해외부동산 양도소득세 신고, 험난했던 첫 도전기
5월은 종합소득세 신고의 달이다.
이 시기가 되면 한동안 연락이 없던 지인들에게서 세금 관련 문의가 쏟아진다. 실제로 신고가 필요한 경우도 있지만, 의외로 그렇지 않은 경우가 더 많다.
2025년 1분기에 발생한 소득으로 2026년 종합소득세 신고 대상인 경우, 주식을 양도한 것으로 7월에 주식 양도소득세 신고가 필요한 경우, 연말정산으로 끝났지만 생각보다 환급금이 적었다고 다시 신고가 가능한지 여부 등..
이처럼 대부분은 간단히 설명으로 마무리되는 일인데, 올해는 조금 특별한 업무가 하나 생겼다.
바로 해외 부동산 양도소득세 신고였다.
솔직히 말하면, 나는 부동산, 특히 주택 양도소득세 신고는 전문적으로 다루지 않는다. 규정도 복잡하고, 세법 개정도 너무 잦다 보니 애초에 적극적으로 영업 자체를 하지 않고 있다. 물론 기존 거래처에서 자문요청이 들어오는 경우도 있기 때문에 관계 유지에 꼭 필요한 경우에만 자문을 하고 있다.
영어로 된 부동산 관련 서류를 처음 받았을 때, 순간 머릿속이 하얘졌지만, 정신을 차리고 해외부동산 양도와 관련해서 관런 볍렁과 자료를 찾기 시작했다.
국세청에서 발간했던 2023년 해외부동산과 세금이라는 안내책자에 기본적인 내용 정리가 잘 되어 있어서 빠르게 내용을 숙지할 수 있었다.
이 글에서는 그 과정에서 정리한 해외 부동산 양도소득세 신고 시 유의해야 할 핵심 포인트들을 공유해 보려 한다.
1. 해외부동산을 양도하였을 경우 양도소득세 신고를 해야하는지?
거주자(=쉽게 말해, 한국인)가 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 신고를 해야한다. 만약 신고기한내에 신고를 하지 않을 경우 무신고 가산세(납부세액의 20%) 및 납부지연가산세(미납일수*0.022%)가 발생하게 된다.
따라서 해외부동산을 처분하는 경우 양도소득세 신고의무가 있다는 사실을 잊지 않는 것이 중요하다.
2. 해외에서 납부한 세금이 있는 경우 처리방법 - 외국납부세액공제
거주자가 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고‧납부한 경우가 있다. 즉, 부동산 소재지국에서는 양도소득세를 먼저 부과를 하는 것이다.
한국은 이런 이중과세 문제를 방지하기 위해 다양한 나라들과 조세조약을 체결하고 있다. 이 조세조약을 통해, 어느 나라가 과세권을 갖는지, 또 어떻게 세금을 조정할지를 결정하는데, 이때 해외에서 미리 낸 세금을 한국에서는 외국납부세액으로 표현한다.
해당 세금은 외국납부세액공제 방식 또는 필요경비로 처리가 가능하다.
다만, 미국 같은 경우 부동산 양도소득에 대해서 원천징수를 하고, 추후에 정산을 하는 방식을 취하고 있는데, 거주자 입장에서는 실제 부담하는 세금에 대해서만 외국납부세액공제가 가능하다. 즉, 원천징수된 금액 전부가 아니라, 정산을 마친 뒤 최종적으로 납부한 금액만 외국납부세액공제로 인정받을 수 있다는 뜻이다.
서면법규과-1015, 2014.09.21
【제목】국외 자산의 양도에 따라 국외에서 원천징수되는 세액으로서 거주자의 당해연도의 과세표준금액에 포함된 국외원천소득에 대하여 납부 하였거나 납부할 것으로 확정되지 아니한 금액은 「소득세법」 제118조의6에 따른 외국납부세액공제를 적용받을 수 없는 것임
【질의】
(사실관계)
o 거주자는 미국소재 부동산을 양도하고, 미국 세법에 따라 양도 시점에 양도가액의 15％(연방정부세 10％, 주정부세 5％)를 원천 징수 납부
o 다음해 4월 15일까지 필요경비를 반영하여 양도소득세를 신고하고 원천징수액과의 차액을 환급받거나 추가납부함.
(질의내용)
o 미국 부동산 양도에 따른 확정신고 전 원천징수한 외국납부세액이 있는 경우 국내 양도소득세 예정신고시 외국납부세액공제 적용 여부
o 양도소득세 예정신고시 외국납부세액공제 대상에 해당하지 않는 경우 가산세 적용 대상인지 여부
【회신】
1. 국외 자산의 양도에 따라 국외에서 원천징수되는 세액으로서 거주자의 당해연도의 과세표준금액에 포함된 국외원천소득에 대하여 납부 하였거나 납부할 것으로 확정되지 아니한 금액은 「소득세법」 제118조의6에 따른 외국납부세액공제를 적용받을 수 없는 것임.
2. 「소득세법」 제105조에 따라 거주자가 같은 법 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 신고한 경우로서 같은 법 제118조의6에 따른 외국납부세액의 적용 대상에 해당하지 않는 국외에서 원천징수된 세액을 해당 과세기간의 양도소득 산출 세액에서 공제하는 경우에는 「국세기본법」 제47조의4에 따른 가산세가 적용되는 것임.
그 외..국내 부동산 양도와 차이가 있는 점을 정리하면 다음과 같다.
3. 국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않는다.
4. 국내부동산과 달리 해외부동산은 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
5. 해외부동산(주택 포함) 처분에 따른 양도소득세 계산 시 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 기본세율이 적용된다.
소득세법 제118조의 5 【국외자산 양도소득세의 세율】
① 국외자산의 양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 제55조 제1항 에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
이번 업무를 계기로 생소했던 분야의 규정과 해석을 다시 살펴볼 수 있었다.
정리해 둔 내용은 비슷한 상황을 마주할 나 자신이나 다른 분들께 참고가 되었으면 한다.