영등포 지산 임장 후기
+ 실패한 평촌 임장기 ㅠㅅㅠ
1. 지식산업센터 임장을 갈 땐 꼭 부동산에 미리 전화를 해두고 가자.
2. 부동산에 갈 때 확인해야 할 것
3. 물건이 있는 곳의 분위기를 익히고, 자세한 정보는 부동산을 통해 얻자
*순서는 평촌 임장 다음에 영등포 임장입니다.
3/1, 공휴일에 사실 평촌 임장을 갔었다. 나는 월세수익보다는 시세차익을 보는 식으로 해서 초기 투자금을 불리고 싶었다. 그래서 가치투자 식으로 접근해야 했고, 서울은 너무 비싸서 경기지역으로 선택을 하게 됐다. 그래서 그나마 가깝고, 상대적으로 적은 투자금으로 투자 가능하다길래 이곳을 꼽았다.
시민대로 위아래 부분은 다른 동기 분들이 가주신다고 하여, 나는 보라색 부분을 주로 보았다.
물건을 뽈뽈 돌아다녔으나, 역시나 공휴일이라 연 부동산이 없었다...ㅠ 그래서 평촌은 물건 위주로 소개를 할 것이다.
행크 에듀 지산스8기 여러분의 소중한 자료 발췌먼저 간 곳은 인덕원 IT밸리. 아파트로 치면 (지산 밀집된 곳과는 머얼리 떨어져 있어서) 나 홀로 아파트 같은 느낌이었다. 그런데 꽤나 규모도 크고, 외관상으로 웅장하다는 느낌을 받았다.
여기는 위에서 보면 지하까지 가운데 부분이 이렇게 뻥 뚫려 있는데, 외관상으로도 시원한 느낌이 있을 뿐만 아니라, 실제로 지하의 습기 찬 느낌을 해소할 수 있는 부분이라고 한다. 그리고 오른쪽은 드라이브인?인 것 같다. 드라이브인이란 고층까지 화물을 운반할 수 있도록 차량 진입이 가능하게 만들어둔 것인데, 두 번째 사진은 2층에서 찍은 사진이다. 아쉽게도 이 건물은 드라이브인이 2층까지만 가능하다고 한다. 여기 주변에는 식당가가 많이 없어 보이긴 했는데, 그래도 좋은 것은 큰 구내식당이 있었다. 이게 정말 메리트인 것 같다.
그다음으로 구경한 곳은 에이스 청계 타워이다.
여기는 진짜 우와~했다. 건물이 너무나도 깔끔하고, 진짜 규모가 컸기 때문이다. 그리고 실내도 세련되었다.
이거나 위에 말한 인덕원 IT밸리나, 지금은 위치가 안 좋지만 새로운 지하철 노선이 들어온다면 더욱더 가치가 높아지지 않을까 생각이 들었다. 위의 자료에도 써져있듯이, 여기는 조금 떨어져 있어 월세수익형으로 좋다고 되어있는데, 실제로 지산스 선배 기수 중에 인덕원 IT밸리를 투자하여 월세 세팅에 성공하신 분이 있어 후기를 정독해보기도 했다. 내가 임차인으로 생각해보았을 때 여기 두 개는 (내가 자가용만 있다면) 임대료도 주변보다 저렴하니 여기 들어가는 게 낫지 않을까 생각을 하게 되었다.
웅장
내부도 세련되었고, 층별 안내도를 나름 전자식으로 한 곳은 여기가 처음이었던 것 같다. 이것도 원래 공휴일이라 꺼져있었는데 내가 인포 데스크에 계신 관리인분께 부탁을 드렸다. 엥 그러고 보니 공휴일인데 관리인 분이 인포에 계시네.
평촌에서는 부동산을 들르지 못해서 현재 매물 상태가 어떠한지, 평당가나 임대료 등의 상태, 대기 수요 및 공급의 상태를 다 파악하진 못했다...ㅠ 그래서 부동산 방문이 정말 중요하다는 것을 느꼈다.
평촌 조로 들어가게 되어 한 번 더 평촌에 가보려 했으나,, 퇴근 후 차도 없이 평촌까지 가기는 너무 힘이 들어, 가까운 영등포로 가게 되었다.
이번 1주 차는 임장을 해보는 것이 과제이니, 지역 상관없이 임장 그 자체에 의미를 두기로 했다. 근데 영등포에서는 나름 디테일한 정보를 들을 수 있었다.
들른 곳은 에이스 하이테크 시티 3. 여기를 가기로 한 이유, 뚜벅이 직장인에 빙의하여 지하철역에서 가장 가까운 곳으로 골랐다.
영등포 지산은 여기 한 곳 밖에 가보진 못했지만,, 확실히 평촌이랑은 분위기가 달랐다. 뭔가 깔끔은 한데,, 지산이 다 파란빛의 건물이라 깔끔하게 보이는 것은 기본인 것 같고, 약간 작고 좁다는 느낌이 들었다. 서울이 밀집지역이라 그렇게 느껴진 거겠지..? 역에서 별로 멀지는 않았지만, 공업지역인데도 불구하고 주거단지가 있어서 뭔가 업무지구에 온 것 같다~라는 느낌이 들지는 않았다.
