4년만에 38억을 만든 부동산 투자법
월급은 적지만 부자는 되고 싶어
Q. 저자소개
안녕하세요. ‘월급은 적지만 부자는 되고 싶어’ 저자 부의사다리입니다. 저는 평범한 직장인이자 두아이의 아빠입니다. 직장인들도 관심을 갖으면 경제적 자유에 도달할 수 있다는 것을 알리기 위해 출간을 하게 되었고요. 네이버 블로그 ‘부의사다리의 부자되기 테크트리’를 통해 재테크 관련 정보 및 마인드를 공유 하고 있습니다.
Q. 보증금 8천만원에서 4년만에 38억을 모으게 된 과정
처음에는 절약과 저축으로 시작을 했습니다. 재테크에 대해서 잘 모를 때는 가장 정확한 방법이 절약과 저축입니다. 그렇게 모은 종잣돈으로 최초의 투자는 미분양 지역 분양권을 구입했습니다. 그 분양권의 가격이 오르는 것을 보며 투자에 대해 눈을 뜨게 되었습니다. 그 뒤에는 주식투자도 하며 추가 분양권을 구입했습니다. 분양권과 주식의 가격이 많이 오르면서 자산이 빠르게 형성이 되었습니다. 최초에 분양받은 분양권은 등기를 치고 입주를 했습니다. 깔고 앉은 돈을 최소화 하기 위해서 집값 상승분을 후순위 대출로 운용하여 현재는 상가과 지식산업센터를 추가 보유하고 있습니다.처음 시작은 미비 했으나 레버리지를 활용하여 빠르게 자산을 증식할 수 있었습니다.
Q. 돈을 벌어야겠다고 결심한 계기
돈을 벌고 싶다는 욕심은 입사 이후부터 계속 있었던 것 같습니다. 하지만 가장 강력하게 돈을 벌어야겠다고 결심하게된 계기는 배우자가 아프게 되면서 였습니다. 그 당시 배우자와 저는 맞벌이 부부로 월 소득이 적은 편은 아니었습니다. 배우자가 큰 수술을 하면서 배우자는 병가 저는 육아휴직을 쓰게 되었는데요. 그 당시 월 소득이 150만원 까지 떨어지게 되었고 그 당시 돈이 없으면 자본주의 사회를 살아가기 힘듬을 뼈저리게 느겼습니다.
Q. 현실적으로 부자가 되는 3가지 방법
부자가 되는 방법은 금수저를 물고 태어나거나 부자인 배우자를 만나야 합니다. 이것이 안된다면 투자,사업을 통해서 자산을 형성하는 방법밖에 없습니다. KB금융그룹에서 발간하는 ‘2021 한국 부자 보고서’에 따르면 부자들이 꼽은 부의 원천은 사업소득이 41.8%로 가장 많았고 부동산/금융투자가 33.6%로 두 번째 였습니다. 세 번째는 상속/증여로 17.8%를 차지 하고 있습니다. 누군가로 부터 부를 이전받지 못한다면 본인이 사업을 하거나 투자를 해서 자산을 형성할 수 밖에 없습니다.
Q. 부자가 되는 이유? 부의 방정식
부의 방정식 = ①방향성 X ②시간 X ③노동(나+돈)
부자에 대해서 직간접적으로 연구해 보니 부자가 되는 사람들은 이유가 있었습니다. 그들의 성공 비결을 압축한 것이 ‘부의 방정식’입니다. 부의방정식은 크게 방향성, 시간, 노동(나+돈)으로 이루어져 있습니다. 방향성은 도착지에 가기 위한 명확한 목표설정을 하는 것입니다. 시간은 2가지 의미가 있습니다. 집중하고 몰입하는 시간이 첫 번째 이고요. 그냥 흘러가는 시간이 두 번째입니다. 부자들은 몰입하는 시간을 최대한 활용합니다. 한가지에 꼿히면 끝장을 보는 것을 말합니다. 또한 진짜 큰 부자들은 시간이 지남에 따라 자연스럽게 부자가 됬다고 이야기 합니다. 장기투자의 관점이 두 번째 시간의 의미입니다. 부의 방정식의 마지막은 노동(나+돈)입니다. 노동(나)는 내가 일하는 시간을 소득으로 바꾸는 형태를 이야기 합니다. 가장 중요한 것은 노동(돈)입니다. 돈이 일을 하는 것을 말합니다. 나는 몸이 한 개 여서 일을 혼자 밖에 할 수 없지만 돈이 일하게 하는 것은 10개도 100개도 가능합니다. 즉 부자들은 돈에게 노동을 시켜 부자가 되었습니다.
