돈을 버는데 돈보다 중요한 것
「 앞으로 3년 부동산에 미쳐라 」남덕현 작가
Q. 저자소개
안녕하세요. 앞으로 3년 부동산에 미쳐라의 저자 남덕현이라고 합니다.
Q. 82쿡에 글을 연재하시면서 인기를 끄셨는데 글을 쓰시게 된 계기가 있으신가요?
가장 큰 이유는 회사그만두고 공무원 시험 준비하다가 공부하기 싫어서 썼어요 ^^ 이 이야기를 하려면 좀 앞단의 이야기부터 말씀드려야 하는데요. 컴퓨터공학과 출신으로 중소기업 게임회사 QA >> 대기업 게임회사 QA >> 스타트업 게임회사 QA 겸 운영 팀장의 회사 경력을 가지고 있어요.
스타트업 게임회사는 제돈 2000만원까지 투자해가며 시작멤버로 참가했는데요. 당시는 회사에서 승부를 봐보려고 야근, 주말출근에 삶을 갈아넣으면서 해봤는데, 잘 안되었어요.
가장큰건 제 능력과 경험부족 그외에 기획내용이나 회사내부 문제도 있었고요.
회사에 올인했는데, 잘 풀리지도 않는상황에서 결혼한지 얼마 안된 신혼초에 맨날 야근하고, 주말출근하고 같이 안놀고 회사일만하고, 가끔 시간이 나면 스트레스 푼다고 혼자 게임하거나 피곤하다고 자고 이러다보니 와이프랑도 사이가 안좋아졌지요.
당시 저는 몇 달간 고민 끝에 회사를 그만두게 되는데요.
가장 큰 이유는 저나 와이프가 행복하지 않아서 였고, 두 번째는 제 능력과 경험에 비해 QA, 운영팀장이라는 큰 자리를 가지고 있다보니, 악순환이 반복되고 있는 상황이었어요.
스타트업이라는 회사의 특성상 업무량이 엄청나게 많습니다. 그 업무량을 능력자들이 팍팍팍 해결해줘야 회사가 성장할 수 있는 것이지요. 문제는 충분한 지식과 경험이 없는상태에서 제가 2파트의 팀장직을 수행하면서 3~4명의 팀원을 데리고 일을 하다보니
저희팀에서 일처리가 뭔가 막히는 부분을 팍팍팍 해결해주는 그런 결과가 안나온다는것이지요.
예를들면 100% 효율이 나와도 업무량이 많아서 할 일이 많은데, 50%밖에 효율이 안나오는거에요.
그럼 남들보다 2배는 일을 해야 100%를 해낼수있지요.
그러니 야근, 주말출근을 저희팀은 많이 하게 됩니다.
진짜 문제는 근본적으로 50%의 효율을 60% 70%로 늘릴려면 팀장인 저부터 ‘교육’을 통해 ‘지식’을 쌓아야 해요. 경험은 현실에서 팍팍 하고 있는데, 올바른 지식을 쌓을 ‘시간’ ‘에너지’ ‘의지력’이 있어야 하는데 스타트업은 그런 시간이 나올수가 없는구조거든요. 업무량 과다한걸 각오하고 단기간에 갈아넣으며 성과를 내야하는 회사 조직이거든요.
이걸 수습해내려면 야근, 주말출근까지 계속 하면서 삶을 갈아넣으며 ‘현상유지’를 하는가운데 개인 시간 1~2시간을 어떻게든 추가로 매일 만들어 내서 ‘지식’을 쌓아야 합니다. 팀장으로서 팀원들을 관리하는 방법, 특정 툴을 활용해서 효율을 높이는 방법, 팀원들을 위로하고 마음을 다독이며 목표를 향해 가기위한 관심에 시간 투자 등등에 그나마 쉴시간도 쪼개서 ‘효율’을 높이도록 시간을 써야합니다.
즉 개인 삶을 포기하고 회사와 개인능력 향상에 2년정도 삶을 갈아넣으면 ‘지식’과 ‘경험’이 쌓여서 저효율 팀장에서 고효율 팀장으로 능력이 업되면서 야근, 주말 출근도 줄어들었을거에요. ‘효율’이 높아졌을테니까요.
