김세라변호사_물권적청구권의 상대방
물권의 내용의 실현이 어떤 사정으로 방해를 받거나 받을 염려가 있는 경우에 물권자나 방해자에 대하여 그 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있는 권리를 '물권적 청구권'이라고 합니다. 예를들어 물건을 도난당한 사람이 그 반환을 청구하거나, 토지에 무단으로 건물을 지은 사람에게 그 철거를 구하거나, 토지를 깊게 파 건물붕괴의 위험을 초래하는 사람에게 그 공사의 중지를 청구하는 것 등입니다. 물권은 물건을 직접 지배(사용 및 교환가치의 파악)하는 것을 내용으로 하는 권리이므로, 그러한 지배가 타인에 의하여 방해된 때에는 타인에 대하여 방해의 배제를 구할 수 있어야 물권 본래의 실효성을 유지할 수 있는 것입니다(*인용: 김준호저, 민법강의 제24판 p.1337).
민법은 물권적 청구권에 대하여 일반규정을 두고 있지 않고, 점유권(민법 제204조~제206조), 소유권(민법 제213조~제214조), 지상권(민법 제290조), 지역권(민법 제310조), 전세권(민법 제319조), 저당권(민법 제370조)에서 개별적으로 정하고 있습니다.
§ 민법 제204조(점유의 회수)
①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
§ 민법 제205조(점유의 보유)
①점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
③공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
§ 민법 제206조(점유의 보전)
①점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
②공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조제3항의 규정을 준용한다.
§ 민법 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
§ 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
§ 민법 제290조(준용규정)
① 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는 지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
② 제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여 이를 준용한다.
§ 민법 제310조(전세권자의 상환청구권)
①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
§ 민법 제319조(준용규정)
제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용한다.
§민법 제370조(준용규정)
제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다.
물권적청구권의 종류는 아래와 같이 3가지 입니다(*인용: 김준호저 민법강의 제24판 p.1378).
◆ 반환청구권
타인이 점유할 권리 없이 물권의 목적물을 점유함으로써 물권자가 목적물의 점유를 전부 빼앗긴 경우에 그 반환을 청구해서 빼앗긴 점유를 회복하는 권리입니다.
◆ 방해제거청구권
물권자가 목적물의 점유를 전부 뺴앗기는 것을 제외한 그 밖의 형태로 방해를 받는 경우에 그 방해의 제거를 청구하는 권리입니다.
◆ 방해예방청구권
물권을 현재 방해하고 있지는 않지만 장차 방해할 염려가 있는 경우에 그 예방을 청구하는 권리입니다.
이러한 '물권적 청구권'과 관련하여 의미있는 판결례를 몇 가지 정리해 보겠습니다.
□ 사례 1: 약정에 의하여 부동산의 인도를 청구하는 경우, 간접점유자를 상대로 청구할 수 있는지 여부(적극) / 다른 사람의 직접점유로 인하여 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한경우에도 마찬가지인지 여부(소극) 및 인도의무의 이행이 불가능한 경우의 의미 ☞ [대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다50203 판결]
불법점유를 이유로 하여 부동산의 인도를 청구하는 경우 현실적인 점유자를 상대로 하여야 하는 것과 달리, 약정에 의하여 부동산의 인도를 청구하는 경우에는 그 상대방이 직접점유자로 제한되지 아니하고 간접점유자를 상대로 하는 청구도 허용된다. 다만 다른 사람의 직접점유로 인하여 상대방의 인도의무의 이행이 불가능한 경우에는 그 상대방에 대한 부동산의 인도청구는 허용되지 아니하고, 여기에서 인도의무의 이행불능은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 상대방의 인도의무의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다.
