집을 사고 싶어도 당장 못 사는 이유
목사가 들려주는 부동산 경매 이야기 2
주식 공부에 이어 부동산 경매 역시 시작부터 달렸다. 사거나 빌린 것만 20권이나, 서점 매대에서 서서 읽거나 도서관에서 잠깐 짬나는 시간 읽은 것까지 포함하면 훨씬 많을 것이다. 처음 시작할 땐, 도무지 부동산 경매에 관해 감이 잡히지 않아 유료 경매강의까지 결제했다. 돈 주고 강의 듣느니 책을 읽거나 유튜브 무료 강의를 듣는 게 경제적이라고 생각했던 내가 세상에 유료 강의를 듣다니! 읽다 보니 책마다 내용이 비슷하다. 부동산 경매는 아무나 하는 게 아니란 두려움으로 시작했던 걸 떠올리면, 생각보다 주식, 채권 및 ETF 등 보다 공부할 양이 방대하진 않아 마음이 한결 가벼웠다.
대부분 책이 사례 중심이었다. 권리분석과 관련한 내용은 최소한으로 다루고, 나머지는 저자나 주변인들의 낙찰 및 명도 사례 중심이다. 당시엔 오죽 쓸 내용이 없으면 사례로 분량을 채우나 생각했는데, 지금은 오히려 다양한 사례를 책으로나마 간접적으로 경험하는 게 중요하겠단 생각을 한다.
모든 저자가 하나같이 하는 말이 있다. 경매로 집을 사려는 목적을 분명히 하라는 것이다. 실거주 목적인지, 시세차익을 통한 투자목적인지, 아니면 전세나 월세를 통한 임대수익이 목적인지 말이다. 내 1차 목적은 분명했다. 서울에서 내 집 마련이다. 돈 없는 내가 서울에서 내 집을 마련하는 길은 부동산 경매뿐이었고, 대출 이자를 갚는 길은 무주택자를 위한 정부 대출인 '디딤돌대출' 뿐이었다(생애최초가 아니어도 대출 당시 무주택이자이면 횟수 상관없이 받을 수 있다). 목적과 방향이 정해졌으니 이제 실행만 남아있다. 모든 저자가 공통적으로 하는 말이 또 하나 있다. 예전이나 지금이나 부동산 시장은 늘 포화상태이나 여전히 돈 벌 수 있고, 예전엔 생소했던 경매가 대중화되었으나 여전히 이론만 알 뿐 실행하는 이는 드물다는 것이고, 공부는 이만하면 됐으니 이젠 몸을 움직여 임장 하라는 것이다.
경매의 꽃은 '명도'라고 했던가. 내년 2월 퇴사를 앞둔 나로선 명도든 뭐든 두려울 게 없다. 명도 난이도가 높을지라도 역시 상관하지 않을 거다. 내 집을 마련할 수 있다면, (저자마다 이견이 있으나) 가장 명도 난이도가 높은 일부 배당받는 임차인이 있는 집이든, 명도 저항이 크다는 소유주(집주인)가 머무는 집이든, 배당 전체를 받고 나가는 임차인 거주의 가장 무난한 집이든 말이다. 경쟁률이 낮은 특수물건-유치권, 법정지상권, 토지별도등기, 분묘기지권 등-도 공부해 보았으나, 먼저 권리상 안전한 물건부터 시작한 뒤 특수물건까지 집중적으로 공부해야겠단 생각을 했다.
의욕이 앞섰다. 모든 게 준비되어 보였다. 그런데 '디딤돌대출'을 받는 데 생각지도 못한 한 가지가 발목을 잡았다. 바로 부부합산 연소득이다. 대출받기 위해선 부부합산 연소득이 6천만 원 이하여야 한다. 지금까지 교회 부목사로 사역하며 단 한 번도 소득 4천만 원을 넘겨본 적이 없었는데, 내가 아들을 돌본다며 백수로 지내는 동안 아내가 일하게 되었고, 이후 내가 기관에서 2년 계약직으로 사역하면서 최초 부부합산 연소득이 6천만 원을 넘긴 이때 하필 '디딤돌대출'을 받게 되었으니 허탈한 심정이었다. 생애최초로 주택을 구입할지라도 7천만 원 이하여야 하니, 결국 내년 내가 퇴사하여 부부합산 연소득 요건을 충족할 때까지 경매를 시작할 수 없게 되었다.
대체 이 6천만 원이란 기준은 누가(?) 정했는지, 전혀 현실적인 고려 없이 정한 기준에 속상하기만 하다. 신혼부부는 8,500만 원까지 상향했던데, 이들보다 좀 더 높은 연봉을 받는 중년 부부(나 말고ㅠ)를 위해선 상향 소식이 없으니 답답하다. 다만, '디딤돌대출'은 소유권이전등기일로부터 3개월 이내 신청하면 받을 수 있기에, 퇴사 전 3개월까지 경매 시작 시간을 앞당길 수 있을 것 같다. 또한, 경매 낙찰 후 잔금을 납부하기까지 한 달여 시간이 소요되니, 총 4개월 이전까지도 시작 시기를 당길 수 있을 듯하다. 생애최초, 1자녀, 청약통장 납입기간 등 우대금리를 적용하면 2.25%까지 낮출 수 있으니 무조건 받아야 하는 대출이다. 물론, 담보주택의 평가액 5억 이하(경매로 낙찰 시, 낙찰금 기준 5억 이하 가능), 수도권 주거전용면적 85제곱미터 이하라는 조건이 있지만 말이다.
