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Jul 25. 2022
전세자금 지키기 - 계약 중, 직후에 할 일은?
<사기 안 당하고 전셋집 구하기 A to Z> - 전세계약(2)
이전 시간 전세사기 방지를 위해, 저렴하게 좋은 집을 찾기 위해 계약 전에 해야 할 일을 알아봤는데요. 이 시간에는 계약 중 그리고 직후에 해야 할 일을 확인해보겠습니다.
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해야 할 일을 순서대로 정리한 것이기 때문에 여기 나와 있는 시퀀스에 따라 일 처리를 해봐도 별 문제는 없을 것입니다.
계약 중 해야 할 일
1) 임대인 혹은 대리인 확인하기
집주인이 직접 왔을 경우 : 신원 확인
부동산 계약은 집주인과 직접 대면해서 하는 것이 기본 원칙입니다! 만약, 집주인이 왔으면 집주인의 신분증을 확인하시면 됩니다.
신분증 진위 여부는 전화번호 '1382'를 활용하면 확인하실 수 있습니다.
대리인이 왔을 경우 : 대리권 확인
요즘에는 부동산 관리업체에서 위탁으로 계약을 하더라고요. 또, 불가피하게 대리인이 계약을 하는데요. 이때는 추가로 해야 할 과업이 많습니다.
우선, (1) 부동산 대리인 위임장과 집주인이 직접 땐 (2) 인감증명서를 확인하셔야 합니다.
이때, 인감증명서에 '본인'이 출력했는지 확인해보셔야 합니다. 그리고 발급시기를 확인해야 합니다.. 임대차 계약 시 인감증명서의 유효기간은 3개월 정도라고 합니다.
인감증명서 예시 - 계약 당일에 처음 보면 꽤나 당황스럽다필수적으로 (3) 집주인과 꼭 영상통화 혹은 전화통화를 해보고 내용을 녹취하세요.
통화 시에는 아래 사항을 확인하시면 됩니다.
대리인을 누구로 선임하셨느냐?
계약 내용은 어떻게 되느냐?(직접 계약 내용을 읊어주시지는 말고 물어보세요) - 보증금? 관리비?
2) 등기부등본 확인하기
실제 계약과 임장 시기가 차이가 많이 날 시 등기부등본 재확인은 필수입니다. 중개인이 뽑아서 준비해주시는 경우가 있는데 등기부등본은 스스로 열람해 준비하는 게 만일의 사태를 방지하는데 더더욱 도움이 됩니다.
(1) 표제부 -
건축물대장, 계약서 상에 작성되어 있는 주소와 일치하는지 확인. 몇 동 몇 호인지 까지도 잘 확인하셔야 합니다. 계약서가 다르게 기록되었을 경우 혹시라도 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 보증금을 되돌려 받지 못할 수 있으니 잘 확인해주세요.
(2) 갑부
갑부에 기재된 인적사항과 이름, 주민등록번호가 계약서+신분증(때리인이면 인감증명서)의 인물과 동일한지 확인해주세요.
(3)을구
근저당, 가압류 등 딱 봐도 위험해 보이는 내용들이 이전에 확인한 등기부등본과 비교해 추가되었는지 확인해보세요.
3) 계약서 확인하고 도장 찍기 그리고 계약금 지불
계약서 상에 기술된 건물 확인
임대인 신상 재확인
특약사항 확인 - 계약서를 확인해보면서 협의된 특약사항이 잘 반영되어 쓴 지 또, 집주인이 요구하는 특약사항을 잘 확인해주세요.
그리고 도장 찍고~
이젠 계약금을 지불해야 하는데요. 이때 계약금과 잔금은 집주인 명의의 계좌로 무조건적으로 송금해야 합니다
그리고 계약금 지불 후에는 보증금의 5% 이상을 지불했다는 계약금 지불 영수증을 꼭! 받아두세요. 전세자금 대출 때 제출해야 하는 서류입니다.
3. 계약 후
1) 확정일자+전입신고하기 (매우 중요)
확정일자와 전입신고는 집이 불미스러운 사건으로 경매에 들어갈 때 보증금을 최우선적으로 돌려받을 수 있는 '우선변제권'을 위해서, 대항력을 위해서 꼭꼭 해야만 하는 행위입니다. 대항력은 확정일자와 전입신고 이후 금일 00시 넘어부터 효력이 발생하기 때문에 하루빨리해야 합니다.
만약, 뒤늦게 확정일자와 전입신고를 하다가 그사이 집주인이 악독한 마음을 가지고 혹은 우연찮게 주택담보대출을 받는다면 근저당권 우선순위가 밀리기 때문에 웬만하면 계약 당일날 하시길 바랍니다. 대항력은 임차인의 최후의 보루입니다!!!!
또한, 확정일자와 전입신고를 입주 14일 이내 하지 않으면 과태료 대상이기 때문에 해야 하는데요.
확정일자와 전입신고는 온라인으로도 가능합니다. '정부 24', '인터넷등기소'를 활용한다면 수수료 없이 무료로 신고도 가능하고요. 오프라인으로 하겠다면 '관할 주민센터'에 가면 수수료 600원을 지불하고 신고 가능합니다. 신고는 꼭 계약한 집의 관할 주민센터에서 가능하기 때문에(다른 동의 주민센터 안됩니다) 잘 확인하세요.
Tip. 관할 주민센터 확인방법 - (도로명주소 링크! 클릭) 해당 링크에 들어가 집 주소 입력 후 클릭하면 관할 주민센터가 나옵니다.
2) 잔급 입금 날이 타이트할 시 전세자금 대출받기
잔금날을 2주 정도로 타이트하게 잡을 시, 계약 당일 바로 전세자금 대출을 받아야 잔금 입금이 가능합니다.
카카오 뱅크를 사용하면 온라인으로 대출이 진행되기 때문에 무관하겠지만 보통 일반 시중은행은 15시 30분이 되면 문을 닫기 때문에 빠르게 전세자금 대출을 신청해야 합니다. 요즘은 9 to 6 지점이라고 해서 저녁 6시까지 은행업무를 진행하는 일부 지점도 존재하기 때문에 이런 것도 활용해보면 좋겠네요.
참고로 전 전세자금 대출 금리비교를 위해 은행을 6군데 정도 돌아다녔는데요. 결론적으로 카카오 벵크가 가장 쌌었습니다. 저 같은 경우는 버팀목 같은 기금 대출이 아닌 일반 시중은행 대출이었습니다. 지역별로, 저점별로, 은행별로, 시기별로 금리는 천차만별이기 때문에 나중에는 다른 은행의 금리가 쌀 수 있으니 스스로 금리 확인을 해보세요!
자세하게 전세자금대출받는 법은 다음 글에 알려드리도록 하겠습니다!
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전세자금대출 잘 받는 법
