상가건물임대차보호법, 권리금회수기회보장
2015. 5. 13. 개정·시행된 『상가건물임대차보호법』 이전에는, 민법/주택임대차보호법/상가건물임대차보호법 등 실정법 <권리금>에 대한 정의, 근거조항, 그 법률관계 대한 규정이 전무하였습니다. 즉, {권리금}은 법에는 근거없이 관행상 그리고 대법원 판례상 인정되어 왔던 것인데요..
개정 『상가건물임대차보호법』에 대한 상세한 설명을 하기에 앞서, <권리금>에 관한 종래의 논의를 간단히 정리해 보도록 하겠습니다.
종래, 학계나 대법원 판례 등에서는 권리금을 "임대차계약시 주로 도시에서 건물, 특히 점포의 장소적 이익의 대가로 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전. 임차권 설정 내지 양도의 대가, 즉 영업시설 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가"라고 정의하곤 하였습니다.
또한, 그 구체적인 법률관계와 관련하여는 아래와 같은 판례이론이 형성되어 있었습니다.
1) 임대차종료시 원칙적으로 임차인이 임대인에게 권리금의 반환을 청구하지는 못한다.
2) 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는다(대법원 2002다25031).
2) 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없다(대법원 2000다4517·4524).
3) 권리금을 수령한 임대인의 사정으로 임대차계야이 중도해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다(대법원 2002다25031).
4) 권리금반환채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 93다62119).
그러나, 임차인의 권리금 회수 기회의 보장이라던가, 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 발생한 손해에 대한 배상에 관하여는 특별한 법리나 판례군이 형성되어 있지는 않았습니다.
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25031 판결).
통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 한 사례(대법원 2000. 4. 11. 2000다4571,4524 판결).
임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).
오~~~랜 기간, 위 Ⅰ.에서 설명한 바와 같은 대법원 판례 이론 및 관행에 의해 규율되어 오던 <권리금>에 관하여 , 특히 상가건물임대차에서의 권리금에 관하여 2015년 5월 드디어 전향적이고 획기적인 입법이 있게 됩니다.
이러한 입법은, 기존에 관행과 판례이론에 따라서만 규율되었기에 공평타당한 문제 해결이 어려웠다는 점, 특히 문제가 많았던 상가건물의 권리금 관련 법률관계에 관하여 상당히 상세하게 권리금회수기회보장에 관하여 명시화 하고, 권리금회수기회를 임대인이 방해하는 경우 손해배상책임까지를 명시함으로써 상대적으로 사회적 약자라고 볼 수 있는 임차인의 권리를 강화하는 방향으로 입법되었다는 점에서 큰 의미를 가진다고 평가할 수 있습니다.
법 개정된지도 어느새 5년이 다 되어가는데요, 그 동안 개정상가건물임대차보호법의 권리금관련 규정의 해석과 적용에 대하여 적지않은 법원 판례가 나올만큼 입법으로 인한 실효성과 효과를 충분히 거두고 있다고 볼 수 있겠는데요, 임차인들이 자신의 권리를 찾기위한 노력과 수고를 아끼지 않는 사회적 분위기가 형성되고 있는 점도 주목할만 합니다. 입법이 이끌고 현상이 뒷받침하고 또한 현상이 이끌고 입법이 뒷받침하는 모양새인데요, 이는 결국 개개인의 권리가 그만큼 보호되고 있다는 점에서는 괄목할만 한 것이지요(참고로, 개정상가건물임대차보호법은 보호가치가 없는 임차인의 보호를 거절하는 근거도 마련하고 있으므로, 임대인의 입장도 고려한 입법입니다. 임차인은 약자이니까 무조건 보호해야 한다는 내용은 아니라는 것입니다.)
서론은 이만하고, 본격적으로 2015. 5. 13. 개정·시행된 『상가건물임대차보호법』 의 구체적인 내용을 정리해 보겠습니다.
권리금의 정의, 권리금계약의 정의 명문화 : 상가건물임대차보호법 제10조의3
임대인의 권리금회수 방해금지의무 및 임대인의 손해배상의무 명문화 : 상가건물임대차보호법 제10조의4
1. 임대인의 권리금회수 방해금지의무 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 각호, 제2항, 5항)
2. 임대인이 권리금회수방해금지의무를 부담하지 않는 경우 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 각호)
3. 임대인의 권리금회수방해금지의무 위반으로 인한 손해배상의무 ( 상가건물임대차보호법 제10조의 3항, 4항)
* 임대차종료일로부터 3년 이라는 별도의 단기 소멸시효기간이 있으니 유념해야 합니다.
4. 적용제외 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
상가건물임대차 표준권리금계약서의 작성 권장 : 상가건물임대차보호법 제10조의 6
법이 개정되고 그 해석론에 관한 정리가 되지 않은 상태에서 적지 않은 지방법원 판결들이 구구하게 쏟아졌고, 결국 지방법원 하급심에서 선고한 판결들이 대법원에서 파기환송된 사례가 많았습니다.
특히 ,
① 임차인이 이미 보장된 임대차기간 5년을 채워 구 상가건물임대차보호법 제10조의2에 따라 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않는 경우에도, 임차인에게 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금회수기회보장이 인정되는지 여부
② 임차인이 '실제로' 임대인에게 신규임차인이 될 사람을 '주선'하는 행위를 반드시 하였어야만, 임대인의 권리금회수방해의무 위반으로 인한 손해배상책임이 인정되는지 여부
③ 임차인과 신규임차인 사이에 반드시 실제로 권리금계약이 체결되었어야만, 임대인의 권리금회수방해의무 위반으로 인한 손해배상책임이 인정되는지 여부
등의 쟁점에 관하여, 대법원은 지방법원 판결을 파기한 바 있습니다.
1. 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위하여는 원칙적으로는 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자를 '실제로' '주선'하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우라면, 임차인이 굳이 실제로 신규임차인을 주선한 적이 없다고 하더라도, 임대인에게 권리금회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 이는, 구 상가건물임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 마찬가지이다.
[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)
[2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)
[3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823. 252830 판결).
2. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무 사이에는 이행상 견련관계가 없어 동시이행관계가 아니다.
임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다(대법원 2019 7. 10. 선고 2018다242727 판결).
3. 임대인의 권리금회수방해를 인정하기 위하여, 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.
상가임대차보호법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결).
