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Jun 18. 2020
{김세라변호사} 부동산 점유취득시효/등기부취득시효
민사법 영역 중 판례가 누적 되어있고, 실무에서 많은 쟁점이 되지만, 어렵고 복잡하여 정리하기 쉽지 않은 분야중 손에 꼽는 영역이 오늘 설명할 <부동산 점유취득시효, 부동산 등기부취득시효> 입니다.
호랑이 담배 피우던 시절부터 누구 땅인줄도 모른채 비어있는 벌판과 같은 땅에 초가삼간 지어놓고 대대손손 평온하게 살았다면 어떨까요?
우리 법제에 부동산 '등기'제도가 애초부터 있었던 것은 아니기 때문에 문제되는 것인데요, 땅 주인이 나타나 "왜 내 땅에 집 지었어요? 당장 나가세요," 라고 한 적이 단 한번도 없이 20년 넘게 살아왔다고 해 봅시다. 이게 그 유명한 취/득/시/효 입니다. 법학 교과서에서는 이와 같은 취득시효에 대하여 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대하여 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말한다고 적고 있습니다. 즉 저 땅의 주인인 A라는 사람이 두 둔 시퍼렇게 뜨고 있어도, M이라는 사람이 그 땅에 초가삼간 지어놓고 20년 넘게 평화롭게, 아무 방해 없이 생활해 왔다면 M이 저 땅의 소유권을 취득하게 되어 버린다는 뜻입니다. 몇 년 전에 유행했던 노래 가사가 생각나네요~ "요즘따라 내꺼이든 내꺼 아닌 내꺼 같은 너~~ 니꺼인듯 니꺼 아닌 니꺼 같은 나~~~" (소유,정기고, 썸)
원래 내 것이 아닌 땅이나 건물이, 일정한 요건 하에, 내 것이 되어버리는 놀라운 현상! 그것이 취/득/시/효 제도입니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산권에 한정됩니다. 예를들어 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권과 유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권 환매권, 해제권)은 취득시효가 인정되지 않습니다.
우리 민법에서 정한 취득시효는 크게 아래의 3가지 인데요
(1) 부동산 소유권 취득시효 (2) 동산 소유권 취득시효 (3) 소유권 이외의 재산권의 취득시효
오늘은 그 중 부동산 소유권 취득시효에 관하여만 정리해 보려고 합니다. 부동산 소유권의 취득시효는 크게 점유취득시효와 등기부취득시효로 나뉘어 집니다.
부동산 소유권의 점유 취득시효
ⓐ 20년간
ⓑ 소유의 의사로 (=자주점유)
ⓒ 평온
ⓓ 공연하게
ⓔ 부동산을 점유하는 자는,
ⓕ 등기함으로써
그 소유권을 취득합니다 (민법 제254조 제1항).
위의 하나 하나가 모두 부동산 점유 취득시효의 요건인데요, 그 중 <소유의 의사에 의한 점유(=자주점유)>, <평온한 점유> <공연한 점유>는 추정됩니다(민법 제197조 제1항).
지방자치단체나 국가가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다 하더라도 그 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 국가나 지방자치단체가 점유개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성도 배제할 수 없다고 보이는 경우에는 국가나 지방자치단체가 소유권취득의 법률요건이 없이 그러한 사정을 잘 알면서 무단점유한 것이 입증되었다고 보기 어려우므로 자주점유의 추정은 깨어지지 않는다. 부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로, 비록 점유자가 그 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대하여 부동산의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2017다255344 판결).
취득시효제도는 법률관계의 안정을 기하기 위하여 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하려는 제도로서 민법 제19조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1891 판결 선고).
가. 취득시효가 완성된 후 점유자가 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는, 특별한 사정이 없는 한 그 등기명의인인 부동산 소유자로서는 그 시효취득 사실을 알 수 없는 것이므로, 이를 제3자에게 처분하였다고 하더라도 불법행위가 성립하는 것은 아니다.
나. 부동산 소유자가 부동산을 처분하기 위하여 먼저 점유자를 상대로 그 인도를 구하는 소송을 제기하여 이를 진행하고 있던 중에, 상대방이 취득시효의 항변을 한다거나 반소를 제기하였다는 것만으로는 그 부동산 소유자가 상대방의 시효취득 사실을 알았다고 할 수 없고, 더구나 상대방의 시효취득을 원인으로 한 반소청구가 제1심에서 기각된 마당에는 더욱 그러하다고 한 사례.