문제는 제가 혼자가 아니라 결혼한 상태였고 특히 신혼기간이다보니 그럴수가 없었다는겁니다.
회사를 위해 와이프를 잃을순 없는거 아니겠습니까? 게다가 대단히 지쳐있기도 했고요.
그래서 회사를 그만두고, 내가 하고싶은 일을 해야겠다. 근데 결혼을 했으니 남편으로 월수입은 있어야 하니 안정적인 공무원 합격해서 꾸준히 수입을 만들어두고, 퇴근후에 내 사업을 해야지 라고 마음을 먹게되었어요.
업무량이 훨씬 적은 기존 게임업계로 돌아가지 않은이유는, 재미가 없어서 였어요. 전 삶의 모토가 내가 하고싶은걸 하면서 산다. 남에게 피해를 주지않는한... 그래서 내가 하고싶은 사업을 해야겠다. 부동산 투자도 잘되서 돈도 잘벌고 있으니 솔로였으면 바로 부동산 관련 사업을 했을텐데 결혼을 했다보니 직장하나 만들어 두고 내 사업을 해야겠다. 생각 한거지요.
그래서 공무원 전산직 시험공부를 1년반정도 했는데 마음은 콩밭에 가있는 상태에서 하는둥 마는둥 공부를 했지요. 그러다보니 딴짓도 많이 했는데, 그 딴짓이 MLBPARK, 82쿡 같은 커뮤니티에 경제나 부동산 관련글을 연재했던 것입니다 ^^ 수년간 예측도 잘 맞고, 진정성 있게 연재했기 때문에 나름의 팬분들도 생기고, 출판사에서도 관심을 가지고 컨택을 해주셔서 몇 년간 비공개로 상담도 해드리고 하면서 찐 팬분들을 모으면서 사업을 준비하다가 이렇게 청년분들을 위한 부동산 책도 출판하고 가 유튜브 활동도 하게 되었습니다.
Q. 2015년 절친 동창 3명의 7년후 이야기
제가 다니고 있던 회사는 넷마블이라는 대기업 게임회사 였는데요.
큰 회사고 좋은 회사였지요. 중소기업 다니다가 경력이직으로 좋은회사 들어가서 재미없다고 그만두고 미래도 불투명한 스타트업 시작멤버로 들어가겠다고 하니 누가 좋다고 하겠어요? 당연히 안정적인 큰 회사 다니라고 친구들은 이야기를 하는게 당연하죠. 거기에 모은돈 한 2천만원 있는 녀석이 야 부동산 앞으로 폭등할거다 한 5~6년 뒤에 난 20억짜리 통건물 건물주가 될거다 하니 어디 부동산으로 돈벌수 있다는 이상한 강연같은거 듣고 헛 꿈꾸는 그런 친구로 보였을거에요.
저는 한 2004년 정도부터 부동산 공부를 시작했지만 그 사실을 제 친구들은 잘 몰랐으니까요. 친구들 이야기이니 자세히 말씀드리긴 좀 그런거 같아요. 그냥 회사생활 잘하면서 잘 아끼면서 저축을 해놓고, 너무 욕심부리지 않고 내집마련한 친구들, 혹은 조금 더 공부해서 2주택정도 투자한 친구들은 자산이 많이 늘어났다 까지만 이야기 드릴게요.
Q. 돈과 지식 보다 훨씬 더 중요한 것
많은 분들이 돈을 벌려면, ‘돈’이 많아야한다. ‘돈’이 가장 중요하다고 생각하지만 ‘돈’ 보다 훨씬 중요한 것은 ‘지식’ 이에요. 그리고 그 ‘지식’보다 더 중요한 것은 ‘경험’이구요. 그리고 진짜 ‘돈’을 벌게해주는 건 올바른 ‘지식’ + ‘경험’이 합쳐져서 내가 머리와 몸으로 체득한 ‘능력’입니다.
