3.내.../3.3 토지 계약서에 이 정도는 적으세요.
3.3 토지 계약서에 이 정도는 적으세요.
순서대로 읽다 보면 완성되는 나의 집
꿈꾸던 전원주택을 짓다
글쓴이 : 이동혁
3. 내 마음에 드는 땅 구하기(땅 구입 편)
3.3 토지 계약서에 이 정도는 적으세요.
집을 짓는 것도 어렵지만 그전에 내 집을 지을 땅 구하는 것이 생각보다 어렵다.
땅이 마음에 들면 너무 비싸고 구입 직전까지 갔다가 땅 주인이 마음을 바꿔 구입 못하는 경우도 허다하다.
평균적으로 짧게는 1년, 길게는 5년 이상 내가 정착할 땅을 찾아 헤매신다.
이렇게 고생 고생해서 내 마음에 드는 땅을 발견하면 묻지도 따지지도 않고 바로 계약을 진행하려고 한다. 내가 원하는 땅은 남이 보기에도 좋다고 생각하기 때문이다.
하지만 땅 계약은 신중해야 한다. 한번 계약금이 입금되고 나면 모든 책임은 계약자 본인에게 있기 때문이다.
실제로 오랜 기간 동안 땅을 찾아 해 메이시다가 정말로 원하는 땅을 발견해 서둘러 계약한 후 설계를 하겠다고 찾아오시는 분들이 계신다. 필자도 반가운 마음에 빨리 땅을 확인해 보는데 땅을 구입해서 오시는 분들 중 10% 정도는 집을 지을 수 없는 땅을 사 오는 경우가 발생한다.
많은 분들이 오해하는 것 중의 하나가 내 땅이면 무조건 내 마음대로 집을 지을 수 있는 줄 아는 것이다.
생각보다 땅에 걸려있는 법규와 지역지구 등에 따라 집을 짓고 못 짓고 와 어느 정도의 공간을 앉힐 수 있는지가 크게 차이 난다.
특히 가장 난감한 경우가 농림지역이나 문화재 보존지역의 땅을 구입해 오는 경우이다. 군사지역 같은 땅도 있지만 그나마 앞선 땅보다는 나은 편이다.
농림지역의 경우 농지원부가 없는 일반인은 집을 지을 수 없는 땅이다. 아무리 좋고 배산임수가 빼어난 곳이어도 농지원부가 없으면 집을 지을 수 없다. 농지원부는 여러 가지 조건에 의해 발행되는 서류인데 가장 주요한 것이 본인 수입의 일정 부분이 농사를 통해 발생되어야 한다는 것이다.
최근에 한 사례를 보면 건축주가 정년퇴임을 한 후 농사를 1년 동안 열심히 지어 수익의 대부분을 농사를 통해 이루었다고 생각한 후 농지원부 신청을 했는데 생각지도 못한 개인연금에서 문제가 발생한 경우가 있었다. 농사를 통해 거둔 수익보다 연금으로 나온 수익이 배가 컸던 탓에 농지원부 발급 조건에 부합되지 않아 발급이 취소된 경우이다.
또 한 사례는 이미 땅이 '대'로 되어있고 도로도 잘 닦여진 곳을 구입해 왔는데 집을 못 짓는 경우가 발생한 사례이다.
이는 개발 시행사가 도로를 기부하는 조건으로 **시청이 허가를 내주었는데 개발시행사가 부도가 나면서 땅은 '대지'로 바뀌어 허가가 나 있는데 도로는 개인도로로 남겨져 있어 이러지도 저러지도 못하는 상태가 되어버린 것이다.
건축주는 이러한 내용을 모르는 상태에서 부동산만 믿고 계약을 했다가 결국에는 집을 못 짓고 도로가 해결될 때까지 기다리는 수밖에 없는 사태가 벌어졌다.
위의 사례처럼 땅은 정말 어떠한 문제가 벌어질지 아무도 모른다. 어찌 되었건 내가 토지 계약서에 사인하는 순간 모르고 계약한 내 잘못이지 그 잘못을 부동산이 대신 책임져 주지 않는다.
그래서 나는 한 가지 방법을 생각하기에 이른다.
이러한 문제를 해결하기 위해 부동산은 싫어하지만 한 가지 특약사항을 계약서에 적기로 한다.
*특약사항 : '지금 구입하고자 하는 어디어디리 000-00번지는 단독주택(전원주택)을 짓기 위해 구입하는 땅이므로 20**년 **월 **일 까지 단독주택(전원주택) 관련 인허가가 나지 않을 경우 모든 토지 계약을 무효로 한다.
"어떠한가?"
"위의 내용을 읽어보니 왜 이런 내용을 적는지 이해가 가는가?"
부동산은 이 땅에 얽혀있는 문제까지 알려줄 의무는 없다. 문제가 발생해도 위에서 말한 것과 같이 모르고 계약한 사람 잘못일 뿐이다.
하지만 위와 같은 특약을 적게 되는 순간 부동산도 쉽게 빠져나가지 못할 것이다.
부동산은 엄청 싫어한다. 어떤 부동산은 왜 저런 것을 적게 하느냐고 따지는 전화도 한다.
그런데 말이다.
"부동산은 공짜로 일을 해 주는 곳이 아니다."
우리들은 토지를 구입할 때 중계수수료를 낸다. 다시 말하면 돈을 받고 일하는 곳인 만큼 그 땅을 중계하는 책임을 같이 져야 한다는 것이다.
세상에 공짜가 어디있는가? 돈 낸 만큼 여러분들은 모든 정보를 얻어야 한다.
개인이 그 땅에 얽혀있는 세세한 문제까지 파악하기는 현실적으로 어렵다. 또한 정말 좋은 땅이라면 당장 내일 다른 사람에게 팔릴 수도 있다.
오랜 기간 동안 찾다가 발견한 땅. 내 마음에 쏙 드는 땅. 그런데 정말 안전한 땅인지 걱정되는 그런 곳.
그렇다면 위의 특약사항을 꼭 적은 후 토지계약서를 작성하기 바란다.
추신 : 책임을 정확하게 물어라!