원심판결 이유와 기록에 의하면,
① 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)는 2003. 8. 19. 이 사건 점포의 소유자인 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 대리인으로서 원고의 누나인 소외 1과 사이에 임대차기간을 2003. 7. 1.부터 2008. 7. 31.까지, 임대차보증금을 1억 3,000만 원으로 각각 정하여 이 사건 점포를 임차하는 계약을 체결한 후 그 무렵부터 이 사건 점포에서 ‘남산돈까스’라는 상호로 음식점을 운영하였는데, 임대차보증금이 순차적으로 증액되어 2억 7,000만 원에 이르게 되었고 차임도 월 500만 원에 이르게 된 사실,
② 소외 1의 아들인 소외 2가 이 사건 점포에 관하여 사업자등록을 하였기 때문에, 피고는 원고와 사이에 직원관리 등 점포운영과 관련된 모든 업무를 피고가 처리하고 사업자등록에 따라 부과되는 각종 세금을 소외 2 명의로 납부하기로 약정한 사실,
③ 이 사건 점포는 2008. 10. 2. 그 2분의 1 지분에 관한 소유권이 소외 3에게 이전되었고, 2011. 7. 12. 나머지 2분의 1 지분에 관한 소유권이 원고의 친족인 소외 4, 5, 6, 7에게 8분의 1 지분씩 각각 이전된 사실,
④ 피고는 이 사건 점포의 새로운 공유자들과 사이에 임대차조건과 관련하여 다툼이 있게 되자 2011년 8월분까지의 차임만을 지급한 채 2011. 9. 25.부터 이 사건 점포에서의 음식점 영업을 중단하였고, 소외 1과 그 아들인 소외 8, 이 사건 점포의 사업자등록명의자인 소외 2 및 이 사건 점포의 공유자인 소외 4가 그때부터 이 사건 점포를 점유하고 있는 사실,
⑤ 피고는 2011. 10. 4. 소외 1과 이 사건 점포의 공유자인 소외 3에게 임대차보증금의 반환을 요구하였고, 소외 1, 8, 2, 4는 2011. 10. 20. 원고를 대리하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약의 해지의사를 표시한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 친인척들로서 원고를 대리하여 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하거나 사업자등록을 하거나 이 사건 점포에 관한 공유자가 된 소외 1, 2, 4, 8이 피고와 이 사건 점포의 공유자들 사이에 임대차조건에 관하여 다툼이 있는 상황에서 이 사건 점포를 점유하게 되었고 나중에는 피고의 임대차보증금 반환요구에 따라 이 사건 점포에 관한 임대차계약의 해지의사를 표시하기도 한 이상 피고로서는 이 사건 점포를 소외 1 등 직접점유자들로부터 다시 인도받을 것을 기대할 수 없게 되었다고 보이고, 이에 따라 피고가 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무는 이행불능이 되었다 할 것이므로, 원고는 피고에 대하여 이 사건 점포의 인도를 구할 수 없다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 원심은 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 해지되었다는 이유만으로 피고가 원고로부터 반환받지 못한 나머지 임대차보증금 11,243,480원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 약정에 의한 부동산 인도청구의 상대방과 부동산 인도의무의 이행불능에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 본소에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
□ 사례 2: 약정에 의하여 부동산 인도를 청구하는 경우, 간접점유자를 상대로 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 다른 사람의 직접점유로 인하여 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한 경우에도 마찬가지인지 여부(소극) ☞ 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결
1. 계약상의 권리에 기초한 인도 청구에 관한 상고이유 부분에 대하여
가. 불법점유를 이유로 하여 부동산의 인도를 청구하는 경우에는 현실적인 점유자를 상대로 하여야 하는 것과 달리, 약정에 의하여 인도를 청구하는 경우에는 그 상대방이 직접점유자로 제한되지 아니하며 간접점유자를 상대로 하는 청구도 허용된다. 다만 다른 사람의 직접점유로 인하여 간접점유자의 인도의무의 이행이 불가능한 경우에는 그러하지 아니하며, 이 경우 인도의무의 이행 불능은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다.
나. 원심이 인정한 사실 및 적법하게 채택된 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 피고는 2009. 6. 5. 원고들과 사이에 그 소유의 인천 남동구 (주소 생략) 대 603.2㎡ 지하 1층, 지상 9층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 지상 1, 2층(이하 ‘이 사건 임대 부분’이라 한다)을 원고들에게 임대차보증금 1억 원, 차임 월 1,000만 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 같은 날 원고들로부터 계약금으로 1,500만 원을 받았다.
(2) 이 사건 임대차계약에 의하면, 피고는 원고들 이전의 종전 임차인으로부터 이 사건 임대 부분을 명도받은 다음날 새로운 임차인인 원고들에게 이 사건 임대 부분을 인도하고, 원고들은 같은 날 임대차보증금 잔액 8,500만 원을 피고에게 지급하기로 되어 있다.
(3) 피고는 2009. 6. 30. 인천지방법원 소속 집행관 소외 1을 통해 이 사건 임대 부분에 관하여 부동산 인도 집행을 실시하여 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 임대 부분을 인도받았다.
(4) 그 후 원고들과 피고 사이에 천장 에어컨 등 집기류 및 임대료 인하 등의 문제로 분쟁이 발생한 가운데, 피고는 2009. 7. 23. 소외 3과 사이에 이 사건 건물 중 지상 1, 2층(이 사건 임대 부분)과 지상 3층(이하 이 사건 임대 부분이 포함된 소외 3에 대한 임대 부분 전체를 ‘이 사건 재임대 부분’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 1억 8,000만 원, 임대차기간 5년, 차임 월 1,800만 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘2차 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 2009. 7. 31. 소외 3에게 이 사건 재임대 부분을 인도하였으며, 소외 3의 요청에 따라 기존 임대차계약서의 임차인 명의를 소외 3에서 소외 3의 딸인 소외 4로 수정하는 내용의 임대차계약서를 작성하였다.
(5) 그리고 소외 3은 그 무렵부터 2009. 8. 10.까지 이 사건 재임대 부분의 인테리어 공사를 위한 사전 작업으로 기존 인테리어 철거공사를 실시하였다.
(6) 한편 원고들은 피고를 상대로 인천지방법원에 이 사건 임대 부분에 대한 점유이전금지가처분을 신청하여(2009카단12054) 2009. 8. 4. 위 법원으로부터 그 신청취지대로 점유이전금지가처분 결정을 받았고, 2009. 8. 11. 이 사건 임대 부분에 위 가처분이 집행되었다(이하 ‘이 사건 가처분’이라고 한다).
