무리한투자는언젠가죽을테니지금죽어도된다는말과같습니다

우리 모두는 언젠가 죽습니다.

하지만 그렇다고 지금 당장 죽겠다는 사람은 없습니다.

무리한 투자는 언젠가는 죽을테니 지금 죽어도 상관없다고 하는 것과 같습니다.

투자에서 기대수익보다 중요한 것은 내가 틀렸을 때 손해를 감당할 수 있는가입니다.

90% 확률로 1억을 벌 수 있지만 10% 확률로 천만원을 잃는 투자가 있다면 하시겠습니까?

저라면 하겠습니다.

왜냐하면 10%의 확률에 해당되어 실패하더라도 천만원의 손실은 인생을 뒤흔들 정도는 아니기 때문입니다.

하지만 90% 확률로 100억을 벌 수 있지만 10% 확률로 10억을 잃는 투자가 있다면 어떨까요?

저라면 이 투자는 하지 않습니다.

왜냐하면 10억은 현실적으로 제게 타격이 너무 크기 때문입니다.

자녀를 키우고 집을 마련하고 정상적인 생활을 하면서 10억을 갚아나가기는 어렵습니다.

부동산 갭투자가 성공하기 위해서는 몇 가지 전제조건들이 필요합니다.

이 전제조건들이 단 하나라도 어그러지면 이익은 커녕 손해만 볼 수가 있고 최악의 경우 망할수도 있습니다.

1. 본업(직장 또는 사업체)에서 은행 원리금을 감당할 지속적인 현금이 창출되고 있을 것

2. 지속적으로 임차인을 들일 수 있을 것

3. 새로운 임차인은 이전 임차인의 전세보증금과 같거나 더 높은 금액으로 들어올 것

4. 부동산 매매시장이 호황으로 시세상승 및 내가 원할 시 손쉽게 매도가 가능할 것

5. 정부가 보유세를 중과하거나 양도세를 강화하지 않을 것

6. 부동산 대출금리가 상승하지 않을 것

임차인을 문제없이 구하고 있다고 하더라도 시세가 오르지 않으면 세금과 이자만 부담하다 투자금 대비 이렇다할 이익이 없게 될 수 있습니다.

최악은 기존 임차인이 나간다고 했는데 새로운 임차인이 수 개월, 1년 넘게 구해지지 않는 경우입니다.

기존에 가진 돈이 있거나 내가 새롭게 대출을 받아서 내줄 수 있으면 다행인데 그게 되지 않아 주택을 처분해야 할 때 팔리지 않으면 심각한 상황에 처할 수 있습니다.

물론 현실적으로 전세가 지금 당장 사라지기는 어렵기에 이전보다 낮은 전세보증금으로 들어오는 경우가 대다수이고 아예 전세를 들이지 못하는 경우는 많지는 않을 것입니다.

그러나 내가 다니던 직장을 잃거나 사업체가 폐업하는 경우는 얘기가 다릅니다.

그 때는 강제적으로 당장 정산에 들어가야 하는데, 그 때도 문제없이 버텨낼 수 있는 갭투자자는 많지 않을 것입니다.

내가 실패했을 경우의 데미지 컨트롤을 생각하지 않고 투자를 하는 것은, 어차피 인간은 언젠가는 죽을테니 이 투자가 실패하면 지금 당장 죽겠다는 사람이 아니면 하지 않아야 한다고 생각합니다.

감사합니다.