그리스도인이 경매로 부동산 매매하는 것은 바람직할까?
목사가 들려주는 부동산 경매 이야기 3
오래전, 교회 부지를 담보로 대출금을 받은 교회들이 줄줄이 부동산 경매로 넘어가고 있다는 기사를 읽은 적이 있다. 당시만 해도 부동산 경매에 관한 지식이 전무했기에 경매로 넘어간 교회를 향한 안타까움만 있었을 뿐이었다. 그때의 좋지 않았던 기억 때문이었을까? 부동산 경매 공부를 시작하면서 가장 주저하게 만든 것은 '신학적인 문제'였다.
과연 그리스도인이 경매로 부동산을 매매하는 것이 바람직한 것일까? 이자를 갚을 수 없어 집을 경매로 뺏기게(?) 된 불쌍한 사람들의 집을 투자 목적으로 구입하는 것이 옳은 것일까? 하는 등의 질문이 선뜻 경매 투자로 나서지 못하게 했다. 심지어 최근 불거진 전세 사기 사건으로 피해자들이 피켓을 들고 경매 일정을 연기해 달라고 눈물로 호소하는 장면은, 자칫 경매에 대한 부정적인 시각과 함께 경매로 집을 사는 사람들은 착한 사람들의 재산을 뺏어가는 나쁜 사람이라는 인식을 심어주기에 충분했다. 이 문제를 해결하지 않고선 목사로서, 아니 목사 이전에 그리스도인으로서 경매라는 방식으로 투자하는 것에 반감을 품게 되는 건 당연했다. 이에 부동산 경매에 관한 성경적 정리가 필요했다.
<아래 의견은 경매 관련 다양한 책에 기록된 사실들을 기억을 더듬어가며 참고하여 작성한 것으로 필자의 의견일 뿐, 더 많은 자료와 연구가 필요할 것이니 참고만 하기 바란다. 그 책들을 일일이 찾아 살핀 뒤, 그 안에 기록된 정확한 용어와 문장으로 작성하면 좋겠지만 그러기엔 시간이 부족하니 관심 있는 분들은 직접 찾아보기 바란다. 또한, 경매 관련 용어까지 설명하기엔 지면상 한계가 있으니 역시 찾아보기 바란다. 약간의 열심으로 관련 용어를 검색해 보면 자료는 넘쳐난다.>
먼저, 부동산 '경매'는 합법적인가?
경매는 개인이나 민간이 주도하지 않는다. 그럼 누가 주도하는가? 바로 법원이다. 그러므로 경매는 자본주의 사회에서 자산을 늘릴 수 있는 합법적인 방법의 하나다. 법원에서 공식적으로 매각 물건을 매매하도록 정보를 제공하고, 낙찰 이후 명도에 문제가 생겼을 경우 강제집행까지 시행하여 소유권자에게 책임지고 물건을 넘겨주기까지 한다. 따라서 일반적인 매매보다 전세 사기 등의 문제에서 자유로울 뿐만 아니라 안전하기까지 하다. 이것은 시세보다 싸게 살 수 있다는 경매의 장점과 더불어 또 다른 큰 장점 중 하나다. 심지어 매각기일(경매일) 전 발행하는 매각물건명세서에 실제와 다른 오류가 발생 시 낙찰자의 입찰보증금을 돌려주기까지 한다.
둘째, 부동산 '경매' 물건은 왜 나오는가?
합법적이라고 해서 성경적으로 다 바람직한 것은 아니다. 예를 들어, 강원랜드(정선 카지노)에서 하는 도박이나 음주, 흡연 등이 합법이라고 해서 이것을 바람직한 것으로 합리화하기엔 무리가 따른다. 지나치면 중독에 이르니 말이다. 그렇다면 경매가 합법적이니 바람직하다고 할 수 있는가? 이 질문에 답하기 전, 우선 왜 경매로 나오게 되었는지 생각해 보아야 한다.
경매엔 임의경매와 강제경매가 있다. 채권자-은행, 대부회사, 개인 등-가 채무자를 상대로 임의 또는 강제경매를 신청한다. 왜 신청하는가? 정해진 기일에 이자나 원금을 회수하지 못했기에 빌려준 돈을 받으려고 경매를 신청하는 것이다. 누구나 알 만한 사실이다. 그런데 경매에 있어선 주로 채무자의 안타까운 사연에만 집중할 뿐, 돈을 돌려받지 못하는 채권자의 답답함은 조명하지 못할 때가 많다. 돈 빌려주는 사람은 힘 있는 부자이며, 돈을 빌리는 사람은 힘없는 빈자란 인식 때문이다. 하지만 은행이나 대부업체가 아닌 개인 채권자가 부자라서 돈을 빌려주는 것은 아니다. 채무자의 눈물 호소에 안타까운 마음으로 가진 돈을 털어서 빌려주는 경우도 허다하다. 반대로 채무자가 가난하여 돈을 빌리는 경우도 드물다. 채무자는 부동산을 담보로 대출받는 것이기에 기본적으로 부동산을 소유한 사람들이다. 경매에 들어간 물건의 등기부 현황을 열람해 보면, 놀랄 때가 많다. 말소기준권리 아래로 나열된 가압류니 근저당이니 등의 채무목록을 볼 때면, 대체 어떤 목적으로 이 많은 돈을 빌렸는지 의아해진다.
