뉴욕으로 돌아온 뉴요커들, 리오프닝과 입지의 회복
부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 44회 2022년 6월
뉴욕으로 돌아온 뉴요커들, 리오프닝과 입지의 회복
맨해튼 평균 임대료 전년비 +22.0%
Douglas Elliman의 리포트에 따르면, 맨해튼의 아파트 월평균 임대료가 4,975 달러로 전월비 +3.2%, 전년비 +22.0% 증가했고, 중위 임대료도 4천 달러를 기록하면서 전년비 +25.2% 증가했습니다. 단위당 연간 임대료 또한 78.9 USD/sqft 전년비 +21.5% 상승했습니다. 편하게 국내 단위로 환산하면 21.2평의 월 임대료가 600만 원 수준인 셈입니다. 한국시장에 비교하면, 이른바 국평(국민평형)인 25평이 월 600만원 인 것이지요.
임대물량 또한 감소하고 있는 뉴욕
신규 렌트 물량 또한 4,934건으로 전년 동월 대비 -48% 감소했으며, 임대물량이 시장에 나온 후 계약까지 52일이 소요되어 전년 동월의 107일에 비해 -51.4% 감소했습니다. 임대료 할인은 없는 상황이며, 5월 기준으로 임대 재고는 5,700여 건으로 전년 동월의 1만9천여건에 비해 1/3으로 감소했습니다. 현재 공실률은 1.77%로 21년 5월 7.59%에 비해 크게 감소했습니다.
뉴욕의 핵심인 맨해튼의 임대료 증가 및 물량 감소는 브루클린과 퀸즈의 임대료 증가에 영향을 미치고 있습니다. 브루클린 지역의 평균 임대료 또한 3,844 달러로 전년비 17.4% 증가했고 퀸즈 또한 전년동월비 20.5% 증가한 3,297달러를 기록했습니다. 기대보다 저조한 뉴욕의 오피스 시장 개선세 대비 아파트 시장의 회복은 가파릅니다.
코로나19의 직격탄을 맞았던 뉴욕 다시 강한 회복세
미국의 주택시장이 매우 강세인 것은 잘 알고 계실 겁니다. 최근 들어 가파른 모기지 금리 상승으로 인하여 수요가 감소하고 있으나 가격 상승세는 여전한 상황입니다. 금리 상승이 수요 감소의 원인이라면 원자재 가격 상승이 공급의 허들을 높이고 있는 상황입니다.
가격 상승세는 전국으로 살펴봐도 보통 수준이 아닙니다. 미국의 20대 도시는 3월 말 기준으로 전년비
21.2% 상승했으며, 10대 도시는 +19.5%, 전국은 +20.5% 상승했습니다. 한국 시장은 똘똘한 한 채와 더불어 주요 입지의 가격 상승세가 여전한 상황입니다만, 미국 시장은 인덱스로만 평가 해본 다면 10대 도시보다는 11-20위 권역의 가격 상승세가 높고, 그 다음이 20위권 지역 외, 그리고 10대 도시의 상승세가 높은 것을 유추 해 볼 수 있습니다.
10대 도시의 상대적 약세의 원인은 코로나19
10대 도시의 상대적 약세의 원인은 아마도 코로나19로 분석됩니다. 하지만, 앞서 말씀드린 최근 뉴욕 지역의 렌트 보고서를 보면 이는 지나간 흐름이 된 것으로 보입니다. 한국에서는 그런일이 발생하지 않았지만, 미국의 경우 코로나19 이후 도심이 텅텅 비는 현상이 발생했고, 장기 재택근무로 인하여 높은 렌트료를 내는 도심에서 사람들이 빠져 나갔던 현상이 있습니다.
리오프닝, 호텔뿐 아니라 입지의 귀환을 의미
리오프닝은 단지 사람들이 여행을 많이 다니기 때문에 호텔과 같은 자산의 정상화만 의미하지 않습니다. 사람들이 많이 모이는 지역인 도심의 유동인구가 회복하는 것을 의미합니다. 맨해튼 임대료의 강한 상승은 우리가 잠시 잊고 있던 미국 게이트웨이 도시의 도심의 입지 회복의 관점에서 바라볼 필요가 있습니다.
높은 주택 가격과 금리 부담이 임대 수요로
임대료 상승의 또 다른 배경은 높아진 주택 가격과 금리 상승의 결과로도 해석 가능합니다. 주택 가격 상승은 당연히 구매수요를 감소시킵니다만, 불과 1년도 되지 않은 기간에 증가한 200bp의 모기지 금리 상승은 주택 구매력을 크게 낮추기도 합니다. 미국은 한국과 달리 모기지 대출에 대해 완화적이기 때문에 30년 분할상환으로 높은 LTV로 주택을 매입합니다. 200bp의 금리 상승은 월 상환액을 크게 증가시켜 주택 소비자들의 구매력을 약화시켰습니다.
다른 투자자산이라면 사지 않으면 될 것입니다. 그러나 주택은 O/X의 문제가 아니라 1,2번의 문제입니다. 주택을 사지 않으면 끝나는 것이 아니라 주택을 사지 않으면 임대를 해야 되는 것이지요. 변화 된 주택 구매 환경이 임대 수요 증가로 이어질 것이 예견 되는 부분입니다.
