대선 후보들은 왜 재건축을 이야기할까?

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 25회 2022년 1월

연초부터 재건축 규제완화 외치는 후보들

연초부터 재건축 단지들에 부쩍 큰 손님들이 찾아옵니다. 이재명 더불어 민주당 대선후보는 노원구 재건축 추진위원회를 만났습니다. 그리고 재건축 규제완화를 시사했습니다. 윤석열 국민의 힘 후보는 이보다 발걸음이 바쁜 모습입니다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시에 토지용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 추가하여 10만 가구 이상을 추가고 공급하겠다고 밝혔습니다. 이에 더해 목동, 송파 등 서울 내 재건축 안전진단 기준을 대폭 완화하는 공약을 밝혔습니다.

재건축, 원래는 신축아파트 가격상승으로 진행되었어야

재건축 아파트는 일반적으로 신축 아파트 가격이 상승하면 같이 올라갑니다. 재건축 아파트는 어떻게 보면 신축 아파트의 원재료에 해당되기 때문입니다. 따라서, 신축 아파트 가격이 올라가면 구축 아파트에 건축비를 더한 값이 원가에 해당되고 건축 후 신축 아파트가 되면 신축 아파트 가격과의 차이가 사업진행 주체(조합/집주인)의 차익이 되는 것이지요. 

이렇게 되면, 사업진행 주체는 상당한 이익을 볼 수 있습니다만, 사회적인 기여가 없는 것은 아닙니다. 지역 전체로 보면 신축 아파트가 공급되면서 시장 안정효과가 나타나기 때문이죠. 그러나, 행정부 입장에서는 조심스러운 면이 있습니다. 재건축이 불가능하다고 생각한 아파트가 가능해지면 자연스럽게 가격이 상승하기 때문에 통계 지표가 상승합니다. 이는 부담스러운 부분이죠. 그러나 기존에 있던 신축 아파트의 가격을 기준으로 보면 신축 아파트가 지속적으로 증가하면서 상승세가 둔화되는 효과가 나타납니다. 

현재 재건축은 강화된 규제로 자연스럽게 사업 진행 어려워

그러나 현재는 안전진단부터 굉장히 통과하기가 어렵습니다. 2018년 건물의 붕괴 위험을 평가하는 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 올렸습니다. 규제 도입 후 안전진단에 통과한 단지는 4곳에 불과합니다. 따라서, 시장의 수요와 맞는 주택 공급, 상품성 상향, 단지내 평형 포트폴리오 변경과 같은 유연한 공급보다는 무너질 때 다시 지어야 하는 상황이 나타났습니다. 

토지나 주택에 정부의 영향이 큰 것은 시기와 지역을 막론하고 동일한 부분이지만, 이는 소위 시장 메커니즘 작동에 부정적인 영향을 미칩니다. 상하수도가 낡아 녹물이 나오고, 전기 시설이 노후되고 주차장이 부족하고, 지하주차장 미비로 주거 편의성이 낮은 아파트를 집주인들이 업그레이드시키기 어렵기 때문이죠. 

이에 더해 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등으로 사업 수익성을 떨어뜨립니다. 예를 들어 세제 부담이 없는 경우 신축 아파트가 20억 정도 되면 진행되어야 할 재건축 단지가 신축 아파트가 25억 이상 올라가야 진행되는 식입니다. 집주인들도 답답하겠지만, 시장 참여자들도 답답합니다. 가격이 증가해도 신규공급이 나타나지 않는 구조적 환경 때문이지요. 최근 들어 지지부진한 서울 내 재건축 분양을 생각해보시면 무엇이 문제인지 알 수 있습니다. 

시장 목소리에 따라 현재 제도 부정적 영향 집중하는 대선 후보들

여당 대선 후보든 야당 대선후보에 비해 상당히 현 정부의 부동산 정책을 계승하는 것처럼 보였습니다만, 작년 말부터 조금씩 인식이 달라진 듯 합니다. 민간의 공급에도 힘을 실어줘야 한다는 모습과 규제 완화 등을 언급하고 있습니다. 이에 따라 연초부터 주요 대선 후보들이 현재 정부의 정책 중 재건축 규제 강화를 타깃으로 움직이는 모습입니다. 

이전까지 서울 내 우수한 입지의 재개발 구역 중 진행이 상당히 진행된 지역을 추천한바 있습니다. 이는 현재의 규제상황에서 가장 저평가 되어 있는 동시에 차기 대선의 승자가 누구이든 진행이 될 것으로 예상했기 때문입니다. 이러한 전망에는 변화가 없으나 대선 후보들이 재건축에 대해 지속적으로 언급함에 따라 재건축 규제 완화 또한 대선의 결과와 무관하게 진행 될 수 있을지 지켜 볼 필요는 있겠습니다.