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Jul 14. 2022
이것을 확인해야 '나쁜 전세집'을 피할 수 있어요
<사기 안 당하고 전셋집 구하기 A to Z> - 나쁜 전세집 소거하기
내가 사기 안 당하려고 정리한 전셋집 구하기 매뉴얼
곧 군 복무가 끝이 나고 복직을 앞둔 초등교사는 집을 구해야 하는 데...
세상엔 깡통 전세, 신탁 전세 사기 등등 우리의 돈을 노리는 사기꾼들이 너무나도 많다.
그런 전세 사기를 안 당하기 위해서, 전세금을 잃지 않기 위해서 군대에서 머리가 굳을 데로 굳은 이 사회초년생은 어떻게 해야 할까??
좋은 집을 찾는 것보다 사면 안 되는 집을 걸러야 한다.
사기 물건이 될만한 조건은 내가 공부한 결과 4가지가 있었고. 아래에서 말할 4가지 필터를 적용해 집들을 소거를 한다면 문제가 될만한 집은 안 걸러질 수가 없다.
물론 필터에 따라 소거된 물건 중에 정말 좋은 물건, 사기를 안 당할 수 있는 물건이 있을 수 있다.
그러나 그런 몇 개 안 되는 예외를 위해 하이리스크를 감내하는 것이 비전문가인 사회초년생에겐 합리적 선택인가 싶다. 난 내가 거르고 거른 선택지들이 전세사기를 안 당할 만한 것들로만 채워야 하고, 이 물건 중에서 내 취향에 맞는 물건들을 고르는 것이 현명한 생각이지 않을까?
나쁜 전셋집 소거하는 네 가지 방법
1. 공인중개사의 신뢰도 확인
1) 무자격 불법 중개업자인지 확인
#부동산중개업 조회
익일 집을 찾아 공인중개사를 방문할 예정인데 가장 첫 번째로 내가 할 행동은 해당 공인중개사가 무자격 불법 중개업자인지 확인할 것이다. 방문하고자 하는 '공인중개사의 위치(시군구)'와 중개사무실의 '상호명'만 파악해도 #부동산중개업 조회>를 활용해 검색하게 되면 대표자는 누구이고, 등록증 번호, 밑에 중개보조인은 누구인지 까지 알 수 있기 때문이다.
그리고 얻게 된 그런 내용과 중개인의 명함, 사무실에 위치한 등록증을 비교해 불법 중개업소인지 확인할 것이다.
2) 사기성 멘트를 하는가?
내가 가진 돈이 얼마 없는데 정말 괜찮은 물건을 소개하며 중개인이 이렇게 말한다면 우린 어떻게 해야 할까? '반전세로 우선 들어와라', '반전세의 월세 일부 지원하겠다.....
전세대출이자를 현금 지원+ 현물 지원을 하겠다.
전세대출로 더 이상 부족하다면 대출을 알선해주겠다.
이런 멘트를 듣는다면 혹하고 당장이라고 그 매물과 계약하고 싶겠지만 난 그 중개인을 주의해야 한다고 생각한다. 세상엔 공짜 점심은 없다.
실제 전세사기의 사례로 중개인은 집주인에게 리베이트를 받고 그중의 일부를 임차인에게 제공하고, 집주인은 바지사장에게 집을 양도하고 집주인은 전세보증금을 먹고 튀는 사기가 존재한다.
<출처 : ㅈㅅㅅㄱ 유튜브>#Tip
- 지방 기준 20만 원 정도밖에 안 되는 중개비를 줄이기 위해 집주인과 직접 계약하는 방법도 존재하지만 그렇게 계약을 하게 되면 SGI의 '전세보증보험'에는 가입할 수 없다. 다른 전세보증보험은 가능
- 동네에서 오래되고 역사도 깊은 터줏대감 격 공인중개 사면 중개업자가 황금알을 낳는 거위의 배를 가를 필요가 없기 때문에 사기를 칠 확률이 낮다고 생각
- 허위매물을 온라인 상에 올리는 중개인도 거르는 것이 좋다고 생각. 작은 이득에 혈안이 된 중개업자라는 것은 돈의 유혹에 취약한다는 뜻이고, 이득을 위해서는 작은 거짓말이라도 스스럼없이 하는 사람이라는 것이기 때문에 나중에 큰 거짓말도 필요에 따라 칠 수 있다고 생각
2. 전세보증보험과 전세대출이 가능한 집을 요청한다.(매우 중요)
중개업자에게 원하는 집의 조건을 말할 때 이 조건을 난 최우선 필수조건으로 말할 것이다.
전세보증보험과 전세대출이 가능한 집을 보여주세요!
전세보증보험과 전세대출이 가능하다는 것은 돈을 빌려주는 기금과 은행이 보기에는 담보물인 집이 돈을 빌려주더라도 손해 없이 회수할 수 있는 집이라는 뜻이고, 집주인이 체납이나 신용도가 낮아 돈을 떼 먹이는 경우가 아니라는 뜻이다.
