금리인상 사이클과 주택시장

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 24회 2022년 1월

대선이 주택시장의 변수라면, 금리인상은 상수

주택 가격 상승의 원인은 유동성, 수요와 공급 상황, 경제적 요인, 심리적 요인 등으로 매우 다양합니다. 현재 주택 시장에서 거론되는 가장 큰 환경 변수는 당연 대선주자들의 정책/공약과 금리 인상입니다. 대선주자들은 공약이 변수라면 금리인상은 상수라고 할 수 있습니다. 결국 올해 그리고 중단기적으로 주택시장은 금리인상과 대선 결과와 다음 대통령의 정책의 함수가 될 것으로 예상됩니다. 

최근 연구에 따르면 주택시장에서의 구조전환은 2019년 7월

최근 국토연구원 부동산시장연구센터 연구원(박진백, 이태리, 오민준)들이 주택연구에 게재한 논문을 참고해 볼만 합니다. 저자들은 코로나19로 인한 저금리 시기보다 8개월 앞선 2019년 7월에 우리나라 금융시장의 구조전환이 온 것으로 추정했습니다. 그리고 구조전환 이후 금리가 주택 가격에 미치는 영향이 커졌다고 보고 했습니다. 

코로나19에 앞선 기준금리 인하 영향이 높은 유동성 환경 조성해

외환위기나 글로벌 금융위기와 같은 경제 충격이 발생하면, GDP 주가 등 지표들이 급락하는 모습을 보일 수 있는데, 이와 같은 특성이 급격하게 바뀌는 경우 시계열 구조가 전환되었다고 정의할 수 있습니다. 년 10월 이후 금리 인상을 통해 통화를 긴축적으로 유지하던 정책기조를 2019년 7월 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 낮추었고, 2019년 10월에는 1.25%로 낮추면서 유동성 확대 정책을 시행했습니다. 

구조전환 이후 주택시장에 미치는 금리 영향력 증가

물론, 저자들은 이 분석만으로 유동성/저금리 환경이 주택 가격 상승의 원인이라고 확인은 어렵다고 언급하면서, 저금리로 지불여력이 확대된 시기에 주택가격이 폭등한 것은 명백하다고 밝혔습니다. 금리는 기간과 지수와 무관하게 주택 가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 영향력은 구조전환이 있었다고 추정되는 2019년 10월 이후 금리의 영향이 26.4%에서 30.2%로 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났습니다. 

주택가격은 단기적으로는 추세, 장기적으로는 금리

분석에 따르면 주택가격 예측치는 단기적으로는 전월 주택가격에 의해 설명이 되나(추세), 장기적으로는 금리의 영향이 커진다고 합니다. 금리의 영향은 12개월 후에는 주택가격의 43.2%를 설명하지만 24개월 후에는 72.3%가 되는 것으로 분석됩니다. 

정책 요인 미반영된 분석결과이나 참고할 부분은 있어

결국 정리하면 금리인하의 영향이 주택가격 상승에 큰 영향을 미쳤다는 분석입니다. 물론, 해당연구는 패널VAR 분석으로 인과관계를 분석하고 샤플리 분해를 통해 기여도 추정을 하는 과정에서 정책 변수는 제외되었습니다. 주택 매매/전세 동시 상승에 영향을 주고 있다는 임대차법의 도입과 현 정부 들어 나타난 많은 주택 정책들은 모형에 반영되지 않았습니다. 또한, 금리인상 외에 대출 강화와 같은 기조 변화 또한 분석에 포함되어 있지 않다는 한계가 있습니다. 

그러나, 이론적으로 금리인상은 주택 소비자들의 구매력을 떨어뜨리고 주택의 투자매력을 감소시킨다는 점에서 주택가격에 부(-)의 영향을 미치며, 이러한 이론적인 것들이 분석을 통해 실증되었다는 점에서는 참고할 만합니다. 금리인하의 효과가 12개월, 24개월 시간이 지나가면서 영향을 끼치듯 금리 인상의 효과도 시간이 지나며 영향을 끼칠 수 있기 때문입니다. 또한, 공급 부족과 같은 하부시장 변수가 해소되면서 금리인상의 영향이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 

새해 복 많이 받으시기 바랍니다.