예를 들어볼게요. 2015년 친구들과 술자리에서 야 난 부동산으로 앞으로 돈 좀 벌거같다라는 말을 제가 했잖아요. 그때 ‘돈’ 모아둔건 2000만원 밖에 없었어요. 돈많아서 돈을 번게 아니에요.
‘지식’의 관점으로 보면 우리가 흔히 ‘선비’라고 말하는 분들이 익히는 순수한 ‘공부’의 관점의 지식 책으로 배우는 ‘지식’으로 보면 경제학과 교수님들이나 증권가 애널리스트들, 국토연구원같이 정부기관의 경제연구원분들 이런분들이 투자로 돈을 많이 벌었어야 해요.
교수님중에 투자로 부자되신분 보신분 있으세요? 생각만큼 많지않아요. 이런 지식은 ‘학문적’ 지식이라 이기때문이에요. 학문적 지식은 결과를 ‘분석’할땐 기가 막히는데 미래를 ‘예측’‘대응’해서 돈을 버는데는 한계가 있어요.
‘경험’은 정말 중요해요. 내가 ‘지식’이 없더라도 ‘경험’이 충분하다면 그리고 그 경험이 돈버는 분야의 경험이라면 남들보다 좋은 기회를 잡아서 부를 축적할 수 있습니다.
예를들면 경제, 금리, 유동성, 정부 정책 이런거 잘모르는 전업주부 아주머니가 내가 2002~2008년에 결혼해서 신혼을 겪었는데 그때 분위기가 2015년 이때랑 비슷했다. 집값과 전세값 차이는 얼마나지 않았고 매일 뉴스나 신문에선 집사면 패가망신한다 부동산 투기하면 폭망한다는 정부관료들이 겁주는 말이 나왔고, 사람들도 집사면 돈 못번다고 했다.
그말믿고 전세살았더니 내집마련하거나 2~3주택 투자한 친구들은 돈 많이 벌었고 나는 아직도 무주택상황이다. 이런 ‘경험’이 있는 아주머니는 2013~2019년 사이에 내집마련하거나, 다주택 투자로 돈 많이 버셨을 확률이 대단히 높습니다. 뭘 알고 투자한게 아니라, 그냥 내 경험상 이러면 오르더라 << 이게 학문적 ‘지식’은 높지만 ‘경험’이 없어서 실제 투자를 못한 교수님들보다 돈 버는데 큰 도움이 되는것이지요.
‘돈’ 3억4억 있어도 지식도 없고 경험도 없어서 계속 전세만 살은분도 투자 수익은 전혀 없었지요.
즉 ‘돈’보다 중요한건 ‘지식’이고 그 지식보다 중요한건 ‘경험’이고 진짜 여러분을 부자로 만들어주는건 올바른 ‘지식’+‘경험’이 합쳐진 머리알고 몸으로 느끼며 체득한 ‘능력’입니다.
문제는 아주머니처럼 내가 경험한게 돈버는것과 직접적인 연관된 경험이라면 얻어걸려서 투자로 돈을 벌수 있는데, 대부분의 사람들이 ‘경험’한 것은 돈 버는것과 직접적인 연관이 없다는것이요.
예를들면 우리사회에서 ‘게임’을 해본 경험은 아무런 인정을 받지못하지요. 작가님 저 고졸에 배달의 민족에서 치킨배달 합니다. 모아둔 돈은 별로 없구요. 코인으로 2천만원 날렸고 퇴근후엔 매일 온라인 게임하면서 게임상에선 굉장히 고수입니다. 이분은 우리사회에선 별다른 인정을 못받지만, 제 입장에선 부동산 투자로 부자될 가능성이 상당히 높은 ‘경험’을 가진 분이에요.
1. 코인으로 2천만원 날린 ‘경험‘
2. 온라인 게임을 몇 년간 해왔고, 그안에서 고수(높은수준)으로 게임을 해본 ‘경험’
이분이 저같은 멘토를 만나서 ‘올바른 지식’을 조금만 전달받게 되면 지식 + 경험이 합쳐져서 남들보다 훨씬 빠르게 ‘능력’을 얻을 수 있습니다. 이해가 잘 안되시죠??
