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매거진 전원주택 집짓기 궁금증 100가지

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계정을 잊어버리셨나요?

by 이동혁 건축가 Aug 09. 2024

[집짓기강의]제발 도로 확인하고 땅 구매하세요~!

임성재, 이동혁 건축가의 집짓기 궁금증 Q&A

[집짓기 강의-1] 제발 도로 확인하고 땅 구매하세요~!

책의 첫 번째 주제를 '도로'로 잡은 이유.

말 안 해도 다 아실 거라 생각합니다. 제일 중요하니까 제일 앞에 선보인 것이에요.

도로. 도로가 없으면 뭐다?

뭐긴요, 집 지을 수 없는 '맹지'입니다. 누군가 이야기했더랬다. '그거 누가 모르냐?'.

맞다. 다 알고 있죠. 하지만 이상하리만치 확인 안 하고 꼭 땅을 구입합니다.

간혹 부동산 탓하는 사람 있는데, 이미 판례에 있듯 부동산은 땅에 대한 부분만 책임지지, 집을 짓고 못 짓고는 책임지지 않습니다. '확인 안 한 내 잘못이다.'라고 생각하시는게 맞습니다.

그래서 제발 도로를 잘 확인하고 땅을 구매해야 합니다.

땅에 진입하는 도로는 딱 두 가지를 확인해 보면 바로 답이 나옵니다.

① 단지 개발된 택지 내의 토지

: LH처럼 확실하게 보증되는 단지개발 내의 땅은 큰 문제가 없습니다. 다만 개인이 개발하여 분양하는 택지에서 대부분 문제가 발생하는데, 그 이유는 도로 지분 때문입니다.

물론 이 부분을 계약서에 잘 정리하여 택지 내 토지 지분을 공동지분으로 잘 나누어 놓은 곳은 문제가 없습니다. 그리고 도로사용승낙서를 미리 확보해 놓고, 타 토지에도 무조건적으로 승인을 내주는 조건을 걸어놓은 계약서는 의외로 클리어합니다.

여기서 문제는 계약서에 도로에 대한 부분을 언급해 놓지 않은 계약서들인데요. 다른 집들이 지어져 있으니 내 땅도 당연히 집을 지을 수 있을 거라 착각하는데, 결코 그렇지 않습니다.

그래서 이 부분을 확인하는 가장 쉬고 확실한 방법이 존재합니다.

그냥 이 땅을 관할하는 구청이나 지역 군청에 가서 건축과의 인허가 담당자를 만나보면 됩니다. 너무 쉬워서 당황하셨을 수도 있는데요. 여러분들은 공무원에게 있어 민원인입니다. 민원에 대한 답변을 의무적으로 담당 공무원은 답변해 주어야 합니다. 기한기 길어도 답변이 무조건되니 부담없이 물어보세요.

어렵지 않습니다.그냥 가서 번호표 뽑고 "내가 지음 어느 지번에 땅을 구매해서 몇 평 정도의 전원주택을 지으려고 하는데 혹 허가상 문제가 있을까요?"

"쉽죠?"

정확하지 않더라도 문제가 있는 단지라던가, 도로와 관련된 민원이 존재했던 땅의 경우 담당공무원이 기본적인 내용을 인지하고 있기 때문에 주의사항을 알려줄겁니다.

이마저도 좀 애매하다고 하면 내 땅이 속한 지역의 시청 앞에 가면 여러 건축사사무소 및 토목측량사무소가 다 모여있습니다. 다른 데 가서 헤맬 필요 없어요. 거기에 메인 사무실들이 다 모여있으니 그중 아무 곳이나 들어가서 내 땅에 대한 자문을 얻으면 됩니다. 자문비 많이 나와야 10만 원 나오니 부담 없이 들어가서 물어보는 것이 좋습니다.

그 지역 업체이기 때문에 땅에 대한 정보 생각보다 잘 알고 있습니다. 공짜로 정보 얻으려니 어려운 것이지 정확한 자문비 내고 정보 얻으려고 하면 얻을 곳 많으니 고민 없이 들리는 것을 추천드립니다.

아! 이미 땅에 대해서 확신을 가지고 계시면 이 작업 안 거치셔도 되세요. 애매할 경우에만 들리세요.

② 논, 밭 등으로 사용되었던 토지

위의 조건보다 논, 밭을 개량하여 개발하는 토지가 오히려 애매한 경우가 많습니다. 도심지역 같은 경우는 4미터의 도로를 확보해야 하며, 도심 외 지역의 경우 3m 도로를 확보해야 합니다. 간혹 농로를 도로로 착각하고 집 짓겠다고 하시는 분들 계신데, 농로는 도로로 치기 어렵습니다. 지적도상 정확히 도로로 명시된 것을 꼭 확인 바랍니다.

'이런 것을 헷갈릴 수 있나?'라고 생각할 수 있겠지만 생각보다 많은 분들이 착각하시고 땅을 구입하시므로 확인 필수 입니다. 현황에 도로가 있다하더라도 지적도상에 도로가 구분되어 있지 않다고하면 그것은 도로로 치지 않습니다. 기억하세요.

그리고 도로가 존재하면 그다음 확인해 보아야 할 것은 메인 큰 도로에서부터 내 땅까지 정확한 도로가 확보되었으냐를 확인해야 합니다. 중간에 조금이라도 개인 도로(사도)가 껴 있다면 그 사람에게 '도로사용승낙서'를 받아야지만 인허가가 진행됩니다. 이 문제가 생각보다 파악하기 어려운데요.

그래서 이 문제도 꼭 담당공무원을 미리 찾아가서 검토하고, 지적도를 큰 도로부터 쭉 검토하여 확실한 도로 폭이 문제없이 내 땅까지 이어졌는지를 확인해야 합니다.

결론을 지으면, 조금이라도 허가상에서 필요한 도로 폭과 내 땅에 접하는 도로 부분에 문제가 생긴다면 모든 조건이 만족하더라도 집 못 짓습니다. 이번에 이야기드린 도로 관련 문제. 집짓기 인허가의 첫 번째 필수 조건이므로 꼭 확인 후 집 짓길 바라겠습니다.

[집이라는 본질적인 가치에 집중하다.]

설계, 시공 : 듀밀리언 종합건설(주)

상담문의 : sunsutu@hanmail.net(대표번호 : 1522-1035 / 문자상담 : 010-6889-9770 / 문의가 너무 많아 전화가 안 될 수 있습니다. 문자로 내용 남겨주시면 늦더라도 상담드릴게요.^^)