재추진되는 뉴타운 사업(feat.9.26대책과 장뉴)

변화 속에 기회가 있다.

반쪽 재개발의 오명을 벗지 못했던 장위뉴타운. 해제되었던 재개발 구역들의 재추진 소식은 다시금 장위뉴타운에 희망을 불어넣고 있다. 장위뉴타운은 2006년 정비구역으로 지정된 이후, 사업속도를 높여가다가 2008년 글로벌 금융위기 이후 사업을 취소하거나 속도를 늦춘 구역들이 등장하기 시작했다.

뉴타운 내 15개 구역 중 현재까지 1,2,5,7 구역은 입주가 완료되었으며, 4 구역은 공사 중에, 6,10 구역은 철거가 완료되었다. '전광훈 목사와 사랑제일교회'이슈가 있는 10 구역은 교회를 빼고 개발을 진행하기로 확정되어 재정비촉진계획변경(안)에 따른 공람이 진행되고 있다. 또한 6 구역은 12월 22일 착공 전 마지막 총회가 있을 예정이다.

그리고 15개 구역 중 해제되었던 5개 구역이 다시 꿈틀대고 있다. 11월 2일 장위 8.9 구역은 공공재개발구역으로 지정확정되었으며, 장위 12 구역은 도심 공공주택 복합사업이 추친 중이다. 그리고 장위 11,13 구역은 개발 방향 수립 용역이 진행 중에 있다.

장위 8구역

장위13구역 홍보관

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이제 장위뉴타운은 반쪽짜리 뉴타운이라는 오명을 벗고 순풍에 돛을 단 듯 원활히 추진되어, 완성된 뉴타운이라는 결과물을 거머쥘 수 있을까? 그 해답은 최근 발표된 부동산 정부정책의 방향성을 보면 알 수 있다.

장위뉴타운 내 재개발의 재추진 움직임이 있기 약 1개월 전인 2023년 9월 26일 정부는 관계부처 합동으로 "국민주거 안정을 위한 주택공급활성화 방안"(이하 9.26 대책)을 발표한다. 단기적 주택공급이 위축된 상황에서 장래 수급불균형을 우려해 안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 공급을 추진하겠다는 내용이다. 그에 따른 대응 방안으로 공공물량 추가 확충 및 민간 공급의 조기착공 유도를 위한 중점 추진과제를 내놓았다.

내년 '서울시'의 아파트 입주물량은 2만 세대가 채 되지 않는다. 이는 '서울시'의 필요 주택수인 약 5만 세대에 훨씬 못 미치는 공급량이다. 또한 경기도의 입주물량도 서울의 공급량을 덮을 만큼 충분하지 않다. 그렇다면 앞으로 서울과 수도권 주택시장은 어떻게 흘러갈까?

'아파트 실거래가' 서울시 입주물량 추이

'주택공급'과 '금리'가 집값에 미친 영향을 우리는 오랜 경험과 데이터를 통해 이미 알고 있다. 현재 서울 수도권및 전국의 몇개지역을 제외하고는 단기적으로 공급이 부족할 것은 확실하다.

그리고 미국의 금리인하는 그 시기만 유동적일 뿐 '인하'쪽으로 무게가 실리고 있다. 단언할 수는 없지만 내 집마련이나 투자를 생각하시는 분들은 안테나를 세울 시점임은 분명해 보이며 공급부족과 금리인하가 재회할 시기가 곧 다가옴을 예측해 볼 수 있다.

출처-조선비즈

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역대급 상승장과 함께했던 문재인 정부는 3년 동안 21차례의 부동산 정책을 내놓았으며, 그 대부분은 규제정책이었다. 윤석열 정부 이후 침체장이 도래함으로 인해 규제정책은 자취를 감추었고, 올해 1월 3일 "주택시장 연착륙과 서민․취약계층 주거안정 역점 추진"(이후 1.3 대책)이라는 보도자료를 마지막으로 이렇다 할 완화책도 내놓지 않고 있다.

'아파트 실거래가' 서울시 매매,전세,지수와 변동률

1.3 대책 이후 거의 1년 만에 발표한 9.26 대책은 부동산 정책의 규제와 완화책의 틀을 벗어나 공급에 중점을 두었다. 9.26 대책 발표 이후 장위뉴타운의 해제된 구역은 공공재개발구역으로 지정되었으며, 개발에 속도를 내지 못하는 구역들도 신속한 개발을 위해 그 방법을 놓고 고민 중에 있다. 그리고 윤석열 정부는 신규광역철도 사업등 수도권 집중을 막기 위한 철도 사업도 추진중에 있다.

이는 공급은 반드시 필요한데, 개발할 땅은 없는 정부의 고민해결의 방향성을 보여주는 부분이 아닐까? 과거에서 현재까지 출렁이며 우상향을 보여준 그래프를 들여다보고, 정책과 시대별 상황을 되짚어 보면 앞으로 일어날 변화를 예측할 수 있다. 그리고 변화를 준비한다면 과거에 누군가가 그랬듯이 기회를 잡을 주인공은 바로 이 글을 읽고 있는 당신이 될 것이다.

재개발은 명과 암이 공존하는 사업이다. 그래서 서울시는 한동안 재개발 추진을 하지 못한 적도 있었다. 하지만 공급할 땅이 부족한 서울시는 도시재생및 재개발 사업을 영원히 밀어낼 수 있을까? 만약 그렇다면 노후화는 어떻게 해결 할까?

받아 들일 수 밖에 없다면 개발사업의 어두운 부분의 부작용은 최소화하거나 방지하며, 그 변화의 방향성을 현명하게 받아들여야 하지 않을까?

언젠가 쉼을 깨고 다시 달릴 장위뉴타운을 응원하며, 그 꿈틀거림에 회답할 날을 기다려본다.