퇴직금 두 배로 불리는 경매 재테크

노마드 소액경매스쿨_퇴직자 레버리지

퇴사자에게 퇴직금이란 피 같은 돈이다. 요즘 소위 말하는 영끌, 젊은 시절 자신의 시간, 건강, 열정 등 모든 것을 바쳐 얻어낸 결과기 때문이다. 특히 나이가 든 경우는 더 그렇다. 더 이상 일할 시간이 얼마 남지 않아서다. 모아둔 돈이 변변찮은 경우, 퇴직금을 어떻게 사용하느냐에 따라 인생 2막이 달라질 수 있다. 만회 불가능한 만성 적자에 쪼들리거나, 하고 싶은 일을 맘껏 하며 여유롭게 살거나가 갈린다. 처음 받아 든 퇴직금의 든든함이란 이루 말할 수 없다. 직장생활 한 10년이 넘어가면 그 규모도 제법 쏠쏠하다. 한목에 만져보는 거금에 입이 떡 벌어지기도 한다. 통장에 꽂힌 0만 세어보아도 그냥 배부를 것 같다. 그런데 생각보다 이 돈이 오래가지 않는다. 고정적인 수입이 없기 때문이다. 직장인 때 규모로 쓰다 보면 채 1년도 못 버티고 퇴직금이 바닥나는 비운을 맞이하기도 한다. 특히 4050 조기 퇴직자에 있어 이 돈은 최후의 보루다. 퇴직 이후의 생활을 담보하고, 새로운 미래를 열 씨앗이기 때문이다. 그래서 비록 퇴사 후 정신이 없고 생활이 빠듯하더라도 자금 관리를 소홀히 할 수 없다. 이 돈에서 꼭 쓸 것만 제하고 넣어두었다가 3년 뒤 2배로 주는 적금이 있다면 어떨까. 3년이 지나 정신을 차리고 퇴직 후 해나갈 새 일과 삶을 찾으면 출발자금으로 다시 주는 것이다. 어쩌다 보니 그런 적금을 실제로 찾았다. 그건 바로 부동산 경매투자다.

퇴직 후 첫해, 새 일을 찾아 이런저런 시도를 했다. 하지만 별다른 소득이 없었다. 그냥 이대로 주저앉아 있으면 안 되겠다 싶었다. 그때 첫 내 집 마련을 위해 사용했던 부동산 경매 경험이 떠올랐다. 경매는 누구나 의지만 있으면 바로 도전할 수 있다. 성공 시 투자 시간과 금액 대비 수익률도 엄청나다. 1-2건에 10년 차 직장인 연봉에 달하는 수입을 올리기도 한다. 호기롭게 시작한 첫 경매에서 보증금 800여 만원을 날려먹었다. 싼 가격에 낙찰받았지만 생각보다 집 내부 상태가 좋지 않았기 때문이다. 실제 이것저것 따져보니 수익률도 크지 않았고, 그 비용으로 차라리 다른 데 투자하는 게 나을 것 같았다. 이후 집 인근 오피스텔, 빌라 등 새로운 물건을  다시 찾았고 2건의 경매 투자에 성공했다. 수익으로 감정가 1억, 실거래가 대비 7천만 원 이상을 남겼다. 퇴직자 레버리지를 활용한 결과 실제 써야 할 자기 돈은 거의 들지 않았다. 2, 3년 차에는 소액 물건 위주로 투자해 연 2-3건을 낙찰받았고 매 건당 1천만원 이상의 수익을 봤다. 경매 투자 수익률은 사실 부동산 경기와 반대로 움직일 때가 많다. 집값이 떨어질 때 공포로 싼 물건들이 쏟아지기 때문이다. 반대로, 부동산 경기가 좋으면 너도나도 경매 시장에 뛰어들기 때문에 실제 먹을 건 오히려 별로 없다. 지난해 부동산 가격이 피크를 치자 관심 경매 물건이 확 줄어들었다. 연초에 몇 건 낙찰받은 뒤 줄 곳 쉴 수밖에 없었다. 반면 부동산 가격이 떨어지는 올해가 경매 투자에 다시 관심을 가져볼 적기가 될 수 있다.

                                  <퇴직자 부동산 경매 투자 전략>

1. 남아도는 시간과 에너지를 활용하라.

직장을 나오면 맨 처음 느끼는 게 시간이 많다는 것이다. 딱히 하는 일이 없으면, 남아도는 시간이 처치곤란이 되기도 한다. 아무리 자고 일어나도, 도서관을 몇 번씩 왕복해도, 내일 또 어떻게 보낼지 난감할 때가 있다. 힘은 또 얼마나 남아도는지. 여태껏 하지 못한 일을 찾아 온갖 의욕과 열정이 넘친다. 그러다가 어느새 불확실한 미래나 앞으로 먹고살 궁리에 머리를 쥐어틀고 절박해진다. 이런 넘치는 시간과 에너지는 새 일을 찾기까지 지속된다. 이때 한번 부동산 경매 투자를 시도해보면 어떨까. 남는 시간 여행 삼아 주변 부동산 임장도 다니고 경매 법정 견학도 해볼 수 있다. 또 경매 기본 지식을 익히고, 투자 의욕을 불태울 수 있다. 인생 전환기 이런 새 도전은 평생 든든한 생존 기술이 될 수 있다. 잊지 말아야 할 것은 과감히 시도하되, 냉정한 투자 법칙은 꼭 지키라는 것이다. 조급한 마음에 섣불리 달려들었다가는 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

2. 퇴직자 레버리지를 사용하라.

