장안의 화재가 된 전세대출 DSR
2021년 10월
강한 상승세를 이어 나가는 전세가격
전세가 상승이 가파릅니다. 그동안 매매가격이 상승하면서 상대적으로 전세 수요 감소로 전세가격의 상승률은 높지 않았습니다. 2018년에 서울의 아파트 가격은 KB국민은행 지수를 기준으로 13.44% 상승한 반면, 전세가격은 1.62% 증가했습니다. 2019년에도 불과 +0.04% 상승했으나, 2020년에만 +12.25% 상승한 서울의 아파트 전세가격은 2021년 8월 기준으로 연초 대비 +8.7% 상승했습니다. 1987년 이후 서울의 아파트 전세가격의 연 평균 상승률이 6.35%인 것을 고려하면 작년과 올해 모두 강한 상승세를 이어 나가고 있다고 볼 수 있습니다.
원인은 임대차 관련 제도 변화와 완화적인 전세대출
예상하지 못한 임대차 관련 법안 도입으로 시중에 유동물량이 감소했고, 시장 전문가들은 ‘계약 갱신 청구권’ 행사를 원인으로 꼽기도 합니다. 법안 도입 이전의 전세 계약에도 계약갱신청구권을 부여하면서, 2년이 아닌 4년간 고정된 가격으로 임대할 수 있게 되면서 전세 가격 상승이 일부 물량에만 집중되어 반영되었다는 분석입니다. 이에 더해 저금리를 바탕으로 완화적인 전세 대출 기조는 가파른 전세가격 상승에 일조했다는 평이 많습니다.
전세가격 상승과 전세대출이 불러온 두 가지 문제
전세가격 상승과 완화적인 전세대출 기조는 두 가지 문제를 발생시켰습니다. 첫번째는 전세가격 상승이 가파르게 나타나면서 매매수요로의 전환이 나타났다는 점이고, 또 하나는 가계대출을 급증시켰다는 것입니다.
전세 가격 상승이 불러오는 매매 수요
전세가격 상승폭이 크고 최근 몇 년간 매매 가격 상승도 지속적으로 나타나자, 자신이 보유한 자금에 맞춰 실 거주 주택을 매입하는 것입니다. 최근 들어 경기도로 유출되는 30대 인구 중 상당수가 이러한 영향이라는 언론보도도 있었습니다.
예컨대 서울의 마포구의 전세 급등은 임차인들의 거주지 이동을 촉진하고 해당 임차인들은 마포구의 빌라시장이나 마포구의 배후지역인 고양시의 아파트 매수 수요로 유입되면서 해당 지역의 매매가격 상승으로 이어지는 것입니다.
한편, 전세가격 상승으로 갭이 감소하자 몇 년간 지속된 매매시장 상승으로 주택시장의 기대수익률을 높게 평가하는 무주택 투자자들이 1주택 갭투자에 나서는 것도 확인이 된다고 합니다.
전세 대출이 불러오는 가계대출 증가
또 다른 문제는 바로 전세 대출이 증가하면서 나타나는 가계신용 증가입니다. 가계 대출 증가세에 대해서는 기획재정부, 금융위원회 등 다양한 금융 당국에서 우려의 목소리를 낸 바 있습니다. 주택 시장에 다양한 대출 규제가 나타나면서 매매와 관련해서는 촘촘한 규제가 있다는 판단입니다(물론 신용대출이나 사업자 대출 등 통계에 잡히지 않는 우회적인 경로의 대출 가능성은 있습니다). 그러나 전세 대출은 여전히 5억 원 수준까지 가능한 상황이었습니다.
이러한 상황에서 전세가격이 증가하자 전세 대출이 급증한 것이지요. 전세 가격 상승과 함께 나타나는 전세 대출은 어떻게 보면 우회적인 주택 담보 대출의 역할을 하게 된 겁니다.
전세 대출에 DSR 도입은 어떤 의미인가?
이에, 전세 대출에 대한 추가적인 규제가 나타날 수 있다는 언론 보도가 나왔습니다. 금융당국의 전세 대출 관련 정책이 어떠한 방향으로 바뀔지는 예측하기 어렵습니다만, 마침 이번 달 13일 KB경영 연구소에서 진행한 세미나에 전세 대출과 관련된 관리 방안을 제시한 바가 있습니다.
KB 금융 그룹의 주택 관련 대출에 대한 제언에 따르면, 대출 규제만으로 주택시장 안정화를 기대하기 어렵고 오히려 실수요자의 제약으로 작용하기 때문에, 대출 규제를 LTV 60% 수준으로 간소화 하고 DSR을 통해 리스크를 관리하는 것을 제시했습니다. 동시에 전세 담보 대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하고, 이자와 원금을 함께 상환하는 것을 제시했습니다.
우리는 보통 전세 대출을 받는 경우 거치식으로 이자만을 내지만, 해당 연구소의 제언에 따르면 주택 담보대출과 유사한 수준에 월 상환액을 지불하게 될 것으로 예상됩니다. 만기기간을 어떻게 가져가는지에 따라 다르지만, 5억의 전세 대출이라면, 연 3% 수준의 30년 만기를 기준으로 월 230만원 수준의 상환이 이뤄질 것으로 예상됩니다.
*아래 이미지는 DSR이라는 이름을 갖고 있는 회사의 로고입니다. 내용과 무관합니다 ^^
