조용한 증세 - 상속세 및 증여세(2편)
부동산 감정평가사업 범위의 확대
앞선 글, 「조용한 증세 – 상속세 및 증여세 (1편)」에서는 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가가 도입된 배경과 그 필요성에 대해 살펴보았습니다.
이번 글에서는 감정평가 사업이 실제로 어떤 성과를 거두었는지, 그리고 국세청이 이 제도를 어떻게 확대해 나가고 있는지를 중심으로 정리해 보겠습니다.
참고로, 본 글의 내용은 2024년 12월 3일(화)에 발표된 "국세청 보도자료 - 부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정해집니다"를 바탕으로 작성되었습니다.
1. 꼬마빌딩 감정평가 시행 배경 및 성과
국세청은 「상속세 및 증여세 사무처리 규정」 개정을 통해, 2019년 2월 12일 이후 상속 또는 증여받은 부동산 중 법정 결정기한 이내의 꼬마빌딩 등에 대해 감정평가를 실시할 수 있도록 제도를 정비하였습니다.
그 결과, 지난 4년간(2020년~2023년) 시행된 감정평가 사업은 다음과 같은 성과를 보였습니다.
i) 꼬마빌딩 감정평가 진행 이후 4년간(2020년~2023년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 납세자들이 신고한 금액(총 4.5조 원) 보다 약 71% 높은 가격인 감정가액(총 7.7조 원)으로 상속세 및 증여세 과세표준 결정하였고,
ii) 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(2020년 9.0% → 2024년 24.4%) 하는 등 꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 증가하였습니다.
출처: 국세청 보도자료 - "부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정해집니다"이러한 감정평가 사업은 단순한 시가 반영을 넘어, 실질적인 세수 확대라는 성과로도 이어졌습니다.
실제로 국세청은 지난 4년간 꼬마빌딩 감정평가 사업을 위해 총 156억 원의 예산을 투입하였으며, 이를 통해 감정평가 결과 기준시가 대비 약 3.2조 원(7.7조 – 4.5조)의 부동산 평가액 증가가 이루어졌으며, 상속세 및 증여세의 최고세율인 50%를 적용해 보면, 이로 인해 약 1.6조 원 규모의 조용한 증세가 이뤄진 것으로 해석할 수 있습니다.
2. 감정평가 사업의 확대
국세청은 2024년 12월, 꼬마빌딩 감정평가 사업의 범위를 확대하는 내용의 「상속세 및 증여세 사무처리 규정」 개정안을 발표하였습니다. 개정안의 핵심은 감정평가 대상 유형의 추가와 선정 기준의 완화입니다.
i ) 감정평가 대상 추가 : 주거용 부동산
국세청은 최근 초고가 아파트와 호화 단독주택 등 일부 고가 주택의 공시가격이 시가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 나타나고 있다는 점에 주목하였고, 이러한 고가 주거용 부동산은 매매 사례가 적어 시가 산정이 어렵고, 이는 기존 감정평가 대상인 꼬마빌딩과 유사한 특성을 가집니다.
출처: 국세청 보도자료 - "부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정해집니다"특히, 감정평가에서 제외되었던 초고가 주거용 부동산이 낮은 공시가격으로 신고되며 중형 아파트보다 대형 고가 아파트의 증여세가 더 낮아지는 역전 현상이 발생할 수 있다는 점은 큰 문제로 지적되었습니다.
출처: 국세청 보도자료 - "부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정해집니다"이런 우려를 해소하기 위해 국세청은 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가하였습니다.
i i) 감정평가 범위 확대 : 선정 기준 완화
국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 국세청 훈령인 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣에 명시하고 있으며, 2025년부터는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 하향하였습니다.
지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가(*1)보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율(*2)이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있었으나, 이번 개정을 통해서 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 그 범위가 확대된 것입니다.
(*1) 5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정
(*2) [ (추정 시가 – 신고가액) / 추정시가]
이 개정 규정은 2025년 1월 1일 이후 법정 결정기한이 도래하는 상속·증여분부터 적용되며, 세법이나 시행령 개정 없이 국세청 훈령만으로 추진되었기 때문에 사실상 조세 저항 없이 '조용한 증세'가 이루어졌습니다.
한편, 국세청은 이번 감정평가 사업의 확대뿐만 아니라, 과거에 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가를 확대하고, 부동산과다보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해서도 노력하겠다고 발표를 하였습니다.
국세청은 이번 조치가 조용한 증세의 끝이 아님을 분명히 했고, 실제로 그 후속 조치가 오래 지나지 않아 등장하게 됩니다.
3. 감정평가 대상의 확대 – 비상장법인 보유 부동산으로
국세청은 2025년 5월 21일, 상속세 및 증여세의 과세 형평성 제고를 목적으로 감정평가 사업 대상을 확대하는 「상속세 및 증여세 사무처리 규정」 일부 개정안을 발표하였습니다.
이번 개정의 핵심은, 감정평가 대상을 개인 보유 부동산에서 비상장법인이 보유한 부동산으로까지 확대하였다는 점입니다.
기존에는 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산 과다 보유 법인의 부동산이 감정평가의 대상이었으나, 이번 개정으로 인해 대상 범위가 다음과 같이 넓어졌습니다
변경 후 대상
「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목에 따라 주식을 평가하는 경우, 시행령 제54조 제2항 및 제55조 제1항에 따라 순자산가치 평가에 포함되는 부동산 등으로 감정평가 대상이 확대됨
이번 개정은 상속세 및 증여세 신고 시 비상장주식의 순자산가치 평가에 포함되는 부동산에 대해서도 감정평가를 통해 보다 정확한 시가를 반영하도록 하기 위한 조치입니다. 이를 통해 비상장법인이 보유한 부동산의 평가액을 현실화하고, 주식에 대한 과세의 정밀도를 높이려는 국세청의 의도가 담겨 있습니다.
해당 개정 규정은 2025년 6월 11일 이후 법정 결정기한이 도래하는 상속‧증여분부터 적용됩니다.