무인카페 최적의 입지를 찾는 방법
무인카페의 성공 요인 첫번째는 '좋은 입지'다.
누가 봐도 좋은 입지는 권리금, 보증금, 월세가 높기때문에, 숨어 있는 좋은 입지를 찾는 것이 핵심이다.
무인카페는 저가 커피 판매 사업이고, 브랜드 파워가 없으며 고객을 만족시키기도 쉽지 않는 사업이다.
다른 커피 브랜드와 경쟁해야 하는 입지라면 패배할 확률이 높다.
어느정도 안정적인 배후세대, 낮은 경쟁도, 부담스럽지 않는 고정비(월세)를 갖춘 입지를 찾는 것은 매우 어렵지만, 가장 중요한 부분이다.
한번 터를 잡은 곳에서 최소 3년이상은 가게를 운영해야 한다는 마음으로 꼼꼼하게 따지고, 신중하게 선택해야 한다.
나는 두곳의 무인카페를 운영중이고, 프랜차이즈지만 두곳 모두 내가 직접 입지를 발품으로 찾았다.
두곳의 입지적 특징, 주요 고객층이 매우 다른데, 두곳을 운영하면서 무인카페의 입지에 대해서 많은 부분을 깨달았다.
무인카페 상가를 찾을때 고려할 필수 조건들
지금은 두개의 매장을 운영중이지만, 첫 오프라인 매장을 선택할때 많은 고민을 했다.
매장 운영을 해본적도 없고, 상가 투자를 해본적도 없었기때문에 더욱더 막막했다.
무인카페 창업 관련 강의를 들으면서 배운 내용과 그동안 부동산 투자를 위해 다녔던 임장의 경험을 바탕으로 1호점, 2호점의 입지를 발굴했다.
1순위 조건은 안정적인 배후세대 규모를 갖춘 상가를 찾는것이었다.
최소 700세대~1,000세대 규모의 아파트를 배후세대로 갖춘 상가를 물색했다.
매일 방문해서 관리를 해야하므로 집에서 1시간 이내, 700세대~1000세대 규모의 아파트 단지를 필터링했다.
이정도 규모를 갖춘 아파트 단지가 많지 않기때문에 빠르게 후보지역이 정리된다.
보통 1,000세대 이상 규모의 아파트 단지에는 대형 프랜차이즈 카페들이 선점해 있다.
그렇다고 너무 작은 규모의 배후세대를 가진 아파트 상가에 들어가면 매출의 한계를 극복하기 어렵다.
내가 두곳의 매장을 운영해보니, 배후세대의 규모는 굉장히 중요하더라.
무인카페의 특성상 없는 수요를 만들어내거나 끌어들일수 없다.
배후세대의 모든 고객을 우리 고객으로 만들기에도 어렵기때문에, 처음부터 가능한 많은 배후세대를 가지는 입지를 찾는게 중요하다.
물론, 처음부터 최대한 경쟁을 피하기 위해서 작은 규모의 배후세대 앞 상가 독점을 노리고 들어가는 전략도 괜찮다. 나의 2호점 무인카페의 경우, 이 전략에 가까운데 확실히 배후세대가 작으면 매출 상승의 한계는 분명하더라.
두번째는 해당 아파트 후보지역에 메가커피, 빽다방, 스타벅스처럼 프랜차이즈 카페가 어느정도 선점해 있는지 확인한다.
무인카페는 프랜차이즈 유인카페를 이길수 없다.
가격 경쟁, 브랜드 충성도, 이용의 편리함 등 모든면에서 KO패다.
2순위를 노리는 전략도 나쁘지는 않지만, 무인카페의 판매 단가를 생각하면 쉽지 않다.
경쟁이 전혀 없는 이상적인 곳은 존재하지 않는다.
적당한 경쟁자가 선점해 있는 곳에 들어가는 전략이 유리하다.
사람들이 선호하는 대형 프랜차이즈가 아닌, 개인 브랜드 카페라면 직접 이용해보고 판단한다.
경쟁자 확인은 후보지역 상권을 직접 돌아보면서 확인해야 한다.
카카오맵이나 네이버맵 지도에는 나오지 않는 경쟁자들이 꽤 많다.
지도에서는 카페가 없다고 해서 직접 가보면 카페가 여러곳 있는 경우도 있다.
무엇보다 언제든지 경쟁자가 내카페 이후에 들어올수 있다.
어느날 아침 갑자기 내 가게 옆에 메가커피가 들어올수도 있는 것이다.
그렇기때문에 적당한 경쟁자의 존재는 오히려 필요하다고 본다.
비슷한 수준의 경쟁자가 여러곳 공존하는 곳이 오히려 안전한 상권이다.
무인카페를 운영해보면 '카페'만 경쟁자는 아니더라.
편의점, 무인아이스크림도 굉장한 경쟁자다.
그만큼 저가 무인카페는 경쟁 구도에서 약하다.
심지어 편의점, 무인아이스크림의 시식 장소가 되기도 하고, 무료 쉼터로 인지되기도 한다.
실제로 버스정류장 앞, 셔틀버스 정류장 앞에 위치한 무인카페는 대기공간으로 전락하기 쉽상이다.
세번째는 집에서 최대한 가까운 곳, 편리한 동선으로 선택한다.