한가지 예를들어 볼게요. 15년간 우리나라의 수많은 똑똑한 분들의 내집마련을 막고 부동산 투자를 못하게 만든 대표적인 폭락론이 ‘인구론’입니다. 인구가 줄어들거니까 부동산은 폭망한다. 집사면 망한다. 결과는 이제 우리가 다 알고있습니다. 이걸 지식으로 돌파하려면 굉장히 복잡합니다. 인구는 줄지만 가구수는 늘어난다. 생산가능인구가 줄어든 나라중에 일본빼고는 다 집값이 올랐다. 이런저런 통계와 수치로 ‘학문적 지식’으로 논파를 해야해요.
그런데 ‘게임’ 많이 한 이 청년은 그런거 없이 제가 게임 뭐 해보셨어요? 그 게임 한창 잘나갈땐 좋은 아이템 나오고 돈 잘버리는 사냥터말고, 좀 외곽지역 사냥터에도 사람들 많죠? 경쟁을 피해서 외곽에서 장사하거나 사냥하려는 사람들이요. 하면 네 그렇죠라고 합니다. 그럼 그 게임이 시간이 지나서 인기를 잃고 게임하는 유저들이 줄어들면서 쇠락할 때 인기 사냥터와 외곽 사냥터는 어떻게 변해있던가요 라고 물어보면 외곽사냥터는 사람들이 줄어드니 버려지고 유령도시처럼 변하지만 인기사냥터는 여전히 남은 사람들이 몰려들어서 치열하게 지냅니다 라고 답변을 해요. 본인이 ‘경험’한 거거든요.
그러면 앞으로 우리나라 인구가 정말 막 20%30%씩 500만명 천만명 줄어들면 선생님 생각엔 우리나라 모든 지역에 인구가 줄어들거 같으세요? 아니면 지방 소도시부터 줄어들거 같으세요? 그렇게 되면 서울집값이 떨어질거 같으세요? 라고 물어보면 본인 스스로 압니다. ‘체득한’ 경험이고 ‘능력이거든요’ 여러분이 ‘게임’ 경험이 없으면 지금 이설명도 못알아들어요. 연결이 안되거든요. 더 쉽게 설명해 드릴게요. 인구가 줄어들어서 아이들이 청소년이 줄어들어서 직격탄을 맞고있는곳이 분유, 학원, 대학교 시장입니다. 인구가 줄어들어서 서울대, 연세대, 고려대 가기가 아주 쉬워져서 거져먹기로 대학갈수있나요? 반면에 지방 사립대, 전문대는 망해나가고 있고, 정원을 못채워서 난리죠? 인구가 줄어드는것의 영향은 지역별로 분야별로 사람들의 선호도 별로, 일자리별로 다르게 나탄난다는거에요.
이렇게 당장은 ‘돈’버는데 관련없는거 같은 여러분은 ‘경험’들이 올바른 ‘지식’과 좋은 ‘멘토’분을 만나면 세상에서 쓰잘데기 없다고 하는 여러분의 ‘경험’들을 ‘돈’버는데 필요한 지식들로 잘 연결을 시키게 되면 여러분은 정말 빠르게 능력을 키우고 가난을 벗어나고 일이나 투자로 남들보다 수월하게 돈을 벌수 있습니다.
저는 단순히 부동산 투자자가 아니라 그런일을 하는 사람이에요. 돈과 관련없는 사회에서 인정받지 못하는 ‘경험’들을 올바른 ‘지식’과 연결시켜줘서 일이나 투자로 빠르게 레벨업하게 만드는 사람 그게 저의 본업중 하나입니다.
Q. 열심히 노력하면 성공한다는 방정식이 더 이상 유효하지 않은 이유
저출산 고령화, 자본주의의 성숙, 투자의 금융화 때문에 노력한다고 성공할 수가 없어요. 우리 할아버지세대, 아버지 세대때는 그게 통했습니다. 우리나라가 고도 성장을 하면서 대도시 소도시 가리지 않고 일자리가 늘어나고 세금낼 젊은층이 많아서 세금도 많이 안 걷어도 되고 계속해서 회사들이 늘어나니 승진할수 있는 기회나 내 사업으로 성공할 기회가 많았어요. 예를들면 IMF 이전까진 한눈팔지않고 공부만 열심히 해서 명문대학 갈거고 거기서 또 열심히 취업준비하면 대기업에 입사할거고 대기업 입사했으면 이제 ‘성공’은 보장되었다.
