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Jul 21. 2022
전세사기 방지를 위해 - 계약 전에 할 일은?
<사기 안 당하고 전셋집 구하기 A to Z> - 전세계약(1)
전세사기를 안 당하기 위해 전세계약 때 해야 할 일
이번에 복직을 앞두고 전셋집을 구했습니다. 전세사기가 많다고 흉흉한 이 마당에 피 같은 돈을 잃지 않기 위해 전세 사기를 방지하기 위해 공부한 내용들과 이번에 집을 계약하면서 느끼고 아쉬웠던 점을 보완해 저의 '전세 계약' 매뉴얼을 소개합니다.
중개인은 영업사원이다.
계약은 도장 찍는 과정보다 계약서 작성하는 과정이 훨씬 더 중요하다.
그런데 중개인은 물건을 중개하고 그 사이에서 수수료를 가져가는 사람입니다. 작은 월세방은 건당 10~20만 원의 수수료를 임대인과 임차인 모두에게 받고, 크면 수십 억 원의 건물을 판매하고 그 사이에서 수백~수천만 원의 fee 수수료를 받아먹습니다. 판매 영업 사원처럼 (중개 성공 횟수 = 수익)이기 때문에 그들에게 중요한 것은 '계약의 성공'입니다. 물건을 보여주고 계약서의 도장을 찍어주는 일련의 과정 모두 중개인들의 그런 바람들이 들어가 있는 일련의 과정입니다. 그 속에 일회성 관계인 임차인의 바람이 들어가기에는 힘들 수밖에 없습니다.
부동산 중개인 = 판매 영업 사원
반대로, 중개인은 임차인보다 임대인의 바람을 우선 반영할 수밖에 없는 구조입니다. 그것이 나쁘다기보다는 필연적으로 그들이 지속적으로 관계를 가져온 사람들이 건물주, 집주인, 임대인이기 때문입니다. 그러기에 그들의 바람을 우선적으로 반영된 채로 임대가 이루어질 수밖에 없습니다. 임차인으로 월세를 밀리고, 집을 훼손하는 그런 요상한 사람이 들어오면 집주인 입장에서는 막대한 손실이 있을 수밖에 없기에 중개인에게 임차인 좀 적당히 걸러달라고 요구하고, 임차인이 계약을 시도하려고 할 땐 계약서엔 이미 그들의 요구사항이 우선 반영되어 있는 계약서가 존재합니다.
이번에 계약한 집의 '임대차 계약서' 계약하려고 갈 때에 이미 특약사항을 빼곡히 채워진 채로 계약서 작성이 완료되어 있었다.아무 생각 없이 중개인을 찾아가 계약하는 것은 중개인+임대인의 바람의 거미줄 속에 임차인/계약자는 뛰어드는 것과 다를 바가 없습니다. 우리는 짧으면 1년에 한 번, 전세는 길면 4년에 한 번, 집을 매매하면 평생에 한두 번 중개인을 보지만 중개인과 임대인은 이미 수십수백 번 이런 과정을 겪어온 베테랑임을 명심하셔야 합니다. 계약을 성공시키기 위한 의지가 가득 찬 흐름, 거기에 물 흐르듯 지나가는 과정들을 거스르는 것은 초보자인 우리들의 입장에서는 힘들 것입니다.
홀라당 벗겨 먹히지 않는데 매뉴얼과 위에서 말한 사실들이 큰 도움이 될 것입니다.
계약 전 : 여유를 가지고, 요구사항은 미리 말하자
1. 집은 생각보다 빨리 사라지지 않는다. 가계약 - 계약을 서둘러할 필요 없다.
방금 전에 누가 보고 갔다.
싸게 나온 집이다.
금방금방 빠지는 집입니다.
급매로 나온 집입니다.
등등
이런 소리 신경 쓰지 마세요.
마음에 여유를 두고 찾아봐도 됩니다. 여유가 없을 때 항상 손해를 봅니다. 보이지 않는 리스크(사기, 더 좋은 집을 찾을 가능성의 상실, 중개수수료 협상...)를 가지게 됩니다. 짧은 며칠 그 집을 누가 낚아채 사라질 가능성보다 심적 - 시간적 여유를 가지고 찬찬히 생각하는 게 더 좋습니다. 그리고 정말 며칠 사이에 집이 사라질 가능성은 더더욱 적고요. 특히, 전세와 월세는 더더욱! 앞에서 말했다시피 그들은 판매 영업 사원이고 중개인의 말이 사실이든 아니든 간에 어떤 물건이든 한정판이라고 하는 게 더 매혹적이고 구매자의 입장에서 마음이 더 흔들리지 않습니까? 이 말들은 구매자들의 마음을 흔들기 위한 멘트입니다.