주변에 별로 먹을 것이 없네 직장인들 점심에 뭐 먹지 이런 생각을 하긴 했는데 바로 옆에 롯데마트가 있었다...ㅎㅎ (사진 찍는 것 깜빡함)
그래도 이렇게 1층에 카페나 택배 접수처나, 편의점, 버거킹 등 요깃거리, 업무에 필요한 시설이 있어 이것은 긍정적인 요인으로 보였다. 너무 투자자의 관점이 아니라 직장인의 관점인가...
부동산에 들렀는데 임대 구한다는 종이가 많아서, 아 여기는 서울인데도 공실이 좀 있나.. 싶었다. 그런데 막상 층별 안내도를 보면 임차인들이 빼곡히 차있었다. 이거는 부동산에 물어보니 그냥 붙여놨는데 나가도 안 뗀다고 했다. 밖에 너무 물건이 없는 것처럼 보이면 실수요자가 다른 부동산에 갈지도 모르니, 이렇게 붙여놓는 거라고 하셨다.
이거는 층별 안내도그리고 아래는 부동산 사장님(이사 "부사")과 나눈 대화 중 요점만 가져온 것이다.
내가 들어가자마자 일단 내 번호를 적어가셨다. 왜냐하면 이 근방엔 물건이 하나도 없기 때문이다. 이전 기수 들의 자료도 보았지만,, 정말 매도자 우위의 시장 상황이기 때문에 오늘 물건이 나와도 내일 바로 계약한다고 하셨다.
그리고 부사님이 투자에 회의적인 입장이신 것 같았다. 지금이 고점이다, 문정/성수가 왜 그렇게 높은지 모르겠다, 지산의 가격을 높여놓는 건 나 같은 투자자들이다...라는 말씀을 하셨다. 그래도 꿋꿋이 과제에 적어야 하는 평당가, 평당 임대료, 공실률 정도는 물어보았다. 평당가는 사전에 조사해갔을 때는 한 2,000 정도 했던 것 같은데 살짝 흘겨보니 그 정도 한다고 하셨다. (하지만 지금이 가장 꼭지라고도 덧붙여주셨다) 더불어 분양에 대해서도 물어보니 현재는 안 좋은 곳만 나와있다고 한다. 현재 있는 지산들이 좋은 위치에 포진되어 있고, 나온 분양은 다 사이드라고 하셨다. 평당 임대료는 처음 입주하는 경우 4만 원 대, 그리고 보통 4만 5천 원. 그리고 향후 금리 인상으로 이자 부담이 커질 시, 임대료 상승할 가능성이 있어 그러면 5만 원 대로 갈 수도 있다고 하셨다. 공실률은 위에 이미 언급했다시피, 거의 없다고 한다. 그리고 대충 서울 부근들은 보면 공실률은 1% 대인 것 같다. 역시 서울 ㅠ
아 그리고 매매 물건은 보통 준공연도로부터 5년 이후에 많이 나온다고 한다. 왜냐면 실입주 시 취등록세 및 재산세를 감면받는데, 5년 이내에 이를 팔게 되면 혜택 봤던 세금을 다 뱉어내야 하기 때문이다. 그래서 지산 지어지고 난 4년쯤 됐을 때 매물이 그나마 나온다고도 얘기해주셨다.
그리고 창고는 신중하게 하라고 하셨다 ㅋㅋㅋ 위에 사무실이 어느 정도는 차야, 창고도 차기 시작하기 때문이라고 말하셨다. 창고는 주로 제조업이 많이 쓰지 않을까라는 생각이 들어서 갑자기 이 지역의 업종들이 궁금해졌고 질문을 드리니, 영등포 쪽은 제조보다는 IT, 디자인 등 업종의 기업들이 많이 입주한다고 하셨다. 그리고 정말 신기한 게, 사무실을 기다리고 있는 대기 수요도 많다고 하셨다... 요새 그렇게 창업을 많이 하는구나라는 생각이 들었고, 여의도/강남/광화문 주 CBD와 가깝기 때문에 수요도 많다고 한당!
그리고 투자 시의 투자금이 얼마나 필요한지 밖에 생각을 안 해봤는데, 지산이 대출 7-80%가 가능하기 때문에, 대출금에 대한 이자를 부담할 능력도 생각해봐야 한다고 하셨다.
투자에 되게 회의적이신 것 같았는데 내가 어리숙해 보였는지 거의 강의를 해주셨다...ㅎㅎ 부사님께 감사의 말씀을 드립니다,,!
역시,,, 임장을 왜 하는지 알겠다. 현장에 답이 있다. 현장 물건에 가보며 건물 및 지역의 분위기를 느끼고, 부사님들의 고견을 듣는 게 정말 좋은 것 같았다. 하지만 내가 뭔가 경제적 여력이 안 된다는 걸 간파하신 건지..ㅜㅜ 연락이 올 것 같지는 않다. 그래도 자금 모으면서 열심히 공부하는 것이 답인 것 같다!
그리고 지산 관련 부동산들은 사무실 시간에 맞추기 때문에 퇴근 후에는 문 닫는 경우가 부지기수라고 한다. 가기 전에 꼭 미리 전화를 하여 약속을 잡는 것이 좋을 것 같다.
이상 지산린이의 첫 임장 후기였당
