NH농협 주택담보대출 전면 중지주.담.대와 주택시장

Phd House의 주택시장 이슈 코멘트  2021년 8월

2021년 8월 24일 NH농협은행, 주택 담보 대출 11월 말까지 중단 

한국은행의 2분기 가계신용을 살펴보면 6월 말 기준으로 가계 대출이 1,805조 9천 억을 기록하면서 1분기 대비 41조 2천억 원이 늘었습니다. 증가 폭이 2분기 기준이 최대인데요, 1년 전 대비해서 10% 넘게 증가했다고 합니다. 금융당국은 올해 가계부채 증가율 목표치를 5-6% 수준으로 새웠는데 급증하는 가계 대출을 금융당국에서 관리하고 있습니다. 이에 NH농협은행은 금융위와 협의 후 11월 말까지 신규 주택담보 대출과 전세대출을 중단했습니다. 

대출 없이 매입 없고, 주.담.대. 없이 자가거주 어려운 것이 현실

집이라는 자산은 일반적으로 가계에서 사는 자산 중 가장 비싼 가격의 물건이라 볼 수 있습니다. 최근 들어 주택 가격이 가파르게 상승하고, 주택 대출 규제가 더해지면서 신용대출과 사금융을 통한 소위 ‘영끌 대출’이라는 신조어가 탄생하기도 했습니다. 대출 없이 집을 사는 것을 상상하기 힘든 시대입니다. 사실 주택 가격이 상승하기 이전인 2014-15년에도 대출 없이 집을 사는 것은 쉽지 않은 일이었습니다. 

대출 없이 매입하는 소위 갭투자

대출 없이 전세 가격과 매매 가격의 차이(gap)만을 지불하여 아파트를 취득하는 소위 ‘갭 투자’도 대출 없이 주택을 매입했다고 착각하기 쉽습니다. 하지만, 전세제도 자체가 일종의 사금융 성격을 갖고 있어 세입자는 전세 가격만큼 집주인에게 대출을 해주고 이자 대신 거주의 편익을 누리는 제도라 볼 수 있어 갭 투자를 대출이 없었다고 말하기는 어렵습니다.

미국 시장은 대출 정책/금리와 매우 민감

미국 시장의 경우 30년 상환 모기지 금리가 미국 국고채 10년 물 시장금리와 연동이 되기 때문에 대출 금리와 주택수요가 매우 민감한 관계를 갖고 있습니다. 또한, 일반적으로 70% 수준까지 대출이 가능하며 보증보험과 좀 더 높은 금리를 부담하는 경우 90% 수준까지 대출이 가능한 편입니다. 반면, 한국 시장의 경우 현재 LTV, DTI 규제가 촘촘하게 되어 있고 시세의 15억을 초과하는 주택의 경우 대출이 불가하기 때문에 금리와 대출 스탠스가 미치는 영향이 덜 하다고 볼 수 있습니다. 

갭투자가 고리가 되어 주.담.대가 아닌 전세 대출도 주택가격에 영향

전통적으로 한국의 주택금융을 살펴보면, 주.담.대 규제보다는 전세대출 규제가 완화적인 경우가 많았습니다. 자가 주택을 보유하고 있지 않은 서민들을 위한 전세대출을 규제하는 것에 대한 저항이 컸기 때문입니다. 하지만, 전세제도로 인하여 완화적인 전세대출 규제는 집주인에게 전세금을 통해 우회 대출을 해주는 효과가 나타나기도 합니다. 주.담.대는 40% 수준까지 밖에 나오지 않는 주택의 전세가율이 70%라면 전세를 내주면서 집 값의 70%를 조달할 수 있기 때문입니다. 

다른 은행으로의 풍선효과 우려와 사금융 활성화

시장에서는 다른 은행으로 대출 수요가 몰리면서 풍선효과에 대한 우려가 나타나고 있습니다. 이미, 강남을 중심으로 대출이 불가능한 15억 이상의 아파트 거래비중이 높은 지역에서는 1억 미만의 금액에 대해서 공인중개사가 대출을 해주는 경우도 많다는 언론보도가 있습니다. 매각을 하고 싶은 집 주인이 수억 원에 달하는 금액을 가등기 혹은 저당권 설정을 통해 대출 혹은 후납을 약속하는 경우도 있다고 합니다.