그러니 바로 계약 하기보다 다른 공인중개사에게 매물도 추가적으로 확인해보세요. '고민 좀 해보겠습니다.'하고 명함 하나 받아 들고나가면 됩니다. 그게 아니더라도 카페에서 커피 한 잔 마시면서 시간적 여유, 심적 여유를 가지는 게 사기의 위험도를 줄일 수 있고 추후에 있을 '중개수수료 협의', '요구사항 요구' 등의 협상에서 유리한 위치를 잡을 수 있다. 그리고 며칠 사이에 더 좋은 집들이 나올 수도 있고요. 항상 Option 선택지는 많으면 많을수록 좋습니다.
요구사항 1) 중개인을 통해 납세증명서 요구
등기부등본을 확인해 (시세의 70~80%> 근저당권+전세보증금) 이면 집이 경매에 헐값에 매매되어도 전세보증금을 받을 가능성은 높다. 그러나 위 방정식에 포함되지 않은 것이 있으니 그것은 바로 국세이다. 국세는 1순위 근저당권보다 우선시됩니다.
국세 우선의 원칙에 의해 국가의 채권이 0순위로 경매금을 가져가고, 그다음으로 근저당권 순위에 따라 가져 갑니다. 때문에 근저당이 많이 걸려있는 집인 경우. 마음 한편이 불안할 경우 '납세증명서'를 요구하는 것이 좋습니다. 집주인과 중개인 입장에서는 이렇게 까지 해야 하나 싶을 수 있을 것입니다. 그러나 주머니에서 돈 빼는 사람은 구매자인 저희 임차인입니다. 뻔뻔해지고 얼굴에 철면피를 까세요. 중개인에게는 요즘 '전세 사기'가 많지 않으냐 하며 걱정스러움 한 번 표현해주시면 됩니다. 중개인이 우리에 돈을 받고 일한다는 점을 생각하세요!
납세증명서는 '정부 24'사이트와 어플을 통해 모바일, 온라인 환경에서 발급 가능하고, 세무서를 통해서도 간단하게 발급 가능합니다.
납세증명서(링크)
요구사항 2) 중개수수료 / 월세 및 전세 깎기
중개수수료를 어느 정도 챙겨드리면 되냐고 물으면 높은 확률로 법정수수료가 0.X%입니다. 이렇게 말할 겁니다. 이 말에 맹점이 있는데요. 중개보수 요율은 '한도를 초과해서 돈을 주지 마세요~'라는 뜻이지 그 돈을 다 주라는 뜻이 아닙니다. 협의만 된다면 0원도 가능하다는 뜻입니다. 중개보수는 쌍방에서 받을 수 있기 때문에 우리가 안 줘도 임대인이 챙겨줄 수 있습니다. 아니 집주인이 중개인에게 더 챙겨주려고 하면 하지 덜 주지는 않을 것입니다.
중개보수 요율중개수수료 계산기(링크)
그러니 흥정하는데 거리끼지 마시고요. 중개수수료를 깎는데 거리낌이 없으셔야 합니다. 통장에 돈을 집어넣기 전까지 저희가 갑입니다. 항상 협상의 테이블에 벗어날 각오를 가지셔야 유리한 협상이 가능합니다.
저희의 최고의 무기, 중개인과 임대인이 강렬하게 원하는 사탕은 '계약'입니다. 이 무기를 흔들면서 당당하게 요구하세요. 시기는 심적으로 원하는 집이 결정되고 - 물건에도 문제가 없다는 것을 등기부등본 등을 보고 검토하고 나서입니다. 중개인에게 계약을 하고 싶다고 말하기 전에 중개 보수를 깎아달라, 월세 - 전세를 깎아달라고 요구하는 게 좋습니다.
예를 들면, 중개인에게 '월세 5만 원만 깎아주시면 가계약금 바로 넣겠다고 집주인에게 말해주실 수 있나요?'라고 말하세요. 중개보수는 계약서 작성하기 전에 중개보수 협의를 요구하세요.