즉, 전세보증보험 전세대출이 가능한 집
=
은행과 기금에서 안전하다고 평가하는 집
전세보증보험이 되지 않는다는 것은 아래의 요건에 해당할 확률이 높다.
+ 담보물이 시세에 비해 높은(선순위 채권+전세금)이 책정되었을 경우.
주택 기준 전세가율이 60% 이상, 다중다가구 주택일 경우 80% 이상이라는 것이기 때문에 만약 이 물건이 경매에 넘어가게 된다면 뒤늦게 계약한 전세 세입자는 돈을 받지 못할 위험성이 크다.
3. 신축 오피스텔과 빌라는 거르기
신축 오피스텔과 빌라는 깔끔하고 보기에도 좋지만 가장 큰 문제는 시장에서 인정할 만한 '시세'가 형성되지 않았다는 것이다. 신축 건물에 투자한 투자자는 적은 투자비로 신축 오피스텔과 빌라를 소유하고 싶기 때문에 시세를 구축보다 높게 형성하고 그에 따라 전세가도 높게 책정해둔다고 한다.
이렇게 높게 책정된 시세는 판매자가 주장하는 시세이고 시장에선 이를 인정해주지 않는다. 그래서 실제로 시세를 확인하게 되면 전세가가 매매가보다 높은 역전세가 나거나, 깡통전세가 날 확률이 높다. 또한 감정평가를 통해 가격을 결정하는 경우가 있는데 감정평가를 통해 건물의 가치를 뻥 뛰기 하는 경우도 존재하기 때문에 실제 시장의 거래가 없는 물건은 주의할 필요가 있다.
그리고 해당 물건은 건축주가 은행에 융자를 받고 건물을 올리고 전세금이 들어오면 이를 갚는 경우도 있다고 한다. 주담대가 7%로 다다르는 요즘 같은 고금리 시대에 은행에 융자가 많은 집주인과 건축물의 위험성은 더더욱 커질 것이다.
만약 해당 물건을 전세 계약을 하고 싶다면 5년 정도 지난 비슷한 물건들의 시세를 확인해 그에 맞춰 전세가액을 요청하도록 하자.
4. 등기부등본 확인하기
임장을 통해 괜찮은 집을 확인했다면 이제 등기부등본을 확인해야 한다. 임장을 할 때에 괜찮다고 생각한 물건은 주소를 명확하게 기록해둬야만 등기부등본을 확인할 수 있다.
등기부등본은 '인터넷등기소'를 통해 700원의 비용을 내 주소만 입력하면 간단하게 확인할 수 있다.
[인터넷 등기소 - PC]
[인터넷 등기소 - Play 스토어]
등기부등본에서 확인해야 할 내용은 크게 두 부분이 있다.
첫 번째, 갑구
갑구에서는 집주인의 신상명세가 나와있다. 이때 소유권자에 신탁회사, 법인, 외국인인 경우 주의하자. 특히, 신탁회사인 경우 웬만하면 계약하지 않도록 하자. 또, 갑구에 가처분, 가압류, 가등기 이런 내용이 기제 되어 있으면 바로 탈락시키자.
왜냐하면 '전세 신탁 사기'라는 것이 존재하는데 집주인이 신탁 회사에 돈을 빌려 집을 짓는 경우가 있다. 이때 신탁회사와 집주인 사이에 전월세 계약은 신탁회사의 동의를 거쳐야 한다는 조항이 존재한다. 이 조항을 집주인이 악용해 임차인의 보증금을 가지고 먹튀를 하게 된다면 사실상 임차인은 가짜 계약을 한 것이기 때문에 보증금을 돌려받을 수 없기 때문이다.
이를 극복하기 신탁 원부를 뽑아 확인하는 방법이 존재하지만 부린이 사회초년생이 굳이 이런 위험한 물건을 손을 대야 할지?
법인일 경우 SGI의 전세보증보험이 안되고, 외국인이 전세보증금을 먹튀 하게 되면 추심에 어려움이 존재하므로 더 많은 주의가 필요하다.
두 번째, 을구
을구는 이 집이 경매에 넘어갈 경우 돈 받아갈 사람이라고 생각하면 된다.
이곳에서 주의 깊게 봐야 할 내용은 압류와 전세권 유무와 근저당이 얼마나 잡혀있는지 확인해야 한다.
선순위 근저당권(이 집을 처분한다면 돈을 찾아갈 수 있는 권리) 돈 + 내 전세금이 시세의 70~80% 이하여야 한다!
시세를 확인하는 방법은 <부동산플래닛>을 확인하거나 <kb부동산>을 확인하면 된다.
부동산 플래닛의 시세 표현만약 해당 물건이 거래 체결된 내용이 없다면 주변 물건의 토지단가와 건물단가를 확인해 내가 입주할 건물의 면적을 곱한다면 내가 계약하고자 하는 건물의 시세를 약식으로 확인할 수 있다.
부동산 플레닛의 '인근 건축물 시세'
위에 체크리스트에 따라 좋은 집을 골랐다면 이제 중개인과 계약을 해야 하는데...
다음 글에선
'사기 안 당하고 전세 계약하는 법'을
알아보도록 하자!
