“가격과 양도세” 그리고 대선

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 23회 2022년 1월

매수자와 매도자의 다른 산식 “가격과 양도세” 그리고 대선

가격 변화에 영향을 준 것은 대출 규제

현재 시장 방향이 시장의 화두입니다. 이러한 모습은 내년 상반기 내내 지속될 것으로 예상됩니다. 이유는 간단합니다. 일단 가격상승세가 둔화되고 있고, 일부 지역에서 하락전환이 나타나고 있습니다. 이러한 변화를 이끈 것은 대출 규제 강화와 대출 총량에 따른 기준 금리 대비 크게 오른 시중 금리의 영향입니다. 시장의 성격과 환경을 막론하고 대출 총량을 규제하고 금리가 오르면 주택가격에는 부정적인 영향을 줍니다.

시장에 출회 된 물량들 “매수자와 매도자”의 줄다리기

시장에 물량이 쌓이고 있다고 합니다. 국토교통부 장관이 나서서 하락전환을 자신하고 있고, 언론에서도 지역별 상승세 둔화를 보도하고 있습니다. 거래량이 급감한 지금의 시장 모습을 일부 언론에서는 “매수자와 매도자”의 줄다리기라고 합니다. 거래라는 것은 늘 매수자와 매도자의 줄다리기이고, 이는 부동산 뿐 아니라 주식도 마찬가지지요. 그런데 현재의 줄다리기에는 재밌는 점이 하나 있습니다.

매도자는 가격 하락을 기대하고 매수자는 세금 완화를 기다린다.

매수자는 지금 주택가격의 레벨 자체가 높고, 금리인상, 대출규제, 종합부동산세 부담 증가로 인한 물량 출회를 기다리고 있습니다. 자연스럽게 물량이 출회될 것이라는 것이죠. 이에 더해 3기 신도시 조기 분양을 비롯해 정부가 드라이빙 걸고 있는 공급량이 중단기적으로(5년 이내) 나올 수 있다는 것입니다.

그런데 매도자는 바라보고 있는 것이 다릅니다. 다른 것이 아니라 양도세 완화를 기다리고 있다는 보도들이 많습니다. 예를 들어 10억 원에 주택을 매입해 시가 20억 원의 주택을 보유한 매도자가 있습니다. 현재 시가 기준으로 10억 원 정도의 차익이 날 것으로 기대하는 매도자가 양도소득세로 70%를 내야 한다면 세후 수익은 3억원에 불과합니다. 양도소득세가 없는 환경에서 3억원 정도의 차익을 내고 파는것과 같은 세후 수익입니다. 극단적으로 생각해 주택가격이 35% 하락하더라도 양도소득세가 없다면 지금 파는 것과 같은 세후 수익을 거둘 수 있습니다.

가격만으로 이해할 수 없는 매도자의 셈 법

결국 매도자의 마음을 이해하기 위해서는 현재의 양도소득세율을 고려해야합니다. 높은 세율로 인해 다주택자는 오히려 주택가격 하락에 둔감한 상태입니다. 차익이 30억원인데 20억 원쯤 가격 하락이 나타난다 하더라도 다주택자의 손해는 20억원이 아니라 6-7억 원에 불과한 경우가 많기 때문입니다. 이러한 점을 이해한 주요 대선 후보들은 현재 정도의 차이는 있으나 세제 완화를 외치기 시작했습니다.

가격 조정이 나타난다면, 양도소득세율이 낮아진다면?

당분간 시장은 횡보할 가능성이 높아 보입니다. 대선의 결과가 나타나고 시장은 달라진 부동산 정책환경을 반영하여 움직일 것으로 예상됩니다. 물론, 가격 조정의 폭과 세율 완화의 수준에 따라 달라질 것입니다만, 양도소득세율 완화는 다주택자의 매물을 유도할 수 있을 것입니다.

현재 시장은 대선 후보들이 발표하는 정책들이 빠르게 반영하고 있습니다. 어느때 보다 부동산 관련 정책이 크게 느껴지는 대선입니다.