사고치지않고 또 열심히 회사생활하면 정년퇴직까지 무난하게 갈거고, 고도성장기라 대기업의 자회사들이 막 만들어지는 시기이니 내 위의 상사들은 자회사 사장, 부사장, 부장으로 승진하며 자리이동하니 말단인 나도 자동으로 회사내에서 승진 팍팍되면서 기회가 있고 돈도 잘주고 생활도 안정되는게 보장되어있었어요.
그렇게 회사 열심히 다니면서 그냥 때되면 결혼하고 적당히 돈모아서 집사고 그렇게 20~30년 살다보면 집값은 올라와 있고, 정년 퇴직해서 국민연금 받으며 살다가 자녀들 결혼할 때 집 팔아서 나눠주고 노년에 월세받는 오피스텔이나 빌라한채 있으면 무난하게 살수있었죠.
이제는 그게 안됩니다. 일단 좋은대학교간다고 대기업 입사가 보장되질 않을뿐더라 대기업에 입사해도 정년보장은커녕 자의든 타의든 40~50대에 회사를 나가게 됩니다. 그리고 경쟁은 치열한데 승진이나 보상은 예전만 못하죠. 고도성장기가 지나서 자회사가 생기기는커녕 없어지면서 내 위에 상사들이 안나가요. 윗자리 TO가 없어요. 청약 척척 당첨되고 월급모아서 서울 신축 아파트 척척살수있을만큼 월급이 많은것도 아니고 직업안정성이 보장된것도 아닌데 경쟁만 더 치열해지는거죠.
이제는 부모님 세대의 공부 열심히 하고 좋은대학가서 좋은회사가서 또 성실히 노력하면 잘먹고 잘산다는 그런 인생 공략집은 통하지 않는 시대입니다.
그나마 남아있는 전문직이나 공기업같은 일자리에 그래서 또 박터지 경쟁을 들어가려고 하는거죠. 문제는 그곳을 뚫어내지 못하는 수많은 청년들은 어떻게 하냐는거죠. 이제는 성공할수 있는 길을 미리 준비하고 올바른 방향으로 노력을 해야 성공할 수 있습니다.
Q. 청년은 이미 태어날때부터 망해있는 이유
저출산 고령화로 지금 청년분들은 저같은 40~50대 어른들이 늙었을때 세금으로 등골빠지게 먹여살릴 운명이 이미 정해져있습니다. 이건 개인이 노력으로 돌파할 수 없는 구조적인 문제에요. 개인이 자본을 축적하도록 국가는 내버려 둘수가 없어요. 돈많이 벌면 돈많이 번다고 월급에서 세금으로 가져가고, 적게벌면 적게벌어도 이젠 낼사람 없다고 가져가고, 투자로 돈벌면 불로소득이라고 세금으로 뜯어갈 수밖에 없어요. 점점 더 많이요. 세금낼 사람은 적은데, 노인들은 너무 많아지거든요.
월급의 1/3은 세금과 4대보험료로 모조리 뜯기는 세상이 점점 다가올겁니다. 여기에 자본주의의 고착화 돈이 돈을 버는 자본의 집중현상까지 벌어지면서 일자리가 많은 서울/수도권/대도시의 집값은 중간에 상승하락을 반복하지만 계속 비싸질겁니다.
그리고 그나마 청년들이 내집마련전까지 돈을 모을수있게 하는 전세제도는 한번에 없저지지않겠지만 서서히 없어지고 월세화가 될거에요. 그래서 월급의 1/3은 또 주거비로 (월세)로 뜯기게 될겁니다.
