강남 대치동 다음 학군지 아파트 선정

아파트 이야기

안녕하세요 투자자 순수보이입니다.

오늘은 서울 한강이남의 대표 학군지중 하나인 양천구 아파트를 추천드리려합니다.

바로 지도부터 보시죠

양천구는 강서구 다음으로 서울 가장 서쪽에 위치해있습니다.

평단가는 4300만원으로 24평 평균 가격이 10억3천만원정도로 생각하시면 됩니다.

서울 평당가보다 600만원정보 비싸네요.

양천구가 그만큼 상급지라고 보시면되구요,

마포구,성동구 광진구, 강동구와 같이 서울 2급지라고 보시면됩니다.

양천구의 주요 입지를 자세히 봐보겠습니다.

양천구의 원천징수와 주소징수 급여총계를 확인해보면

원천징수는 양천구에서 일하는 직장인이 버는돈이 280억이구요

주소징수는 양천구에서 사는 직장인이 버는돈이 880억입니다.

부동산 지인에서 지도로도 확인이 가능한데요

서울의 3대 업무지구인 강남 종로 영등포구 와 업무지구를 끼고 있는 마포구 용산구 성동구 같은곳들은

주소지 징수와 원천징수가 크게 차이나지 않죠

하지만 양천구는? 크게 차이나는 수준입니다.

즉, 양천구는 고소득자들이 들어와서 살고 있는데, 일은 양천구 밖으로 나가서 한다는 말입니다.

전형적인 베드타운인것이죠.

보통, 좋은 지역은 자체적으로 업무지구를 가지고 있습니다.

양천구는 여의도가 가깝긴 하지만, 내부에 일자리가 많은건 아닌데 왜 좋은걸까요?

바로 학군때문입니다.

서울에서 한강이남의 주요 학군지중 한곳이 양천구 목동이죠

공부를 잘하는 중학교가 안양천을 따라서 균일하게 분포되어있습니다.

학원가도 마찬가지로 안양천을 따라서 형성되어있네요.

지도를 보면 상당히 많은 학원이 목동과 신정동에 밀집되어있음을 알 수 있죠.

특히 목동쪽에 파란색으로 보이는 학원 밀집지역이 선호됩니다.

좋은 중학교와 밀집된 학원가가 진정한 학군지입니다.

오목교역 근처의 넓게 퍼져있는 학원가도 좋은곳입니다.

양천구에서는 목동 위쪽이 선호되는건 맞지만,

서울 전체적으로 봤을때 아래쪽의 학원가도 굉장히 많은걸로 판단할 수 있습니다.

좋은 중학교도 근처에 있으니 선호되는 지역입니다.

때문에 아파트가격대도 학원가를 중점적으로 리딩되고 있습니다.

목동의 학군이 왜이렇게 좋은걸까요?

바로 목동 신시가지 아파트 때문입니다.

14개 단지로 구성된 이 아파트는 총 400개 가까이 되는 동으로 구성되어있습니다.

세대수는 2.6만세대로 이 아파트에만 대략 5~6만명이 거주하고 있는거죠

연식은 80년대 중후반으로 구성되어있는 초 구축입니다.

거의 40년이 다되어가는 아주아주 오래된 곳이죠.

오래됬다는 것은 그만큼 학군이 자리잡아왔다는 것이고,

우리나라에서 목동학군을 모르는 사람이 거의 없게 된것이죠.

때문에 양천구는 베드타운 역할을 하고 있음에도, 경제적 여력이 되는 가구들이 들어와서

아이들 학업에 비용을 지출하고 있습니다.

학군지 타이틀이 서울2급지라는 위상까지 올려놓은 곳으로

다시한번 학군입지에 대한 강력함을 느낄 수 있습니다.

참고로 목동신시가지 단지들은 30평대 가격이 20억초중반에 형성되어있습니다.

80년대 연식을 감안하면 엄청난 가격이죠.

이러한 학군지인 양천구에서 어떤 단지들이 가성비인지 지금부터 선정해보도록 하겠습니다.

첫번째로

신트리4단지 입니다.

23평 6억3천만원으로 방3개 화장실1개 복도식 아파트입니다.

이 단지는 양천구 주요 학군지역에서 조금 멀리 떨어져있습니다.

그래서 양천구내에서 저렴한 단지중 탑5에들어갑니다.

초등학교만 가깝고 지하철과 중학교, 그리고 학원이 멀어서 단점이 많아보일 수 있지만,

상승장에서는 학군지의 불장분위기가 자연스럽고 빠르게 이 단지까지 퍼져 옵니다.

상승장에 무섭게 상승하는게 보이시죠?

양청구에서 비선호되는 단지일 순 있어도, 가격만큼은 그렇지 않습니다.

그리고 목동은 부천에서도 라이딩으로 학원을 보내는 학군지입니다.