무인카페지만 매일 최소 1회 이상은 매장에 방문해서 청소 및 재료 보충을 해야한다.
무인사업 아이템에 따라 매일 방문하지 않는 경우도 있지만, 무인카페는 매일 최소 1회 방문이 필수다.
긴급하게 매장에 방문해야 하는 상황이 발생할수 있으므로 집에서 가까운 곳일수록 좋다.
대중교통이나 자차 이용이 편리한 위치가 좋다.
간혹 '직장 근처가 어떨까?'라고 생각하는 사람들이 있는데, 개인적으로는 추천하지 않는다.
직장은 언제든지 바뀔수 있고, 하루아침에 잘릴수 있다.
실제로 내가 그랬다.
무인카페를 부업으로 오픈하고 두달 후, 회사의 경영난으로 퇴사를 했다.
무엇보다 주 5일 회사로 출근하는것도 싫은데, 주말에도 회사근처 무인카페로 출퇴근하는건 괜찮을까?
나는 처음에는 집에서 1시간 이내 거리까지 고려하다가 결국 30분 이내 거리로 좁혔다.
매일 출퇴근해야 한다는 이유도 있지만, 비상시에 최대한 빨리 가는 것이 중요하다고 생각했다.
현재 나의 무인카페 1호점은 자차로 10분 거리, 2호점은 자차로 20분거리다.
이렇게 보면 굉장히 가까운것 같지만, 이 거리도 하루에 여러번 가려면 번거롭고 귀찮더라.
주 7일 매일 이 거리를 다닌다.
잦은 일은 아니지만, 하루에 두번씩 가는 경우도 종종 있다.
심야시간, 이른 새벽 머신 이슈로 갑자기 가야 하는 경우도 가끔 있다.
무인카페 운영 8개월차, 집에서 30분 이상 걸리는 거리였으면 어쩔뻔했나 싶다.
무조건 집에서 가까운게 제일 좋다.
무인이라도 그렇다.
네번째는 권리금, 보증금, 월세 등 기본적인 비용은 예산 규모를 넘기지 않아야 한다.
권리금이 없는 상가는 드물다.
오히려 권리금이 없다면 '과연 좋은 입지인가'를 더 세심하게 체크해봐야 한다.
그렇지만 권리금이 높은수록 좋은 입지라는 뜻은 아니다.
권리금은 내가 되돌려 받지 못하는 투자금이므로 주변 상가 권리금의 수준보다 너무 높다면 의심부터 해봐야 한다.
보증금은 퇴거시 되돌려 받는 금액이지만, 묶이는 투자금이므로 너무 과하지 않아야 한다.
보증금은 내가 가게를 폐업할때, 그때서야 임대인에게 돌려받는 금액인것이다.
월세는 생각보다 매우 중요한 고정비다.
처음 상가를 구할때는 적당하다고 생각되는 월세도 가게를 운영하다보면 부담스럽게 느껴질때가 많다.
장사가 잘되더라도, 안되더라도 월세라는 고정비는 계속 나간다.
한번 책정된 월세는 일정 기간이 지나면 정기적으로 인상된다.
월세의 금액에 따라서 내가 가져가는 순수익의 앞자리가 달라질수 있다.
나는 1호점 가게를 계약할때 권리금도, 보증금도, 월세도 네고를 시도하지 못했다.
상가를 계약해본적이 없기때문에 권리금, 보증금, 월세가 적정한지 판단하기가 쉽지 않았다.
첫 후보지 임장에서 가게 주인이 '권리금은 한번 낮춘거다' '월세는 조정할수 없다'라는 말부터 들었기때문에 더욱더 네고에 자신이 없어서 꺼내지 못했다.
대신 렌트프리 한달을 받았고, 입지 컨설팅을 받은 카페 브랜드 본사에서도 적정 수준이라는 피드백을 받은것에 큰 위안을 삼았다.
그런데 가게 운영한지 8개월째, 두고 두고 권리금 네고를 못한것이 마음에 걸린다.
물론 이제는 안다.
권리금, 보증금, 월세는 딱 주변 시세 수준이라는 것을. 오히려 월세는 주변 상가 대비 약간 저렴(?)하다.
다만 권리금은 내가 돌려받지도 못할 금액이고, 조금이라도 네고를 시도했다면 받아들였을 가능성이 높았다는 것을 뒤늦게 깨달았다.
경쟁이 치열하지 않는 입지에서는 부동산에서 제시한 금액 그대로 계약하면 호구다.
내가 그런 호구였고, 그 경험 덕분에 2호점은 월세를 20%나 네고할 수 있었다.
오프라인 매장을 오픈, 운영하는 것은 생각보다 난이도가 높다.
지금 되돌아보면 정말 다행스럽게도 괜찮은 입지를 찾아 무인카페 두곳을 안정적으로 운영하고 있다.
안정적으로 매출을 내기 위해 다양한 노력을 쏟아붓고 있지만, 가장 원천적인 요소인 입지가 진짜 핵심이라는 것을 매일 깨닫는다.
'나는 달라'라는 오류에서 벗어나야 한다. 카페가 없는 곳은 이유가 있고, 생각보다 경쟁은 치열하며, 상상 이상으로 고객을 우리 매장으로 오게 하는 것은 어렵더라. 그 모든 것의 첫 단추, 입지는 내 사업 성공 요인의 80%라는 것을 잊지 말자.