마지막 월급의 1/3은 생활비, 저축, 취미로 사용하게 될텐데 이렇게 되면 돈을 저축할수 없기 때문에, 내가 살고싶은 우리 부모님세대는 가능했던 서울 아파트 신축 내집마련은 꿈도 못꾸게 되고, 서울/수도권/대도시에 그럭저럭 살만한 아파트 마련하는것도 점점 어려워 지게 될겁니다.
여러분이 해외 대도시 런던, 파리, LA, 도쿄 뭐 이런곳 가보시면 대도시 원룸, 투룸 월세가얼만지 조사해보시면 깜짝놀랄거에요. 너무 비싸서요. 우리도 그렇게 될거라는거에요. 아직 10~15년정도 시간이 있습니다. 그전에 정신 바짝차리로 열심히 살면서 공부하고 지식과 경험을 쌓고 저축하면서 반드시 내집마련과 적절한 투자를 해놓야 합니다. 그 뒤에는 정말 기회가 없을거에요.
Q. 국민연금제도가 폰지사기인 이유
내는것에 비해 받는게 너무 많아요. 노인들 숫자가 적을때는 많이 받아도 괜찮았죠. 근데 이제 연금을 낼 사람은 계속 줄어드는데 노인들은 40년간 폭발적으로 늘어납니다. 머릿수 많은 은퇴세대 때문에 정치인들은 ‘표’ 때문에 개혁할수도 없어요. 건강보험은 2024년 고갈 예정이고 국민연금은 2054년 고갈 예정입니다. 결국 4대보험은 청년분들의 세금인상과 국채발행으로 빚으로 버텨야 해요.
지금 10~30대는 국민연금 잘 받을수 있겠다고 생각하면 안됩니다. 나는 노인들 부양만 하다가 내가 늙으면 돈 떨어졌다고 제대로 못받을 가능성이 높으니 어떻게든 젊었을 때 내 살길 내가 만들어 놔야한다는 절박한 생각을 가져야 합니다.
Q. 지금 10~30대 청년에게 15년간 주어진 마지막 기회
1. 주거비를 아끼고 돈을 저축할수있게 해주는 전세제도가 그래도 15년정도는 유지될거라는점
2. 우리나라 경제가 앞으로 15년간은 최대 전성기를 맞으면서 내가 의지만 있다면 일할 수 있는 일자리가 유지될거 라는점 (설령 내 눈높이에는 맞지않더라도)
3. 저출산 고령화의 피해가 본격활 될때때까지 아직 15년정도 시간이 남았다는점
4. 2028~2040년사이 서울/경기도/5대광역시 대 재개발/재건축 시대가 올예정이라 신축 새아파트를 지식과 경험을 가지고 성실히 저축한 자본이 있다면 이 이벤트를 잡아서 내집마련을 상대적으로 저렴하게 할수 있는 기회가 분명히 있다는점
Q. 청년기에 다달이 돈을 내는 금융투자를 하면 가난해지는 이유
청년기엔 필수재에 투자를 해야합니다. 필수재란 의/식/주 같이 먹는 것 입는 것 사는곳입니다. 직장만 있으면 옷과 먹는 것은 해결할수 있습니다. 문제는 사는곳입니다. 여러분이 자본주의를 공부하시면 하실수록, 자본주의는 ‘소유’가 미덕이고 돈을 벌게 만들어주는 시스템입니다. 우리가 사는 세상의 룰이 그래요. 내가 바꿀수가 없는것이에요. 그렇다면 그것에 적응해서 살아야 하는데, 가장 지식과 경험이 부족해도 잘 몰라도 오래소유하면 돈을 벌고 삶을 안정시켜주는 투자가 ‘1주택 내집마련입니다’
경제니 부동산이니 잘 몰라도 내가 살집하나는 있어야지 정도는 알수있지요. 문제는 청년기에는 취업 + 직장에서 능력키우기 + 내집마련 여기에 올인해서 의/식/주를 탄탄하게 만드는데 모든걸 쏟아야 하는데 잘 알지도 못하는 코인/주식/연금/보험에 얼마 안되는 저축액을 분산시킨다는것입니다.
