시한폭탄 PF대출| 스트레이트232회(23.11.12)
위기에서 우리는 어떤 배움이 있어야 할까?
https://youtu.be/7si7GPY0F8U?si=I49edZ6kDTUi2og-
[MBC 탐사기획 스트레이트 232회] 시한폭탄 PF 대출 - 빚더미에 눌린 한국 경제 (23.11.12) 방송요약
PF 대출 연장 거부: PF 대출, 즉 프로젝트 파이낸싱은 부동산에서 사용되는 대출 방식으로, 사업 계획을 기반으로 대출을 받는 형태. 금리 상승과 경기 침체로 PF 대출을 활용한 부동산 프로젝트가 중단되고 있음.
강남 청담동 대규모 프로젝트 중단: 청담동에서 4100억 원에 계약된 땅 개발 프로젝트가 PF 대출 연장 거부로 중단되어 현장에 큰 영향을 미치고 있음. 금리 상승으로 PF 대출의 이자 부담이 커지면서 사업성에 대한 의문이 증폭되고 있음.
PF 대출 금리 상승과 경기 침체: 부동산 프로젝트의 중단과 함께 주택 분양 시장이 얼어붙어, 부동산 시장이 위기 상황에 직면하고 있음. 금융 기관들은 PF 대출을 통해 대출한 땅을 경매나 공매에 붙여 선순위 채권자에게만 돈을 회수할 수 있어, 후순위 기관과 투자자들이 손실을 입을 가능성이 큼.
금융기관 위기: 국내 PF 대출 규모가 크게 불어나면서, 금리 상승과 경기 침체에 따라 빚의 역습이 시작되고 있음. 연체율이 높아지면서 금융 기관들이 위기에 직면하고, 부동산 호황이 끝나고 침체가 이어지는 상황에서 한국 경제가 어려움을 겪고 있음.
부동산 호황 종료와 경제위기 우려: 5년간 지속된 부동산 호황이 종료되면서 대규모 부동산 사업들이 위기에 직면하고, 이로 인해 한국 경제에 경제위기의 그림자가 나타나고 있습니다.
PF 대출 총 규모와 연체율 증가: 국내 PF 대출은 금융기관을 위협하고 있으며, 총 규모는 133조원에 이르고 있음. 또한, PF 대출 연체율이 상승하면서 금융기관들이 위기에 직면하고 있음.
부동산 PF(Project Financing)대출이란?
PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 주로 부동산 개발 사업에 자금을 대출해주는 방식이다.
담보나 신용보다는 해당 개발 사업의 수익성과 성공 가능성을 기준으로 대출해준다.
따라서 사업 계획대로 성공하면 큰 수익을 낼 수 있으나, 사업 실패 시 큰 손실 가능하다.
부동산 경기가 좋을 때는 수익성이 좋아 해당 금융사도, 시행사도 큰 돈을 벌 수 있음 있다.
하지만 경기가 나빠지면 시행사의 수익성 악화로 대출금을 갚지 못하는 경우 발생 가능하다.
이로 인해 해당 금융기관도 큰 손실을 입고, 처분 등을 통해 회수한다면 후순위 대출자나 투자자의 손실 가능성이 있다.
즉 사업성에 기반한 대출이기 때문에 경기 여건에 따라 큰 손실 부담 있음. 이는 PF 대출의 위험성이라고 할 수 있다.
부동산 PF가 활성화되었던 시기의 모습은 부동산 시장이 호황을 누리던 시기였다
PF 대출은 금융기관에게 큰 수익을 안겨주었다. (예: 200억 대출에 1년 4개월 만에 73억 수익 창출)
시행사도 10% 자기자본으로 90%를 대출받아 여섯 배 이상 수익 창출 가능하다.
PF담당 임원 연봉이 일반 임원보다 훨씬 높았다. (최대 65억)
성과급도 수천억원 규모였다.
제일 고점이였던 20년 21년 시행사가 땅을 못구해서 난리였다. 금융기관들은 도와주려고 난리를 떨던 시기였다.
PF 대출의 위험성
위험한 PF 대출이 돈을 빌려준 금융기관들도 타격.
시공사가 부도나면 해당 건설 프로젝트 중단되고 입주민들 피해.
예) 충남 천안 아파트 공사 중단, 입주예정이던 세대 피해.
시공사가 부도나면 금융기관도 큰 손실 볼 수 있음.
결국 건설업계 전반적 어려움으로 확산.
올해 들어 49개 종합건설사 문닫음, 2006년 이후 최대.
PF 대출의 위험성을 제대로 가리지 않은 채 시행사의 보증을 요구함으로써 금융기관과 시공사, 입주민 모두에게 피해가 발생하고 있다.
일부 금융회사들의 부동산 PF담당 임원의 과도한 성과급 지급 문제점
증권회사 임원들의 성과급은 보통 중장기적인 실적을 반영하도록 원칙이 정해져 있다. 하지만 최근 들어 일부 증권회사들이 이 원칙을 지키지 않고 단기 실적만 보고 대규모 성과급을 지급한 것으로 나타났다. 특히 부동산 PF 담당 임원들에게 수십억 원의 성과급을 준 사례들이 포착됐다.이는 다음과 같은 문제를 야기했다.
단기 실적에 대한 인센티브 왜곡 현상 발생
장기적 리스크에 대한 경계 의식 저하
과도한 수익 추구와 위험 부담 외면
부실 우려에도 성과급 미회수 미미
결국 단기 이익에만 집중하며 장기적 리스크와 부실 가능성을 경시한 측면이 있었다고 볼 수 있다. 이는 현재 부동산 PF 시장의 도미노 붕괴 현상을 촉발하는 한 원인이 된 것으로 분석되고 있다.
전문가들이 말하는 부동산 PF시장 붕괴를 막기 위한 제시한 조치
부실 PF 프로젝트의 조기정리: 위험성이 높고 부실 가능성이 큰 PF 프로젝트를 선별하여 시장에서 조기에 퇴출시키는 것.
PF 대출의 선제적 구조조정: 문제가 예상되는 PF 대출에 대한 선제적인 구조조정을 통해 위험 분산.
PF 사업의 철저한 사전적격심사: 향후 PF 투자 시 철저한 사업 타당성 분석과 리스크 관리 필요.
정책 금융지원 최소화: 정책성 금융지원 축소 등 시장왜곡 요인 줄이기.
부동산 시장 안정화 노력: 부동산 시장 변동성 관리를 통한 안정화 유도.
전문가들은 구조조정을 통한 시장 정비가 필요하다고 지적합니다. 정부의 개입보다 시장 기능을 회복하는 것이 시급하다는 것입니다.
2011년 저축은행 사태 정리 내용
2011년 저축은행 사태는 PF대출의 문제로 시작됐다.
당시 저축은행들이 무리하게 PF대출을 해줘 부동산 관련 대출 비중이 48%, PF대출 비중이 19%에 달했다.
2011년 한 해에만 저축은행 16개가 문을 닫았고, 예금자 10만명이 1조3천억원을 잃었다.
위기의 여파로 대우산업개발, 임광토건 등 중견 건설사들도 줄줄이 부도 위기에 처했다.
당시에도 정부가 수명연장 조치를 취하는 등 유사한 문제를 반복하고 있다는 지적이 제기됐다.