퇴직자에게 일시적으로 돈이 넘칠 때가 있다. 바로 다니던 직장을 그만둔 직후다. 퇴직금과 위로, 보상금을 받기도 하고, 예적금이나 보험, 주식 등 투자상품을 깨고 현금화하기도 한다. 사업 구상을 위해 여분의 자금을 만들어둘 수도 있다. 또 한 가지, 퇴직자 레버리지 확보를 위해 직장인 때 가능하다면 꼭 마이너스 통장은 개설해두라는 것이다. 회사를 나와 제대로 자리를 잡기 전까지 언제 다시 그런 기회가 있을지 모르기 때문이다. 혹시 모를 상황을 대비해 자신이 언제라도 끌어 쓸 수 있는 최대 신용액도 미리 확인해두면 좋다. 이런 자금은 최소한의 생활비만 제하고 투자해두면 퇴직자의 불확실한 미래를 대비할 수 있다. 대신 투자처는 가급적 실패가 적고, 장래에 도움이 될 만큼 충분히 효과적이어야 한다. 그래야 비상 상황에서도 과감한 투자 결정을 내릴 수 있기 때문이다.

3. 3년이라는 재투자 시간을 벌어라.

퇴직자 부동산 경매 투자 기간은 기본 3년을 잡는 것이 좋다. 이 3년은 1만 시간의 법칙에 따라 새 일에 필요한 전문성을 갖추는데 드는 최소한의 시간이다. 퇴직자는 이 기간 동안 제대로 투자만 해두면, 여유를 가지고 새로운 직업을 준비할 수 있다. 3년 뒤 퇴직금 등의 돈이 떨어지는 것을 막고, 새 직업 정체성을 가지고 다시 출발할 밑천을 확보할 수 있다. 그러기 위해서 첫 1년은 자신이 동원할 수 있는 최대 자금에 맞는 부동산에 투자해야 한다. 다주택, 기 대출금액 등 제한 요건에만 안 걸린다면 아직 은행 주택담보(경락잔금) 대출이 가능한 시기기 때문이다. 소득신고 기간인 이듬해 5월까지는 무소득자라도 직장인 때 소득 데이터를 활용할 수 있다. 이후 대출이 어려워지는 2년 차에는 자신의 여유자금 범위 내에서 소액투자로 전환하면 된다. 1-3천만 원짜리 부동산이라도 1건당 최소 1-2천 정도는 수익을 낼 수 있다. 연 3-4건만 하면 웬만한 직장인 연봉 정도는 벌 수 있는 것이다. 3년 차부터는 부동산 매각으로 투자금 회수가 가능하다. 새로운 자신의 직업 활동 정도를 보며 부동산 경매 투자 목표를 다시 조절할 수 있다.

퇴직금을 두 배로 불리는 건 의외로 간단하다. 첫 해는 큰 건에 집중해 퇴직금만큼, 두 번째 해부터는 소액 경매로 또 그만큼 벌면 되기 때문이다. 그렇게 하면 3년 내 충분히 퇴직금 2배의 자금을 확보할 수 있다. 단, 그러기 위해서는 더 철저한 자금 관리가 필요하다. 부동산에 여유 자금이 묶이기 때문이다. 이게 바로 3년짜리 적금 역할을 하는 비결이기도 하지만, 그에 따른 준비도 필요하다. 사전에 자신에게 소요되는 연간 경비를 확실히 계산해둬야 한다. 마이너스 통장 등 만약을 대비한 예비 자금이나 최대한의 레버리지를 확보해둬야 한다. 생활비 등 까먹는 돈은 기존 예금성 저축이나 비상금, 부업 아르바이트 등으로 충당하는 것이 좋다. 레버레지용 대출은 꼭 상환 계획에 맞춘 투자 위주로 활용해야 한다. 그래야 자금 사정이 악화되는 것을 막고, 미래를 위한 재투자가 가능하기 때문이다. 평소 때 만져보지 못한 퇴직금 등 일시 여윳돈은 자칫 헤프게 쓸 수 있다. 퇴사 후 얻은 자유와 풀어진 마음에 하고 싶고, 돈 쓰고 싶은 일이 많아지기 때문이다. 이런 충동은 꼭 필요한 게 아니라면 잠깐 접어두어야 한다. 고정 수입원이 생길 때까지만이라도 그렇다. 퇴직 후 남는 돈이 있다면 자신의 미래를 담보로 빌린 돈이다 생각하자. 그리고 다시 새로운 미래를 위해 투자하자. 돈이 조금밖에 없다면, 소액 투자도 괜찮다. 그것이야말로 진정 퇴직자 레버리지며, 소중한 과거의 재산과 든든한 미래를 지키는 길이다.

출처: Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Pix4free