내가 볼 때, 경매 들어간 부동산의 소유주나 임차인 등은 1) '무지'하거나 2) '운'이 없거나 3) '욕심' 때문에 경매를 맞이하는 경우가 대다수이다.
전세 계약 시, 전입 일자 이전에 은행에서 설정한 근저당이나 기타 압류 등이 있는데도 대수롭지 않게 여겨 계약한 뒤 이후 경매에 들어갔다면 '무지'한 경우다. 또한, 말소기준권리 이전에 전입신고를 해야 선순위 임차인으로서 대항력이 발생하고(법률상-주택임대차보호법- 대항력은 전입신고와 더불어 주택에 점유(주택의 인도)하면 발생하나, 경매에선 전입신고했다고 하여 무조건 대항력이 생기는 게 아니다. 말소기준권리 이전이어야 대항력을 갖추는데 잘 모르는 이들이 많을 뿐더러, 다수의 블로그 등에도 충분히 공부하지 않고 그저 남이 써놓은 비전문적인 몇 개의 블로그 글을 참고해서 작성했기에 법률상 대항력과 경매에서의 대항력을 구분하지 않고 단순히 전입신고만으로 대항력을 갖출 수 있는 것으로 설명한 것이 대다수라 무척 아쉽다. 분명히 말하지만, 말소기준권리 이전에 전입신고하여 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 아니라면 대항력이 없기에 낙찰자에게 대항할 수 없다), (전입신고+) 확정일자를 받아야 우선변제권이 생기는 것을 모르고 근저당 설정일 이후 뒤늦게 신청하는 것 역시 게으름을 동반한 '무지'의 경우다.
계약하고 당일 바로 전입 신고했지만, 임대인이 악의로 계약 당일 대출을 받았다면 '운'이 없는 경우다(전입 신고한 익일 자정부터 대항력 효력이 발생하기에 계약서상에 계약 당일 임대인이 대출받지 않을 것을 명시하는 것이 좋음). 이런 사례가 있다는 것을 모르고 계약 당일 전입 신고한 것으로만 안심했다면 '무지'한 경우에 해당하기도 하겠다. 물론 예상치 못한 다양한 사기 수법이 있기에 모든 것을 아는 것은 불가능하다. 따라서 난 이 경우를 '운'이 없는 범주 안에 넣었다. 전세 사기 사건 역시 운이 없는 경우에 해당할 것이다.
마지막으로, 이자 갚을 능력이 되지 않는데도 당장 눈앞에 있는 부를 쟁취하여 자산을 늘리기 위한 목적으로 무리하게 부동산을 담보로 대출받은 뒤 이자를 갚지 못해 경매로 넘어갔다면, 이는 '욕심'에 해당하는 경우다. 셋 중 가장 나쁜 예다.
참고로, 사업 실패로 빚을 갚지 못해 경매로 들어간 경우도 있다. 고민해 보았으나, 위 셋 중 어느 범주에 넣어야 할지 답이 떠오르지 않았다. 새로운 범주, 혹은 기존 범주에 넣어야 할지 고민하나, 무지(대안이나 미래 예측이 없었기에)와 욕심(무리하게 투자하려고 했기에)에 운(시대적 혹은 문화적 코드와 상이하여 매출로 이어지지 못했기에)까지 따라주지 않은 경우라고 조심스레 생각해 본다. 제대로 알지 못하고 떠들어대는 편협한 생각이라면 당사자들의 양해를 구한다.
전세 사기 등으로 경매에 넘어간 경우가 아니라면 어떤 이유든, 안타깝지만 채무자의 잘못이 없다고 말하기 어렵다. 채무의 잘못을 눈물의 호소만으로 동정받기엔 세상은 너무나도 잔인하다. 자본주의 사회에서 돈 공부는 필수다. 귀가 따갑도록 강조하지만, 무지가 손해로 귀결하는 것은 필연이다. 내 돈은 내가 지켜야 한다. 그러므로 부동산 경매 시장에서 끊임없이 경매로 물건이 나오는 것은, 불행히도 채무자의 잘못(그것이 자의든 타의든)에서 기인한다고 볼 수 있다.
결론적으로, 부동산 경매는 합법적일 뿐만 아니라, 다음의 이유로 바람직하다고 할 수 있다.
(이어서..)