Q. 자본주의를 공부하면서 알게 된 점
냉정하게 자본주의 사회에서는 돈이 많은 사람이 더 큰 돈을 벌 수 있습니다. 돈의 크기에 따른 진입장벽이 분명히 존재하며 고액자산가와 자본주의 사회를 이끄는 소수의 사람들이 부를 독점하고 있습니다. 단번에 그렇게 큰 부자가 되기는 힘들지만 자신의 생각을 바꾸고 조금씩 도전하면 부자에 근접할 수는 있다고 생각합니다. 자본주의 사회에서는 소비자가 아닌 생산자가 부자가 된다는 것을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다. 자신이 어떻게 하면 생산자가 될 수 있는지를 고민하는 것이 자본주의 사회에서 살아남는 시작입니다.
Q. 돈이 없을수록 재무상태표를 만들어야 하는 이유
재무상태표를 만들면 방향성이 명확해 집니다. 자산이 증가하고 있는지 하락하는지 재무상태표를 통해서 확인할 수 있습니다. 특히 재테크 초보자라면 자신의 자산 현황을 파악해본 경험 자체가 전무할 것입니다. 재무상태표를 통해 자신의 자산과 순자산를 파악한 후 매월 순자산의 증감을 파악하는 것만으로도 앞으로의 계획을 명확히 세울 수 있게 됩니다.
Q. 1억원을 모으는 가장 빠른 방법
전통적인 방법인 저축을 통해서 모으는 방법과 깔고 앉아 있는 돈을 활용하는 방법 두가지가 있을 것 같습니다. 소비를 극단적으로 줄이고 저축을 통해서 종잣돈 5천만원을 만든뒤 부동산 분양권 투자를 하여 1억원을 만드는 방법이 개인적으로 가장 빠르고 안전한 방법이라고 생각이 됩니다. 두 번째 방법은 자신이 살고 있는 전세금을 월세로 전환하여 활용하는 방법도 투자금을 만들 수 있는 방법입니다.
Q. 종잣돈을 만드는 걸림돌, 보험 관리하는 법
보험은 위험에 대비하기 위한 유용한 제도입니다. 하지만 중요하게 기억해야 할 것이 보험금을 받는 시점은 먼 미래 라는 점입니다. 보험금을 1억을 받을 수 있는 보험계약이 있다고 하면 30년 뒤의 1억의 가치는 현재가치 대비 절반 이하로 떨어질 것입니다. 이런 이유 때문에 종신보험은 최소한으로만 가입을 할 것을 추천드립니다. 보험료를 줄일 수 있는 한가지 꿀팁을 드리면 적립보험료를 잘 확인해야 합니다. 적립보험료는 보험계약 만기시 환급을을 지급하기 위한 보험료로 실제 보험금을 받을 때 필수 적인 보험료가아닙니다. 보험증권을 확인하여 적립보험료가 과다하게 측정되어 있다면 보험회사 콜센터로 연락하여 삭제를 요청할 수 있습니다. 종신보험 다이어트와 적립보험료만 줄여도 고정비용을 큰 폭으로 줄일 수 있습니다.
Q. 경제학을 공부하면 모두가 부자가 될까?
유명한 경제학자들이 모두 부자는 아닙니다. 경제학을 연구하는 것과 실제 부자가 되는데 활용하는 것은 조금 다른 의미라고 생각됩니다. 굴지의 기업가들은 경제학자들보다 경제학 이론에 대해서는 더 모를 것입니다. 오히려 기업가들이 부자가 된 이유는 남들보다 뛰어난 결단력, 판단력, 도전정신을 가지고 있어서라고 생각이 됩니다.
Q. 그럼에도 경제학을 공부해야 하는 이유
경제학을 잘 알고 분석할 수 있다고 해서 모두 부자가 되지는 않습니다. 경제학은 부자가 되기 위한 충분조건은 아니어도 필요조건입니다. 경제가 작동되는 원리를 알고 있으면 우리가 일상에서 겪는 다양한 선택에 순간에서 올바른 결정을 내릴 가능성이 높아 지기 때문입니다. 경제학, 경제전망을 공부하는 이유는 전문가가 판단해주는 것을 그대로 수용하는 것이 아닌 내가 주관적인 판단을 하기 위해서입니다.
