21. [우리 집은 어디에] 청약통장의 종류와 활용
청약통장의 종류와 활용
민간분양 VS 공공분양 그리고 민간임대 VS 공공임대 당신은 이 차이를 알고 있는가?
공공은 주공이고? 민간은 우리가 들어본 래미안, 자이, 푸르지오 같은 브랜드 붙은 것일까?
사실 예전에는 그런 단순한 이분법적 사고가 가능했지만, 지금은 그렇지 않다.
민간분양이지만 시공사 이름이 붙지 않은 것도 있고, 예를 들어 래미안 이어도 공공임대 이거나, 자이인데 공공분양인 것도 있다. 그럼 어떤 차이가 있는 것일까?
앞에 챕터에서 말한 것처럼, 물론 공공분야 해당되는 것은 무주택자에게만 신청 기회가 있다.
이것은 큰 전제조건이고, 두 번째 큰 차이점은 어떤 청약 통장으로 신청 가능하냐의 차이다.
사실 현재 2019년 기준으로는 단 한 가지 청약통장이 발급된다. 주택청약종합저축이 그것이다. 지금 새로 은행에 가서 청약을 만든다고 하면 무조건 이 통장이 발급되고, 이것은 민영, 공공, 분양, 임대 상관없이 신청이 가능하다. 앞에 나의 사례에서 우리 엄마가 만들어준 통장이 바로 이것이다. 그러나 예전에는 청약저축과 청약예금(부금)으로 이원화되어있었으며, 전자는 공공으로 분류되는 국민주택에만 청약 가능했고, 후자는 그 외에 민영주택에만 사용이 가능했다.
우리 어머니가 10년 되었다고 주신 그 통장은 민영주택에 사용 가능한 청약예금이었던 것이었다. 오래전에 만들었는데 이렇게 들어서는 잘 모르겠다고 하시는 분들은 내 청약통장에 1회 2회 3회 이렇게 횟수로 찍혀 있는지, 그냥 금액으로 들어가 있는지 확인해 보시면 편한다.
횟수로 나오는 것이 청약저축이다. 실제로 많은 분들이 자신의 청약통장이 어디에 쓸 수 있는지 모르고 무조건 오래 됐으니 좋은 것이라고 생각해서 안타까운 경우도 많이 있었다. 예전 청약저축을 가지고 계신 분들은 국민주택 청약하려고 기다리셨는데, 공공물량이 줄어드면서 거의 기회가 없어져 가고 있는 것이 사실이다. 그런 경우는 청약저축을 청약예금으로 전환하셔서 민간분양신청의 기회를 갖게 되실 수 있다. 꼭 염두하셔야 할 것은 한번 민간분양 신청 자격을 얻으면 절대로 청약저축으로 돌아가실 수 없다. 주변에서 이것을 고민하시는 분들이 참 많았다. 사실 이것도 가정의 상황에 잘 맞춰서 결정해야 하기 때문에 어떻게 하시는 것이 좋겠다고 조언을 드리기가 참 힘든 분야이다.
사실 서울 공공분양 기준으로 15년 이상 꾸준히 매달 1회씩 10만 원씩 납입해서 금액이 1800만 원이 넘는 3년 이상 무주택 세대주가 아니시면, 당첨되기 힘든 것이 현실이긴 하다. 마곡, 구룡, 위례, 과천 이런 지역은 2000만 원 이상 납입된 통장이 몰릴 것이라는 예상도 많다. 생애최초 나 신혼부부, 다자녀, 국가 유공자 등 특별공급이 아닌 이상 애매한 1000만 원 정도 금액은 지금이라도 예금 전환을 고려해 보아야 한다.
아니면 그것은 그냥 두고, 다른 가족 구성원 이름으로 통장을 개설해 놓는 것도 방법일 수 있다. 하지만 현재는 분양시장에서는 세대주만 청약이 가능한 것으로 알고 있다.
임대주택 같은 경우는 세대원도 신청이 가능하니 다른 가족 구성원이 다른 통장을 갖고 있는 것도 방법일 수 있다. 분양이든 임대든 당첨이 되면 당첨된 청약 통장 명의자 이름으로 계약과 대출을 진행해야 되니 혹시 소득이 잡히지 않는 세대원일 경우 대출이 어려울 수 있다는 점을 잘 고려해야 한다.
또한 20대 청년층의 경우는, 청년 우대형 청약통장이 출시된 점도 눈여겨보아야겠다. 물론, 소득 3000만 원 이하, 무주택 세대주에 나이 제한 (29살)까지 있는 점에서 가입 가능한 사람이 많지 않다는 논란이 있는 점이 있지만, 청약통장을 분양을 위한 도구로만 보는 시각을 넘어, 임대주택 신청에도 사용할 수 있고, 타 통장에 비해 그래도 금리가 높은 점을 이용해서 재테크를 하는 수단으로 까지 볼 수 있는 안목이 생긴다면 더할 나위 없이 좋겠다.
청약통장이 어떤 제도에서 어떻게 점수가 되고 도움이 되는지는 이 책의 나머지 부분에서 서서히 다루기로 하겠다. 이 챕터에서 넘어가기 전에 꼭 해야 될 한 마디가 있으니, 많은 분들이 크게 오해하시는 부분이다.
임대주택의 신청을 주저하시는 분들의 오해 중에 하나인데, 행복주택 혹은 장기전세 당첨되면 청약통장 날아가나요? 혹은 장기전세 당첨되는데 청약 해지해야 되나요? 이런 부분이다. 한마디로 정리하자면 절대 아니다. 청약통장은 분양주택에 당첨될 때까지 그대로 쓸 수 있는 통장이다. 임대주택 당첨과는 아무 상관이 없다. 임대주택에 사시면서 계속 분양에 당첨되실 때까지 넣으시면 된다.
이런 점에서 나는 청약통장의 효과랄까 능력이랄까 제대로 만끽하고 싶으면 임대주택에 신청하시길 강권하고 싶다. 청약통장은 분양주택 신청자격, 높은 금리 외에도 임대주택에 우리를 넣어줄 수 있는 능력 또한 가지고 있다.
임대주택도 집에 대한 권리이다. 자산증식이 안 되는 것뿐이지 말이다.
그리하여, 주택청약종합저축이 없는 사람, 지금 은행으로 가라. 젊은 친구들이 진로에 대한 상담을 하러 나에게 오면, 나는 생뚱맞게 첫 번째 질문을 한다.
“그런데 너 청약통장 있니?”
라고 말이다. 얼마를 벌게 되든 제도를 제대로 이용하지 못하면, 밑 빠진 독에 물 붓기가 될 수 있다. 예를 들어 A라는 사람은 한 달에 100만 원씩 저금을 해왔고, B라는 사람은 한 달에 2만 원씩 청약을 넣어왔다고 하자. 둘이 똑같은 단지 안에 전세를 살고 싶다고 할 때 A는 청약통장이 없으므로 시세대로 5억을 전세자금으로 빌려서 내야 하고, B는 청약통장을 이용해서 예를 들어 장기전세 주택에 당첨되어 같은 단지를 2억에 들어갈 수 있다면 어떨까?
그러므로, 아주 많이 벌어서 큰 걱정이 없는 케이스 아니고 고만고만한 우리네 서민의 삶은 얼마를 벌어서 얼마를 저금하는가도 의미가 있겠지만, 방향성을 잡고 파도에 몸을 맡기는 것도 그만큼 도움이 될 수 있음을 전하고 싶은 바이다.