단, 중개인과 단 둘이 있을 때 중개보수를 협의하셔야 합니다. 왜냐하면 임대인과 중개인이 함께 있는 앞에서 중개보수를 합의를 하면 중개인 입장에서는 굉장히 난처하기 때문에 원하는 만큼 중개보수를 협의를 하실 수 없고 중개인 입장에서도 불쾌해할 것입니다.
예) 월세 40만 원 집 -> 35만 원으로 깎아주시면 바로 가계약금 넣겠습니다.
예) 중개수수료 얼마 정도 챙겨드리면 될까요?-> 중개인: 법정수수료 최대액을 부름 -> 그때 xx만원 정도 챙겨드릴께요
전 이런 과정을 통해 중계수수료를 20만 원 요구하는 걸 15만 원으로 깎았습니다.
요구사항 3) 부동산 전자계약(개꿀!)
부동산 전자계약 사이트(링크)
부동산 전자 계약 시스템은 임차인 입장에서는 무조건 하면 좋은 제도라고 생각합니다. 휴대폰 본인인증을 해야 하기 때문에 임대인/집주인의 신원이 확인이 보장된다는 장점도 있고, 확정일자가 자동으로 부여되어 귀찮게 확정일자를 받으러 주민센터를 갈 필요도 없습니다.
무엇보다도 전제자금 대출, 주택대출 금리 할인 0.2% p, 전세보증보험금 할인 0.1% p를 받을 수 있기 때문에 계약 전에 전자 계약을 요구하는 걸 강추합니다!!!
요구할 때에는 전세보증금/주택대출 금리 할인을 위해 하고 싶다고 한다면 중개인도 별말하지 못할 것입니다. 또, 임대인 입장에서도 중개보수를 지원받을 수 있기 때문에 이 사실을 알려드리면 부동산 전자계약은 웬만하면 할 수 있을 것입니다.
대학생, 사회초년생도 중개보수를 지원 받을 수 있다!!!!요구사항 4) 계약서에 협의해야 할 내용
1) 잔금 입금 시기?
잔금 입금 시기 = 입주 날이기 때문에 집이 필요한 시기와 고려해 잔금 입기 시기를 결정하는 것이 필요합니다.
전세자금 대출을 받는다면 짧아도 2주 엄청나게 여유를 가진다면 4주의 기간을 잡아야 합니다. 은행 직원의 말로는 전세자금 대출은 신청 후 보통 2주 정도 소요가 되는데, 입주할 집의 시세가 KB시세로 나타나지 않을 경우 외부기관에 감정을 요청해야 하는 경우가 생기고 그러면 보통 3주 정도 걸릴 수 있다고 합니다. 그뿐만 아니라 지점별로 담당 직원의 대출 업무가 과중할 시에 서류처리가 늦어져 대출 심사 요청 후 2주보다 더 늦게 대출금을 받을 수 있기 때문에 전세 자금 대출을 받을 시 잔금 입금 시기는 잘 고려하셔야 합니다!
2) 사기 방지를 위한 특약사항(매우 중요!!!!)
임대인에게 요청해야 할 특약사항은 다음과 같습니다. 해당 특약 사항은 전세 사기를 방지하는 내용이기 때문에 꼭 계약서에 기입하셔야 합니다.
계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 한다. 이를 위반 시 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다.
계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 계약 물건을 매매해서는 안된다. 만약 이를 위반 시 종전 소유자는 임대차 보증 의무를 연대하여 부담하고 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다.
-> 확정일자와 전입신고를 할 시에 익일 00시부터 대항력과 우선변제권이 생겨납니다. 만약, 집주인이 계약 당일날 건물을 담보로 대출을 받을 시 근저당권의 우선권이 저희들이 아니라 돈을 빌려준 사람이 가지게 됩니다! 그리고 집주인이 저희들의 전세보증금과 대출금을 먹고 바지 사장에게 집을 양도하면 전세 사기가 돼버립니다.
위의 특약사항을 작성하게 되면 입주일자 익일까지 임대인은 집 매매가 불가능(등기부등본의 갑부의 변경), 주택담보대출도 불가능(등기부등본의 을부의 변경)해집니다.
유튜브 링크
임대인의 귀책사유로 전세자금 대출 미승인 시 계약금을 반환하고 계약은 무효로 한다
계약 후 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고, 임차인이 지급한 전세금을 즉시 조건 없이 반환한다