다. 부동산 점유자에게 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 이로 인하여 부동산 소유자와 시효취득자 사이에 계약상의채권·채무관계가 성립하는 것은 아니므로, 그 부동산을 처분한 소유자에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결).
가. 원래 취득시효제도는 일정한 기간 점유를 계속한 자를 보호하여 그에게 실체법상의 권리를 부여하는 제도이므로, 부동산을 20년 간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되며, 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 아니한다.
나. 전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다. (대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결)
부동산에 관한 점유취득시효가 완성된 후에 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는 그 등기명의인인 부동산 소유자로서는 특별한 사정이 없는 한 그 시효취득 사실을 알 수 없는 것이므로 이를 제3자에게 처분하였다 하더라도 그로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는 것이나, 등기명의인인 부동산 소유자가 그 부동산의 인근에 거주하는 등으로 그 부동산의 점유·사용관계를 잘 알고 있고, 시효취득을 주장하는 권리자가 등기명의인을 상대로 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 등기명의인이 그 소장 부본을 송달받은 경우에는 등기명의인이 그 부동산의 취득시효완성 사실을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 그 이후 등기명의인이 그 부동산을 제3자에게 매도하거나 근저당권을 설정하는 등 처분하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠졌다면 그러한 등기명의인의 처분행위는 시효취득자에 대한 소유권이전등기의무를 면탈하기 위하여 한 것으로서 위법하고, 부동산을 처분한 등기명의인은 이로 인하여 시효취득자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다20926 판결).
부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하고, 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다(대법원 2017. 8. 18. 선고 2015다234657 판결).
점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되므로(민법 제197조 제1항), 점유자가 취득시효를 주장할 때 자신이 소유의 의사로 점유하였음을 증명할 책임은 없고, 오히려 점유가 소유의 의사로 이루어진 것이 아님을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하려는 사람이 증명책임을 부담하는 것이 원칙이다. 그런데 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정할 것은 아니고 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계있는 모든 사정에 비추어 외형적·객관적으로 결정하여야 할 문제이므로, 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 다른 사람 소유의 부동산을 무단으로 점유한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하고, 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진 것이다. 이러한 법리는 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 적용된다. 국가나 지방자치단체가 자신의 부담이나 기부의 채납 등 국유재산법 또는 지방재정법 등에 정한 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 소유자들의 사용승낙을 받는 등 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원 없이 사유토지를 점유·사용하였다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 깨어진다. 다만 국가나 지방자치단체가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다 하더라도 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 국가나 지방자치단체가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 적법하게 소유권을 취득하였을 가능성을 배제할 수 없다고 보이는 경우에는 국가나 지방자치단체가 소유권 취득의 법률요건이 없이 그러한 사정을 잘 알면서 무단점유한 것임이 증명되었다고 보기 어려우므로 자주점유의 추정은 깨어지지 않는다고 보는 것이 옳다(대법원 2017. 9. 7. 선고 2017다228342 판결).
부동산 소유권의 등기부 취득시효
ⓐ 부동산의 소유자로 등기한 자가
ⓑ 10년간
ⓒ 소유의 의사로 (=자주점유)
ⓓ 평온
ⓔ 공연하게
ⓕ 선의이며
ⓖ 과실없이
ⓗ 그 부동산을 점유한 때에는
그 소유권을 취득합니다 (민법 제254조 제2항).
위의 하나 하나가 모두 부동산 등기부 취득시효의 요건인데요, 그 중 <소유의 의사에 의한 점유(=자주점유)>, <평온한 점유> <공연한 점유>가 추정되는 것은 부동산 점유 취득시효와 동일합니다(민법 제197조 제1항).
[1] 등기부취득시효가 인정되려면 점유의 개시에 과실이 없어야 하는데, 무과실에 관한 증명책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있다.
[2] 부동산을 매수하는 사람으로서는 매도인에게 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하여야 하므로, 이를 조사하였더라면 매도인에게 처분권한이 없음을 알 수 있었음에도 불구하고 그러한 조사를 하지 않고 매수하였다면 부동산의 점유에 대하여 과실이 있다고 보아야 한다. 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 일반적으로는 등기부의 기재가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없을 것이다. 그러나 만일 등기부의 기재 또는 다른 사정에 의하여 매도인의 처분권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있거나, 매도인과 매수인의 관계 등에 비추어 매수인이 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 조사하였더라면 별다른 사정이 없는 한 그 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이는 경우에는, 매수인이 매도인 명의로 된 등기를 믿고 매수하였다 하여 그것만으로 과실이 없다고 할 수 없다(대법원 2017. 12. 13. 선고 2016다248424 판결).
