공급가뭄과 토지보상금

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 27회 2022년 1월

2022년 1월 주택시장 공급을 둘러싼, 두 가지 키워드 ‘공급가뭄’과 공급을 위한 ‘토지보상금’

첫번째 키워드 : 공급가뭄, 작년보다 더 적은 서울 입주물량

부동산 인포에 따르면 올 상반기 서울에서 입주하는 신축 물량은 1만2194가구로 집계됐습니다. 상반기 입주는 2019년 2만5027가구와 2020년 2만6574가구에서 지난해 1만8037가구로 감소했습니다. 올해는 작년보다 더 줄어들어 신축 공급이 수요를 따라가지 못할 가능성이 커졌습니다. 재건축/재개발 규제로 분양이 감소한 여파로 분석됩니다.(한국경제, 22.01.18)

일반적인 시장 상황에서, 가격이 오르면 공급은 증가합니다. 내년에도 서울의 미미한 신규 주택 공급량은 현재 한국의 주택시장이 1) 시장 메커니즘이 작동하지 않는 비정상적인 상황이거나, 2) 가격이 여전히 공급을 촉진할 만큼 충분히 오르지 않았음을 보여줍니다. 가격이 올라도 아파트 신규 공급이 나오지 않는 기이한 상황은 구매자로 하여금 아파트의 대체 상품(아파텔, 생숙 등)으로 달려가게 하고 있습니다.

두번째 키워드, 공급을 위한 ‘토지보상금’

토지보상·부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 올해 전국에서 토지 보상이 예정된 사업지구는 공공주택지구, 도시개발사업, 산업단지, 연구개발특구·투자선도지구 등 총 92곳으로 집계됐습니다. 면적 기준으로는 61.83㎢로, 여의도 면적(2.9㎢)의 21.3배가 넘고, 이들 지역에서 풀리게 될 토지보상금은 30조5천628억원으로 추산됩니다. 업지구별로 공공주택지구와 공공지원임대주택 촉진지구에서 가장 많은 토지보상금이 풀립니다. 남양주 왕숙1·2, 고양 창릉 등 3기 신도시를 비롯한 17곳의 사업지구(12.32㎢)에서 18조2천234억원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 집계됬습니다. (연합뉴스, 22.1.26)

부족했던 주택공급을 위한 토지보상금이 풀리면서 인근 지역의 토지 및 부동산 시장을 자극한다 하더라도 이는 '맞아야 할 매'입니다. 수도권 내 재개발 및 재건축 구역에서도 사업 진행에 따라 가격 상승이 나타나면서 시장을 자극할 수 있습니다. 그러나, 당장의 가격 상승을 피하기 위해 공급을 미루면서 생기는 부작용을 이미 우리는 지난 몇 년간 확인한 바 있습니다.

작년 2월 국토부는 본격적으로 수요 억제에 더해 공급촉진으로 선회했습니다. 전세계가 코로나19로 공급망 병목 현상이 나타나고, 생산 차질, 공급 차질이 생기면서 인플레이션이 나타나고 있는데 한국의 주택시장에서도 공급차질이 나타나고 있습니다. 주택가격을 상승시키는 요인은 다양하지만, 유동성과 함께 꾸준히 지적 받아온 공급부족이 언제쯤 해소될지는 공급 촉진을 위한 다양한 정책변화에 달려있을 것으로 예상됩니다.