2가지로 나눠서 설명드릴게요
-연금/보험
-코인/주식
Q. 청년인생의 경제적 안정 선순환 공략법
1. 회사에 취업해서 돈을 번다
2. 회사에서 ‘지식’‘경험’을 쌓으며 ‘직업 능력을 키운다’
3. 회사의 구조와 내가 일하는 업종의 전망, 나의 재능등을 고려해서 이직, 업종변환, 계속 회사를 다닐지등을 결정한다
4. 남들이 다 인생한방 투자 공부할 때 업무시간에는 최대한 회사일 열심히하며 능력을 키운다
5. 다달이 돈을 내는 것들을 최대한 줄이고, 경제/부동산을 공부하면서 내공을 쌓는다.
6. 집값이 크게 흔들리고 저렴하게 내려왔을 때, 남들은 집사면 안되다고 말할 때
저축한 돈과 주택담보대출을 이용해서 내집마련을 한다.
7. 내집마련후에 본인의 적성과 관심에 따라 부동산/주식/코인/채권/보험/연금/적금 중 한두개를 골라서 자신에게 잘 맞는다고 생각되는 투자 공부와 활동을 평생 해나가며 자본수익을 틈틈이 얻는다.
8. 돈이 인생이 전부가 아니다. 내가 살고 싶은삶, 내가 좋아하는것들을 찾아서 내 시간을 회사나 돈버는 투자 말고 내 삶은 행복하게 만드는것에 최대한 사용하면서 살아고도록 하자
Q. 청년인생, 가난의 악순환 공식
1. 첫 직장이 여러분의 인생을 좌우한다는 일반론에 휩쓸려 무조건 전문직, 대기업, 공기업, 공무원을 목표로 수년간 인생을 갈아 넣으면 취업이 늦어진다(너무 슬퍼하지는 말자. 나 역시 인생의 5년 정도를 시험공부하는 데 허송세월했고 합격도 못 했지만 지금은 잘 먹고 잘산다).
2. 자유를 느끼겠다고 부모님 집에서 나와서 월세로 독립한다. 지방에서 올라와서 낡고 좁은 전셋집은 불편해서 못 살겠다고 비싼 월세로 거주한다.
3. 자급제폰에 알뜰폰 요금제를 쓰지 않고 비싼 최신 휴대폰을 할부로 사고 3사 통신료, 월세, 교통비, 식비, 생활비 하고 나면 남는 게 별로 없다.
4. 주변 친구들이나 부모의 말을 듣고 보험이나 연금을 가입해서 안 그래도 남는 거 없는 월급이 더 없어진다.
5. 직장을 얻었으면 업무능력을 향상시키고 시대의 변화를 따라가며 다른 회사를 가서도 쓸모있는 경쟁력을 갖추기 위해 노력해야 하는데, 노동 가치 하락이니 직장은 투자용 자금의 이자 내는 곳일 뿐이라는 분위기에 휩쓸려 하루종일 유튜브나 투자 커뮤니티를 기웃거리면서 경제공부, 부동산공부, 투자공부, 코인공부, 주식공부만 한다.
6. 경제공부를 하면 할수록 집값은 더럽게 비싸고 내가 받는 월급에서 이것저것 떼고 남는 걸 모아 보니 죽어도 서울이나 수도권 신축 아파트를 살 수도 없고, 청약도 가점제로 당첨이 안 된다고 하니 울분만 쌓인다.
7. 울분만 쌓이니 할부로 자동차를 구매해서 스트레스를 푼다.
8. 울분만 쌓이니 국내외 여행, 호텔 호캉스, 비싼 맛집에 돈을 쓰며 스트레스를 푼다.
9. 자동차 할부금에 보험료와 유류비, 늘어난 여행비로 안 그래도 안 모이는 돈이 더 안 모인다.
10. 이래서는 답이 없다. 역시 투자를 해야겠다. 친구의 말을 듣고 유튜브에서 잘 맞춘다는 선생님 말을 듣고 주식과 코인에 겨우 모은 2~3천 투자해서 오르나 싶었더니 갑자기 미중 무역전쟁이니 테이퍼링이니, 헝다 기업 위기설 하면서 손해를 본다. 알고 보니 친구는 올랐을 때 팔았다고 한다.