민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있는바, 위 법 조항의 '등기'는 부동산등기법 제15조가 규정한 1부동산 1용지주의에 위배되지 아니한 등기를 말하므로, 어느 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권보존등기가 2중으로 경료된 경우 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 된 소유권보존등기나 이에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효의 완성을 주장할 수 없다(대법원 1996. 10. 17. 선고 96다12511 판결).
가. 등기부취득시효에 있어서 선의 무과실은 등기에 관한 것이 아니고 점유취득에 관한 것으로서, 그 무과실에 관한 입증책임은 그 시효취득을 주장하는 사람에게 있다.
나. 상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인은 새로운 권원에 의하여 자기의 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자신만의 점유를 주장할 수 없다고 할 것이므로, 등기부시효취득을 주장하는 당사자가 그의 부의 사망으로 토지에 대한 점유권을 상속에 의하여 취득하였고, 그의 부 역시 조부의 사망으로 그 토지에 대한 점유권을 상속에 의하여 취득한 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 당사자나 그의 부는 새로운 권원에 의하여 그 점유를 개시한 것이라고 볼 수는 없다 할 것이어서 결국 그 당사자는 그의 조부가 그 토지에 대한 점유를 개시한 때에 과실이 없었음을 주장 입증하여야 한다.
다. 등기부취득시효를 주장하는 당사자가‘나’항의 토지를 자신의 조부가 일제시대에 그 사정명의인으로부터 매수하였다는 말을 자신의 부로부터 듣게 되어 이를 선대로부터 내려오는 상속재산으로 믿고 점유하였다는 사실만으로는 등기부취득시효의 요건인 점유개시에 과실이 없었다는 점이 입증되었다고 보기는 어렵다고 한 사례.(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다22651 판결).
등기부취득시효에 관한 민법 제245조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 자는 10년간 반드시 그의 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간동안 부동산의 소유자로 등기되어 있으면 된다고 할 것이다(대법원 1989. 12. 26. 선고 87다카2176 판결).
부동산 소유권의 점유 취득시효/등기부 취득시효의 효과
부동산 소유권의 점유 취득시효/등기부 취득시효의 모든 요건을 갖추면, 소유권을 취득하는 효과가 생기게 됩니다.
이때 소유권 취득은 그 기간이 도과된 시점이 아니라, 점유를 개시한 때로 소급하게 되는데요, 소멸시효 중단과 정지에 관한 규정은 취득시효 중단과 정지에 그대로 준용되게 됩니다(민법 제247조 참조). 또한 소멸시효 이익의 포기가 인정되는 것과 그 이론적 궤를 같이 하여 '취득시효 이익의 포기'도 인정될 수 있습니다.
민법 제247조 제2항은 ‘소멸시효의 중단에 관한 규정은 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득기간에 준용한다.’고 규정하고, 민법 제168조 제2호는 소멸시효 중단사유로 ‘압류 또는 가압류, 가처분’을 규정하고 있다. 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어 취득시효의 중단사유는 종래의 점유상태의 계속을 파괴하는 것으로 인정될 수 있는 사유이어야 하는데, 민법 제168조 제2호에서 정하는 ‘압류 또는 가압류’는 금전채권의 강제집행을 위한 수단이거나 그 보전수단에 불과하여 취득시효기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이루어졌다고 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다(대법원 019. 4. 3. 선고 2018다29678 판결).
시효로 부동산의 지분권을 취득하였음을 주장하는 당사자가 그 전체의 토지 중 자기의 지분에 해당하는 특정부분을 시효취득한 것으로 주장하는 경우에는 그 특정부분이 그의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 충분한 객관적 징표가 계속 존재하여야 하나, 토지의 일부 지분에 대하여는 자주점유로, 나머지 지분에 대하여는 타주점유로 전 토지를 점유하여 왔음을 이유로 그 일부의 지분권을 시효로 취득하였다고 주장하는 경우에는 객관적 징표가 계속 존재할 필요는 없다(대법원 2018. 11. 9. 선고 2018다250773 판결).
