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계정을 잊어버리셨나요?

by 박성원 Sep 17. 2022

부동산 틈새 투자 /독후감212

‘부동산은 아파트만 있는 것이 아니다.’

내가 정한 이 책의 부제이다. 아파트나 꼬마 빌딩에 집중하지 않는다. 책은 토지에 집중한다. 일확천금을 보증하는 투자 방법은 없다. 자신의 시간을 할애하고 공부해야만 투자 금액의 수익률을 높일 수 있다.

미술 작품, 비트코인, 연금 그리고 상속 증여에 관한 재테크 서적이든 심지어 자신의 마음을 다스리기 위한 자기 계발서와 같은 모든 책들의 결론은 계속적인 노력과 공부를 요구한다. 결론은 모두 동일하지만 목적에 부합되게 쓰인 책들의 내용(과정)은 모두 다르다.

책마다 다른 내용과 지식을 습득하는 것은 씨앗이 된다.

때론 신기한 씨앗을 구경하는 자체가 재미있고, 우연히 접한 씨앗은 내 라이프 스타일과 사고思考를 바꿔 놓기까지 한다. 하지만 역시 바뀌지 않는 진리는 씨앗을 싹 틔우는 방법은 독자 각자의 몫이다.

맹지盲地는 맹지일 뿐이다.

도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지는 가치가 없다. 농사 등의 경우를 제외하면 보통 매매가 잘 되지 않는 토지이다. 하지만, 투자 가치가 있는 맹지들이 있다.

첫 번째, 지적도상 도로가 존재하는 맹지는 지자체에 문의하여 도로를 개설해도 되는지 확인한 후 가능하다면 자기 비용으로 도로를 내고 맹지에서 벗어날 수 있다.

두 번째, 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우다. 구거를 매입하거나 구거 점용허가를 신청하고 구거 위에 다리를 놓거나 복개 공사를 하여 도로까지 진입로를 만들 수 있다.

세 번째, 지적도상에 표시돼 있지 않으나 현장에서 사용되고 있는 도로가 있는 경우에는 관할 지자체가 어떻게 보느냐에 따라 달라지므로 반드시 문의해봐야 한다.

네 번째, 주변 토지 매입이 가능하다면 주변 토지를 매입해서 점용허가를 받아 도로를 만들면 곧바로 맹지에서 벗어난다.

물건을 매입하려는 첫 번째 이유가 ‘시세보다 싸다’는 것이어서는 안 된다.

사고 싶다는 생각에 물건을 억지로 끼워 맞추는 것이 아니다. 시세보다 싸면 분명히 이유가 있다. 드러난 이유도 있을 것이고, 드러나지 않는 이유도 있을 것이다. 맹지를 탈출하는 방법도 여러 가지가 있듯이 자신의 상황과 목적에 부합된 부동산 투자가 이루어져야 한다. 목적에 맞는 토지가 좋은 토지다.

미래를 준비하는 방법은 사람마다 다르다.

노후를 대비하기 위해 농지연금을 활용하는 경우는 상대적으로 적다. 농지를 사면 농사를 직접 지어야 하는 줄 알고 농지에 별 관심을 두지 않고 농지연금에 대해서도 잘 모른다.

농지연금 신청 자격은 만 60세 이상 영농인 (2022년 1월 1일부터)으로 농지원부에 기재된 사람. 영농 경력은 신청일 기준으로부터 과거 5년 이상 (연속적일 필요는 없으며 전체 영농경력을 합산했을 때 5년 이상)이면 된다.

주택연금과 마찬가지로 농지연금도 신청인이 농지를 계속 소유하면서 연금을 받을 수 있다. 또 국민연금이나 퇴직연금 등의 수령자도 중복 수령이 가능하며, 6억 원 이하의 농지에는 재산세가 전액 감면된다.

창고업도 매력적이다.

다른 사업과 달리 초기 사업비용과 유지관리비 부담이 상대적으로 크지 않기 때문이다. 물론 작은 토지로 할 수 없다는 단점이 있지만, 일단 토지를 확보하고 창고를 짓고 나면 인건비나 시설비 등의 추가 비용이 많지 않아 꾸준히 임대료를 받을 수 있다.

앞으로 오프라인보다 온라인 상거래가 더욱 활성화되기 때문에 창고업의 전망은 밝다고 할 수 있다.

창고업까지 할 만한 여력이 되지 않는다면 어떤 부동산을 찾아보면 좋을까?

이런 경우 경ᆞ공매에 나온 빌라 중 큰 도로에 붙어 있거나 사람들이 많이 다니는 길목에 위치한 빌라의 1층도 주목할 만하다. 요즘 새로 짓는 빌라들은 거의 필로티 구조인데 가끔 1층 일부에 상가를 만드는 경우가 있다. 이런 상가를 분양받아 근린생활시설로 변경한 다음 미용실이나 세탁소, 부동산중개소 등으로 임대를 놓는 것도 방법이다. 1가구 1 주택 부담도 덜 수 있고 경락잔금 대출을 이용한다면 투자금 20~30% 정도만 있어도 가능하다.

부동산 시장에서 자연환경보전지역이나 공원자연환경지구의 토지는 인기가 없다.

무분별한 개발로 인해 자연환경이 파괴되는 것을 막기 위해 법으로 보호하는 지역인 만큼 개발행위가 엄격하게 제한된다.

2019년 산림청은 ‘제2차 국유림확대계획(2019~2028년)’을 발표했다.

생물의 다양성과 산림 생테계를 보존하는 목적으로 법정보호구역인 산림보호구역 내의 산림, 백두대간 보호지역 내 핵심구역 및 완충구역으로 지정된 사유지, 민북ᆞ도서지역, 제주도 곶자왈 등을 국가에서 매수하겠다는 이야기다. 이런 토지를 선대로부터 상속 또는 증여받았고 활용이나 처분을 하지 못하고 있다면 산림청에 문의해 사유림 매수 제도를 적극 활용해보는 것도 좋은 방법이다. 산림청 홈페이지에서 해당 지역의 매수 계획 공고를 확인할 수 있다.

이외에도 접도구역에 접한 토지는 드라이브 스루 매장을 고려해 볼 수도 있으며, 활용성이 떨어지는 고층의 상가는 배달음식 서비스를 위한 공유 주방이나 레저 스포츠에 대한 관심이 높아지면서 관련 짐들을 보관해주는 개인 창고업으로도 활용 가능하다.

꽤나 다양하고 매력적인 부동산 투자 씨앗들로 내 동선상에 무심코 지나쳤던 많은 부동산 투자매물들을 찾아보게 된다. 관심이 없었던 경ᆞ공매 사이트도 찾아보게 된다.

그림이든 암호화폐든 부동산이든 모두 다 계속적인 나의 시간과 노력과 공부를 요구한다.

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