2021년 상승률 1위 지역들의 하락, 원인은?

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 26회 2022년 1월

2021년의 높은 상승률을 기록한 지역들

아파트 시장에서의 매수심리가 위축되고 있습니다. 지난해 집값이 급등한 지역을 중심으로 가격 하락세가 나타나고 있습니다. 수도권, 서울에서 아파트 값 상승률 1위였던 노원구와 경기도에서 아파트 값 상승률 1위였던 의왕시의 매매가격이 일제히 하락 전환 한 모습입니다. 

주식시장에서는 보통 대장주에 올라타라는 충고들을 많이 합니다. 대장주에 올라타야 많이 오르고, 그에 따라서 높은 성과를 거둘 수 있기 때문이겠죠? 그렇다면, 작년에 수도권에서 성과를 통해 살펴본다면, 아마도 노원구와 의왕시일 겁니다. 

한국부동산원, 주간 아파트 가격동향 서울/경기 지역들 하락전환

13일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면, 이달 10일 기준 서울 아파트 매매 가격은 일주일 전보다 0.02% 올랐습니다. 전주(0.03%) 대비 상승 폭이 0.01%포인트 줄어든 것으로 2020년 11월 23일(0.02%) 이후 최저치입니다. 지역별 상승률을 보면 서울은 성북·노원·은평·금천구가 0.01%씩 하락했고, 마포·강북·도봉구는 보합(0%)을 기록했습니다. 경기도의 경우 시흥(-0.07%), 하남(-0.02%) 등 5개 시·구의 가격이 하락했는데, 의왕(-0.02%)이 하락 지역에 포함되었습니다. 

노원구는 지난해 아파트값 상승률이 9.83%로 서울 1위였고, 의왕시는 GTXC노선 연결이 확정되면서 지난 한 해 아파트값이 38.56% 급등, 한국부동산원 조사에서 전국 상승률 1위를 차지한 곳입니다. 

대장 지역이 무너지는가?,  왜 여기부터 무너지는가? 

우리는 2021년 보다 시야를 조금 넓힐 필요성이 있습니다. 그리고 가격 뿐 아니라 가격에 변화를 주는 요인들도 살펴볼 필요성이 있습니다. 최근 들어 주택 시장의 변곡점을 만들어 낸 것은 절대적인 가격 레벨이 높다는 점도 있겠으나, 트리거가 된 것은 금리 인상과 대출 규제입니다.

유동성 환경을 살펴보면 15억 원 이상의 고가 아파트는 현재 주택 구입시 주택담보대출이 불가능합니다. 그리고, 작년(2021년)과 재작년(2020년)은 전례 없는 저금리 상황이었습니다. 이 두 가지 요인은 지난 2년 간의 시장 분위기와 색깔을 바꿨다고 판단합니다.

2014년부터 5년간 서울 내 상승률 1위는 영등포구, 경기에서는 분당

2014년부터 5년간 서울 내에서 상승률이 높았던 지역은 영등포구, 강남구, 양천구였습니다. 경기도에서는 성남시 분당구, 광명시, 과천이었습니다. 수도권 내 상승률이 높았던 지역들은 상대적으로 우수한 주거환경을 제공하는 지역이었습니다. 반면, 2020~2021년 2년간 서울 내에서 상승률이 높았던 지역은 노원구로 +49.3% 상승했고, 경기도에서는 고양시 덕양구가 60%를 상회하는 상승률을 기록했습니다(KB지수). 

지역 별 교통 호재나, 정비사업에 따른 호재들이 지역 상승률에 영향을 준 부분도 있으나 전반적으로 2020년 이전에는 우수한 입지가, 이후에는 상대적으로 소외지역 및 수도권 내 중저가 가격대가 높은 상승률을 기록했습니다. 

이번 상승기에서 상승의 원인을 펀더멘털과 유동성으로 구분해볼 필요

주택 가격 상승의 원인을 펀더멘털(거주환경 개선/수요 증가)과 유동성(저금리, 완화적인 대출 기조)으로 구분해서 볼 필요가 있습니다. 고가주택에 대한 강력한 대출규제가 있다는 점을 고려하면 금리인상의 영향이 비(非) 고가주택에 집중될 것임은 쉽게 예측할 수 있었습니다. 

자산 가격 상승에 따른 금융안정 목적의 금리인상의 타깃은 애초부터 ‘낮은 금리를 바탕으로 유동성의 힘으로 급등한 지역’이었을지도 모릅니다. 강남 아파트가 상대적으로 견조한 것은 ‘강남’이 ‘불패’이기 때문이 아니라, 유동성의 도움 없이 움직인 지 오래라, 유동성이 꺼지는 것의 영향을 덜 받는 것일 수도 있겠습니다. 

주택 시장에 신규 진입 혹은 갈아타기를 하는 경우 관심 지역의 상승이 차별적인 대출규제와 유동성의 힘이었는지 주거 환경 개선의 힘이었는지 생각해볼 필요가 있겠습니다.