25만명이 몰린 청약 광풍원인은 규제로 인한 이중가격

Phd House의 주택시장 이슈 코멘트 -2021년 8월 12일

강남구 일원동 소재 ‘디에이치자이 개포’ 5가구에 25만 명

어제(8월 11일)는 서울 강남구 일원동 ‘디에이치자이개포’의 잔여가구 5가구 무순위 청약이 있었습니다. 이른바 ‘줍줍’ 청약이었습니다. 15억의 차익이 기대되는 만큼 25만여 명이 몰렸습니다. 경쟁률과 청약인원이 많은 것을 개별 부동산의 상품성이나 입지에 수요로 해석하기는 어려운 부분이 있습니다. ‘15억 원’이라는 무위험 차익에 대한 호응이라 판단합니다. 여기에 더해 ‘집주인 실거주’ 요건이 없고 세입자를 구해 전세금을 치를 수 있어 대출규제의 영향도 피할 수 있습니다. 결국 환금성이 좋은 30억 원의 가치의 물건을 15억에 매입할 수 있는 기회를 주니 ‘디에이치자이개포’가 아닌 ‘15억 원’을 얻을 수 있는 기회다 보니 ‘로또’라는 시장의 표현이 틀린 것은 아닙니다. 

최근 분양 아파트도 본질적으론 유사, 상품성보다는 당첨 가능성과 차익의 크기가 이슈

이번 무순위 청약이 극단적으로 드러났을 뿐 최근 높은 경쟁률을 기록한 서울 내 아파트 단지의 분양은 본질적으로 유사합니다. 다만 이번 무순위 청약은 1) 추첨으로 누구에게나 기회가 있고, 2) 당장 입주할 수 있으며, 3) 집주인 실거주 요건 규제가 없어 전세금을 통해 대출 규제를 피할 수 있다는 점에서 시장의 호응이 컸을 뿐입니다. 최근 들어 분양에 있어 입지나 평형, 평면에 대한 관심보다는 일반분양분의 수에 대한 관심이 높아집니다. 당첨만 된다면 거액의 차익을 기대할 수 있는 만큼 아파트의 입지 및 상품성의 중요도가 낮아지고 차익 금액과 당첨 가능성이 중요한 요인이 되기 때문이죠.

청약 열풍의 본질은 다중 가격에서 기인

대부분의 상품들이 신형은 비싸고 구형은 쌉니다. 주택시장도 마찬가지입니다. 대지지분이 중요해지는 재건축 아파트가 아니라면, 신축 아파트는 구축 아파트보다 더 높은 상품성을 갖고 있고 가격 또한 더 높기 마련입니다. 그러나 재고주택시장에 유입되기 전 분양시장에서는 인근의 재고주택 가격보다 현저하게 낮은 가격에 분양됩니다. 분양시장과 재고주택시장의 큰 가격 괴리는 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 ‘시장’을 왜곡시킬 수 있고 다소 과한 청약 수요를 불러일으키는 요인이 됩니다. 

주택 시장 내 다중 가격 현상 심화로 지수와 가격을 볼 때 맥락을 볼 필요

주택 시장 내 다중 가격 현상은 심화될 것으로 예상됩니다. 새로운 임대차법 시행으로 갱신 전세와 신규 전세 간의 거래 가격 차이가 발생하고 있습니다. 재고 주택 시장 내에서도 가격대 별로 대출 규제 강도가 다르기 때문에 가격대 별로 수요 왜곡이 나타납니다. 이에 더해 매도인의 상황에 따라 양도세 부담 수준이 다릅니다. 전세/매매 시장에서의 상품이 아닌 주체별로 실질 가격이 다르게 나타나고 실거래로 기록되기 때문에 전세/매매 실거래 가격이나 이것들이 반영되는 지수를 살펴볼 때 맥락을 볼 필요가 있을 것 같습니다.