다. 원심은 위와 같은 사실관계 아래에서 이 사건 임대차계약은 그 목적상 임차인이 임대인으로부터 직접 점유를 이전받아 그 목적물을 사용·수익함으로써 계약의 목적을 달성할 수 있는데, 피고가 이 사건 가처분의 당사자 항정효가 발생하기 이전에 소외 3과 사이에 새롭게 2차 임대차계약을 체결한 뒤 소외 3에게 이 사건 재임대 부분을 인도하여 이 사건 임대 부분에 대한 직접 점유를 상실한 이상 피고를 상대로 이 사건 임대 부분의 인도를 구할 수 없다는 이유로 원고들의 이 사건 청구를 기각하였다.
라. 그러나 이 사건에서 원고들은 피고가 이 사건 임대 부분을 불법점유하고 있음을 이유로 그 인도를 구하는 것이 아니라 이 사건 임대차계약에 따른 계약상의 의무 이행으로 이 사건 임대 부분의 인도를 구하고 있으므로, 위에서 본 법리에 의하면 피고가 이 사건 재임대 부분을 소외 3에게 임대하여 이 사건 임대 부분을 직접 점유하고 있지 않다고 하더라도 원고들은 이 사건 임대차계약에 기초하여 피고를 상대로 이 사건 임대 부분의 인도를 청구할 수 있다고 할 것이다.
그런데도 이와 달리 원심은 피고가 이 사건 임대 부분을 소외 3에게 임대하여 이를 점유하고 있지 않다는 이유만으로 원고들의 청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 계약상의 의무 이행으로 인도를 구하는 소송의 상대방에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 하지 아니할 수 없다.
마. 다만 원심판결 이유와 위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 가처분에 앞서 피고가 2009. 7. 23. 소외 3과 임대차기간을 5년으로 정하여 2차 임대차계약을 체결하고 소외 3에게 이 사건 재임대 부분을 인도하여 그가 인테리어 공사까지 마치고 상당한 금액의 임차보증금과 월 임료를 부담하면서 이를 사용하여 오고 있는 이상, 피고가 언제라도 소외 3으로부터 이 사건 임대 부분을 반환받아 원고들에게 인도할 수 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피고가 원고들에게 이 사건 임대 부분을 인도해야 하는 의무는 이행불능이 되었다고 보아야 할 것이다.
원고들은 이와 달리 이 사건 가처분 집행 당시 소외 3이 이 사건 재임대 부분을 점유하고 있지 않았다고 상고이유로 주장하나, 이는 소외 3의 점유에 관한 원심의 사실인정을 다투는 취지에 불과하여 적법한 상고이유라고 할 수 없을 뿐 아니라, 위 증거들에 비추어 보아도 원심의 사실인정에 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.
또한 원고들은 2차 임대차계약에 관한 계약서(을제4호증)에 이 사건의 결과에 따라 승복하는 취지의 특약사항 제10항을 두고 있으므로, 이 사건의 결과에 따라 소외 3이 임의로 이 사건 임대 부분을 인도할 가능성이 있다고 주장한다. 그러나 위 계약서의 특약사항 제10항은 ‘전 계약자와 법정 다툼이 있어 본 계약이 무효 판결될 경우 임대인은 임차인으로부터 받은 금액을 위약금 없이 반환하기로 한다’라는 것으로서, 이 사건에서 2차 임대차계약이 무효로 판단될 경우에 대비하여 둔 규정으로 보일 뿐, 이를 넘어서서 피고가 이 사건 임대차계약에 기초한 인도의무를 부담한다는 사정만으로 소외 3이 2차 임대차계약 내지 이 사건 임대 부분에 관한 사용권을 포기하고 이를 피고에게 반환하기로 하는 약정이라고 해석되지는 아니한다.
따라서 위 특약사항만으로는 피고가 소외 3으로부터 이 사건 임대 부분을 반환받아 원고들에게 인도할 수 있는 특별한 사정에 해당된다고 보기는 부족하고, 기록을 살펴보아도 달리 이 사건에서 그러한 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없으므로, 이 사건 임대 부분을 원고들에게 인도해야 하는 피고의 의무는 이행불능의 상태에 이르렀다고 볼 것이다.
바. 결국 그 의무의 이행이 가능함을 전제로 한 원고들의 청구는 이를 받아들일 수 없다 할 것이고, 원심이 이 사건 임대차계약은 그 목적물을 사용·수익함으로써 계약의 목적을 달성할 수 있는데 피고가 소외 3에게 이 사건 재임대 부분을 인도함에 따라 피고를 상대로 이 사건 임대 부분의 인도를 구할 수 없다고 판단한 결론은 수긍할 수 있으므로, 위에서 본 바와 같은 원심의 잘못으로 말미암아 판결에 영향을 미친 위법은 없다고 할 것이다.
□ 사례 3: 임대차계약 종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 임차목적물을 직접 점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수 없다고 본 사례 ☞ [대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결]
임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.