신트리4단지의 위치는 절대로 먼게 아닙니다.

실제 임장했을때, 자전거타고 학원다니는 아이들도 많았습니다.

양천구에서 왼쪽에 있는 부천의 e편한온수역 단지 25평이 7억대네요.

저는 이 단지와 비교해서 신트리4단지가 저평가라고 생각합니다.

연식이 차이나지만 땅의 가치와 학군수요로 인한 꾸준한 입주수요를 생각했을때

양천구에서는 쉽게 외면받을 수 있지만 내제가치가 높은 단지라서 추천드렸습니다.

두번째로는

목동센트럴아이파크위브 입니다 줄여서 목센아라고 하겠습니다.

23평 방3개 화장실1개 계단식이고 7.2억입니다.

2020년식으로 신축급이죠? 앞서 말씀드린 e편한세상온수역이랑 또한번 비교가되는 가격입니다.

일단 저평가 느낌 나시죠?

2호선 신정네거리역이 1km 정도 거리에 있습니다.

역세권이라고 말하긴 좀애매하죠. 그래도 양천구에서 신축단지 20평대를 7억대에 가져가면

싸다고 생각해서 가져왔습니다.

신트리4단지와 마찬가지로 주요 목동 학군지에서 거리가 있지만, 라이딩으로 얼마든지 커버가능한 거리구요

서울 20평대 신축급 단지들중 7억대 아파트들을 전수 조사해봤는데요

그중 양천구가 가장 좋은 단지라고 생각합니다.

3천세대가 넘는 가장 대단지 신축이죠?

양천구 목동 학군지에서 멀어도 서울 신축급 대단지 관점으로 본다면 선택받을 가능성이 높겟죠?

선택이 안된다면 저평가되어있기 때문이라 생각합니다.

실제로 신정네거리역 주변에 재개발재건축이 활발하게 일어나고 있습니다.

그 의미는, 원래 워낙 낙후된곳이었다는 뜻입니다. 보통 이런곳이 빠르게 재정비해야하기 때문에

사업속도가 빠른데요, 그만큼 빠른 인식개선이 일어나지는 않습니다.

저는 가치가 변했는데, 아직 지역에대한 이미지와 인식이 바뀌지 않은 곳을 저평가라고 생각합니다.

그중 가장 가성비가 높은곳이 바로 목센아라고 생각합니다.

세번째 단지는

목동현대 아파트입니다.

28평 방3개 화장실1개 계단식으로 중층기준 11억 2천만원입니다.

28평형은 낀 평형이라고 하는데, 30평대만큼 넓진 않지만 20평대보단 넓은

하이브리드형 주택이라고 보시면 될듯합니다.

해당 단지를 선정한 이유는

오늘 선정해드리는 아파트중 가장 입지가 좋다고 생각해서입니다.

바로 오목교역 근처에 있는 단지로, 안양천과 생태공원을 이용할 수 있는 환경이면서

학군지의 학원으로 바로 접근이 가능합니다.

또한 5호선 오목교역 역세권입니다. 단지가 남북으로 길게 배치되어있어 동별로 역까지 거리는 차이가 나지만 가장 먼동도 800m 안쪽에 있습니다.

단점으로는 주변이 난개발 된 느낌입니다.

주변 아파트들이 소규모로 오밀조밀 있는 모양세이지만, 그중 목동현대 아파트가 가장 대단지입니다.

주변 신시가지 단지들과 비교해서 5~6억이상 차이납니다.

물론 신시가지는 재건축재개발 이슈가 많이 가격에 많이 반영된 상태입니다.

어떤 기대감이 가격에 반영되지 않은 물건은 고르는게 저평가일 가능성이 높다고 생각합니다.

그래도 오늘 선정해드린 단지중 가장 가격대가 높습니다.

11억이 넘어가는 단지지만 목동 중심입지에 가깝게 붙어있으면서

주요 입지인 지하철과 안양천을 같이 살수 있는 단지라고 보시면 나쁘지 않아서 선정하게되었습니다.

오늘 선정한 단지들은 목동 주요 학군지에서 벗어난 곳에 있는 단지들입니다.

이렇게 고른 이유는 주요 학군지의 단지들은 가격대가 많이 높고 입지요소와 기대심리가 가격에 많이 반영된감이 있기 때문입니다.

모두가 학군지 주요 지역을 쳐다볼때, 그곳의 경쟁을 뚫고 내가 들어가려 한다면

언제든지 상투잡을 수 있다고 생각해야합니다.

저는 모두가 관심있는 지역 바로 옆, 관심이 덜한곳에 저평가 단지가 있다고 믿습니다.

양천구에서도 장기적인 관점을 가진다면, 결국 인플레이션의 파도를 맞이하지 않을까 생각해봅니다.

양천구 아파트를 선정한 저의 관점이 도움이 됬으면 좋겠습니다.