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계정을 잊어버리셨나요?

by 법률사무소 예감 김세라변호사 Jun 18. 2020

김세라변호사-토지임대차계약,갱신청구권/지상물매수청구권

오늘은 최근 김세라변호사가 직접 법률 상담을 진행했던 사례 중, 블로그에 소개 할 만한 것이 있어 정리해볼까 합니다.

상담자 프로도씨의 문의 내용은 다음과 같습니다.

"2015년 3월경 서울에 있는 오피스텔에 대하여 계약기간은 1년, 보증금 2000만원, 월세 50만원의 임대차계약을 맺고, 매 1년의 계약기간을 계속 갱신해 왔습니다. 3년째 특별한 문제 없이 계약 기간 갱신하여 잘 살아왔었는데.. 올해 초 공인중개사 사무실을 통해 '집 주인이 월세를 매월 15만원씩 올려주지 않으면 더 이상 갱신해 줄 수 없다고 했다'는 내용을 전달받았습니다. 제가 혼자서 밤새 인터넷을 찾아보니 <임대차계약에서 계약갱신청구권, 지상물매수청구권>이라는 제도가 있던데.. 제 사례에서, 제가 집 주인에게 "갱신청구권, 지상물매수청구권"을 행사할 수 있나요?

프로도씨의 질문에 대한 정답은 무엇일까요?

결론부터 이야기하면, 프로도씨(임차인)는 집 주인(임대인)에 대하여 "갱신청구권, 지상물매수청구권"을 행사할 수 없습니다. 즉 계약기간 만료로 오피스텔을 비워 주고 이사 가거나, 집 주인의 요구를 수용하여 월세를 올려주면서 계속 오피스텔에 살거나 둘 중 하나를 선택 할 수 밖에는 없는 것입니다.

물론, 임대차계약에서 임차인에게 '갱신청구권' '매수청구권'(민법 제643조 참조)이 있기는 합니다만... 이러한 권리는 "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차"에서만 인정되는 것으로써, 프로도씨의 사례와 같은 "건물임대차"에는 인정될 수 없습니다.

프로도씨에 대한 법률상담을 하게 된 기회에, "민법 제643조"에서 정하고 있는 "임차인의 갱신청구권, 매수청구권"제도에 대하여 상세히 정리해 보겠습니다.

「임차인의 갱신청구권, 매수청구권」 은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.

이는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 목적을 가집니다. 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차에 있어 임대차가 종료되었다 하여 임차인이 건물 기타 공작물이나 지상시설을 언제나 철거, 회수하여야 한다면 임차인의 입장에서도 매우 불리하고, 국민경제의 입장에서도 큰 손실이기 때문에, 먼저 임차인으로 하여금 임대인에게 임대차기간의 갱신을 청구할 수 있도록 하고(민법 제643조, 제283조 제1항), 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에는 임대인에 대하여 건물 기타 공작물이나 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있도록 한 것입니다(민법 제643조, 제283조 제2항).

■「임차인의 갱신청구권, 매수청구권」의 적용 요건

1. 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차이면 됩니다. 건물 기타 공작물이 꼭 견고할 필요는 없습니다.

따라서 임대차가 토지 위에 노점상을 하기 위한 간이천막을 설치하기 위하여 이루어진 경우(대법원 93다37649), 화훼판매용 쇠파이프 골격 비닐하우스를 임차 토지상에 설치하기 위한 경우(대법원 96다46668)에는 임차인은 갱신청구권, 지상물매수청구권을 행사하지 못하는 것입니다.

개별 사례에서 토지 및 지상건물에 대한 임대차가 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차로 변경되었는지 여부가 다툼이 되는 경우 그 임대차 종료시에 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권이 인정되는지 여부, 원상회복약정의 유효 여부 등 그 법률효과에 있어 현저한 차이가 생기기 때문에, 토지 및 그 지상건물에 대한 임대차가 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차로 변경되었다는 사실을 인정함에는 신중을 기하여야 할 것입니다(대법원 2008다90095).

2. 임대차의 기간이 만료하였을 것

임대차가 그 기간의 만료로 종료되어야 합니다.

따라서 ① 임차인의 2기 이상의 차임연체 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우나 임차인이 임차권을 무단양도하거나(대법원 2003다7685), ② 임차목적물을 무단전대한 이유로 임대차계약이 해지되는 경우(대법원 72다2013)에는 임차인은 갱신청구권, 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

다만, 건물 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 토지 임대차계약이 임대인의 해지로 종료된 경우에는, 임차인의 계약갱신청구 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다(대법원 2009다70012).

3. 임대차계약 당시 지상물이 존재하였거나, 임차권 존속기간 내에 신축된 지상시설이 임대차기간이 만료할 때 현존할 것

임대차 기간이 만료되었을 때, 건물 기타 공작물이나 수목, 채염, 목축을 위한 지상시설이 현존하여야 합니다. 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않습니다(대법원 2002다46003).

① 미등기건물, 무허가 건물의 경우

민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고,토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로,특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있습니다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는사실상의 처분권을 가지고 있다.위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적,미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있습니다(대법원 2013다48364).

② 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정됩니다(대법원 2007다4356).

③ 임대인의 동의를 얻어 신축한 건물인지 여부

임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없습니다(대법원 93다34589).

④ 건물이 임차대지 및 자기소유 대지상에 걸쳐 건립된 경우

무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지상에 서있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용됩니다(대법원 전원합의체 93다42634).

⑤ 지상 건물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부

민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없습니다(대법원 2001다42080).

■「임차인의 갱신청구권, 매수청구권」의 행사

청구권자는 임차인이며, 그 상대방은 임대인입니다.

민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있습니다(대법원 93다6386). 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인입니다. 그러나 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 임차권을 가지고 있던 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도, 즉 임대차계약 종료 후에 임대인으로부터 토지를 취득한 자에게도 매수청구권을 인정할 수 있습니다(대법원 96다14517).

갱신청구권은 임대차기간이 만료된 후 지체없이 행사되어야 합니다.

지상물매수청구권은 임차인의 계약갱신청구에 대하여 임대인이 거절할 경우에 행사하여야 합니다. 그러나 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임대인의 갱신거부의사가 해지통고에 의하여 명백하게 표시되었으므로 임차인은 임대인에 대한 계약갱신청구의 유무와 상관없이 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 청구할 수 있습니다(대법원 2009다70012).

매수청구권의 행사에는 특별한 방식을 요구하지 않으므로, 재판상 또는 재판외로 행사할 수 있고, 매수청구권 행사의 시기에도 제한이 없기 때문에 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하더라도 매수청구권의 행사가 허용됩니다 (2001다42080 판결).

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말합니다(대법원 2002다46003).

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 2007다4356).

민법 제643조의 규정에 의한 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 토지임차인은 토지임대인의 건물명도청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있습니다(대법원 91다3260).