헌 집 줄게. 새 집 다오.
재개발에 대한 생각
부동산.
한국인에게 있어 집은 자산 그 이상을 의미하는 것 같다.
자칫 잘못하면, 정권을 바꿔칠 만큼 말이다.
2020년 코로나 발발 이후,
단기간 큰 폭등을 경험한 많은 사람들이 주목하는 것은 아마도 다음 상승기에 '대세는 어디로?'가 아닐까.
이전 고점 가격을 벌써 탈환한 지역부터 아직 60%로도 못 올라간 지역.
참 가지가지이다.
어떠한 선택을 하느냐에 따라 내 자산의 가치가 천차만별이 될 수 밖에 없으니, 이왕이면 다홍치마라고 내 자산을 크게크게 불려줄 수 있는 부동산을 선택하는 것이 당연지사이다.
그렇다면,
과연 다음 상승기의 주역은 무엇이 될 것인가.
스토리텔링을 좋아하는 한국인 답게, 나의 눈을 끌었던 부동산 투자는 바로 '신축'이었다.
당분간 여러 이슈와 문제들로 분양이 힘들어 '공급량 절벽'이 가져올 가격 상승.
상대적으로 신축 아파트의 희소화가 분명 그 가격에 영향을 끼칠 거란 어느 전문가의 말이 확 공감되었다.
이런 것들이 연유가 되어 올해 초 부터 서울 5대 재개발 지역을 관심있게 들여다 보기 시작했다.
재개발을 알기 위해선, 아니 재개발 투자를 위해 제대로 계산하기 위해서는 대략 초투(초기 투자금액), 피, 감정가, 추가분담금 정도를 알면 가능하다.(물론 비례율과 권리가액을 알면 더 정확할 수 있다)
-초투:지금 당장 들어가야할 투자 금액(초기투자비용=매매가-전세보증금)
-피:프리미엄(웃돈)
-감정가:현재 매겨진 집과 토지의 금액
-추가분담금:조합원 분양가-감정가(정확히는 권리가액)/향후 추가적으로 들어가야할 비용
예를 들어 재개발 물건을 다음과 같이 매수했다면,
-매매가:10억
-전세가:2억
-피:7억
-감정가:3억
-조합원분양가:8억
-추가분담금:5억(조합원 분양가8억-감정가3억)
-초투:8억(매매가 10억-전세가 2억)
현재 처음 초기투자비용으로 8억이 들어가고 최종 투자금액은 15억이 된다.(매매가 10억+추가분담금 5억)
재개발 투자에서는 '안전마진'이라는 개념이 있는데, 이것은 주변아파트 시세와 내 투자비용을 견주었을 때의 갭을 말한다. 이것에 따라 재개발 투자여부를 결정할 만큼 중요한 개념이라 볼 수 있다.
다시 말해, 주변에 견주어 볼만한 아파트 시세가 17억이라고 한다면, 내 투자비용인 15억과의 갭이 2억.
적어도 현재가치로 내가 투자한 아파트 가격이 17억 이상이 될 수 있다고 평가를 내리게 된다면, 갭인 2억이 안전마진이 될 터다.
따라서 2억의 안전마진을 갖고 투자할지말지를 결정할 수 있다고 보면 된다.
하지만, 재개발은 시간이 오래 걸리는 만큼 투자금액의 금융비용도 고려해야하기 때문에 여유자금과 본인의 성향, 그리고 개인 상황에 따라 신중히 결정해야 할 것이다.
시간과 금융비용.
사실 이 두가지 이유 때문에 재개발이라는 투자처를 많은 사람들이 고민하게 된다.
초기 비용이 크기에 이로 인해 벌어들일 수 있는 금융소득을 포기하는 것과 같다.
시간이 길어질수록 그마만큼의 금융비용이 소비된다고 보는 게 맞다. 따라서 단지 저 안전마진의 금액으로만 계산하는 것은 다소 무리가 있기도 하다.
하지만, 미래 가치로 계산될 아파트를 단순 산수로 투자 여부 결정하는 것이 과연 맞는 일인가 싶다.
일례로 현재 마포를 대표하는 한 아파트는 당시 재개발 투자 계산시 주변 아파트와의 갭이 없어 안전마진이 제로였으나(2014년 당시 8억), 현재 20억 안팎의 자산가치를 보이고 있다.(국평기준)
앞으로 공사비 인상도 이슈이긴 한데, 시간이 지날수록 공사비 인상으로 사업비가 올라간다 하더라도 일반분양가가 못지 않게 올라가리라 예상하고 있기 때문에 이는 일반 분양수익으로 상쇄할 수 있는 훌륭한 방법이라는 점에서 분명히 재개발의 메리트가 있다고 본다.
결국은,
핵심지역의 향후 미래가치가 뛰어날 지역(수요가 많아야 함)임을 따져보고, 관리처분인가 바로 직전의 지역(관리처분인가 이후는 사실상 '입주권'으로 보기 때문에 프리미엄이 급상승 가능함)에 현 자금 여력 등을 고려하여 투자한다면 다음 부동산 상승기에 꽤나 든든한 자산이 되지 않을까 생각한다.
공사비 인상 등등으로 재재(재건축, 재개발)가 요근래 먹을 게 없다라고 말하는 일반 투자자들이 많지만, 그래도 낡아빠지고 다 허물어가는 집을 내어 주고, 새 아파트에 살고 싶은 그 마음 하나 갖고 뚝심있게 버티고 있는 것이 바로 재개발이 아닐까 싶다.