Q. 진짜 전문가 VS 가짜 전문가
자산을 빠르게 늘리기 위해서는 전문가의 도움이 필수적입니다. 앞서서 경험해본 선배이기 때문이죠. 좋은 멘토인 전문가를 만나면 빠르게 성공하는 것을 주변에서 많이 보아왔습니다. 하지만 전문가를 고를 때는 신중해야 합니다. 확정수익, 원금보장 등 투자에 리스크가 없는 것처럼 광고하는 사람들은 전문가가 아니고 사기꾼이라고 봐도 됩니다. 상식적으로 그렇게 좋은 투자처에 본인들이 투자를 하지 않고 일면식도 없었던 사람들에게 추천할 이가 없으니까요. 진짜 전문가는 물고기 잡는 법을 가르쳐 주려고 합니다. 투자는 개개인마다 상황이 다르고 솔루션이 다릅니다. 투자자 본인이 판단할 수 있게 성장시켜줄 수 있는 전문가가 진짜 전문가입니다.
Q. 같이 돈공부할 스터디 그룹 만드는 법
사람은 본질적으로 나태한 동물이라고 합니다. 혼자 공부를 하다보면 쉽게 지칠 수가 있습니다. 이때 스터디 그룹을 활용하면 동기부여가 됩니다. 스터디 그룹을 만드는 방법은 자신의 SNS를 활용하여 함께할 사람을 모으는 방법, 재테크 카페를 활용하여 기존 스터디 그룹에 참여하는 방법, 스터디 그룹을 형성해주는 강의를 듣는 방법이 있습니다. 함께 스터디그룹에서 활동을 하다보면 포기하고 싶을 때 마음을 다잡게 해주는 효과가 있습니다.
Q. 앞으로도 오르는 내집 마련 고르는 노하우
2가지를 기억하셨으면 좋겠습니다. 첫 번째는 전세가율 높은 아파트 고르기, 두 번째는 예산 내에서 가급적 비싼 아파트 구매하기입니다. 전세가율이란 집값대비 전세가격의 비율을 말합니다. 전세가율이 높은 아파트는 실수요자가 탄탄한 아파트를 말합니다. 즉 살기 좋은 아파트입니다. 혹시라도 하락기가 와도 높은 전세가격으로 가격의 하락을 방어 해 줍니다.
Q. 예산 내에서 가급적 비싼 아파트를 사야하는 이유
자본주의 시장에서는 기본적으로 비싼 것이 좋은 것입니다. 특히 부동산 상승기에서는 비싼 아파트가 좋은 아파트일 확률이 높습니다. 자신이 가진 예산 범위내에서 가장 비싼 아파트를 사는 것이 좋은 선택입니다. 가급적이면 내가 사는 지역의 대장아파트를 사는 것을 추천합니다. 내가 사는 지역의 대장아파트를 사기 힘들다면 상대적으로 가격이 저렴한 지역의 대장아파트를 사는 것이 실패 확률을 줄여 줍니다.
Q. 신혼집의 위치가 재테크를 결정하는 이유
신혼집의 위치를 한번 결정하면 변경하기 힘듭니다. 특별히 근무지가 바뀌는 직업을 가진 사람들이 아니고서는 한지역에 정착하면 오랜 기간을 살게 됩니다. 과거 5년을 뒤로 돌아가서 생각해 보면 사는 지역에 따라서 집값의 차이가 엄청나게 벌어졌습니다. 신혼집을 어디로 했는지에 따라서 자산의 격차가 심각하게 벌어진 셈입니다. 신혼집의 위치는 임대든 전세든 중요합니다. 전세를 살더라도 해당 지역에 집을 구매해서 거주할 확률이 높기 때문입니다.
Q. 다시 20대로 돌아간다면 어떻게 재테크 하실건가요?
나이가 젊을수록 시세차익형 투자에 집중할 것 같습니다. 시간은 오래 걸리지만 큰 수익을 낼 수 있는 재건축, 재개발 투자를 할 것같습니다. 시세차익형에 집중해야 자산을 빠르게 성장시킬 수 있습니다. 또한 재테크에만 매진하기 보다는 자신의 몸값을 올리는데 집중하거나 창업에 도전해 볼 것 같습니다. 사실 투자보다는 사업이 더 빠르고 큰 부자가 되는 길이니까요. 젊을수록 실패에 대한 리스크를 분산할 수 있다고 생각이 됩니다.
Q. 구독자 분들에게 해주고 싶은 말
‘행운의 여신은 행동하는 사람한테만 온다’ 이 말을 꼭 기억 하셨으면 좋겠습니다. 아무리 좋은 이론도 적용하지 않으면 무용지물입니다. 좋은 정보가 있어도 투자를 하지 않으면 아무 소용이 없습니다. 머리로 생각하기 보다 몸으로 행동을 해야 결과를 만들어 낼 수 있다고 생각합니다. 작은 것 부터라도 시작을 해보시면 좋겠습니다. 사소한 습관이 모이면 인생이 바뀝니다.
▶ 곽중현 작가님의 인터뷰 영상 보러가기
자녀 둘 있는 맞벌이 부부가 4년만에 16억원을 만든 방법 (곽중현)
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