11. 어느덧 2년, 월세 만기가 되었다. 주변 시세가 올랐으니 월세 올려달라는 집주인의 말에 울컥하지만 모은 돈이 없으니 전세로 이사 갈 수도 없다. 5% 계약갱신 청구권을 사용하며 법대로 하면 나는 5%만 올려줘도 된다고 당당하게 통보한다.
12. 집주인이 그럼 내가 들어가 살 테니 나가 달라는 말에 쫓겨나서 다른 월셋집으로 이사간다.
13. 전세로 가고 싶지만, 기껏 모은 돈은 주식에 물려 있어서 손해 보고 팔 수도 없다. 그러니 전세대출을 받아도 필요한 20%의 내 돈이 없다. 부모님이 원망스럽다. 왜 우리 부모님은 남들처럼 지원을 못 해주나.
14. 집값이 미친 것 같다. 이렇게 오른 집값은 거품일 수밖에 없다. 반드시 폭락할 것이다. 가벼운 집이라는 유튜버가 아주 옳은 소리를 한다. 그 유튜버는 4년간 집값이 떨어질 거라는 말을 해왔고 현실은 반대로 계속 올라왔지만, 그래도 계속 그 말을 하지만, 맞다 이게 다 투기꾼 때문이다. 마지막 불꽃이다. 반드시 폭락할 것이다. 그때 내가 싸게 사면 된다.
15. 회사 일이 너무 힘들고 지친다. 야근도 많고, 사장도 거지 같다. 근무여건이 좋은 곳으로 이직하고 싶은데 연봉을 낮춰야 한다. 마음은 연봉을 낮춰서라도 가고 싶은데, 다달이 나가는 월세와 통신비, 생활비, 자동차 할부, 보험료, 연금, 약간의 저축을 생각하면 연봉을 낮춰서 워라벨이 있는 회사로 갈 수도 없다. 그러면 적자가 나거나 집 살 돈은 영원히 모을 수 없을 것 같다.
16. 청년 임대니 공공임대니 열심히 알아봤더니 이런저런 조건 때문에 내가 들어갈 수 없다. 미달된 곳이 있길래 들어가려고 찾아봤더니 경기도 구석에 지하철도 없어서 회사에 출퇴근하려면 2시간 반이나 걸리는 곳이다. 정부가 원망스럽다. 서울 한복판 역세권에 월세 20만 원 정도에 방 2개 이상 되는 신축 주택을 지어서 나같이 힘든 청년에게 임대해야지, 뭐 하는지 모르겠다. 이게 다 투기꾼 때문이다.
Q. 집값이 떨어질 것 같을때는 전세로 사는 것이 좋은 이유
이부분은 오해가 없었으면 합니다. 무주택자에 한해서 집값이 떨어질거 같을 때 (보통은 2021년처럼 집값이 너무비싸다하면서 너무너무 많이 올랐을 경우) 집값이 적당히 떨어졌을때까진 전세로 살면서 저렴하게 살 수 있는 기회를 노리라는것이지
내집이 있는상태에서 비쌀 때 내집을 팔고 무주택으로 전세살다가 집값 하락하면 싸게 내집마련하라는 의미가 아닙니다. 이런 정확한 타이밍은 맞출수가 없습니다.
그리고 전세로 사는게 좋은이유도 최대한 내가 사는 거주환경을 감당가능한 수준으로 낮춰서 전세대출 이자가 적은경우에 좋은것입니다. 미래에 내집마련할 수 있는 자본을 축적하기 위해 주거비가 0원인 전세로 살라는것입니다. 전세대출이자가 커질수록 지금같은 금리 급등시기엔 월세가 차라리 이득입니다. 또 최근엔 전세사기도 워낙 기승이라 무조건 전세사세요라고 말하기는 쉽지않은 상황입니다.
Q. 2008년까지 청년들이 기억해야할 특이점
1. 80년대 집값 폭등을 90년대 초 1기 신도시 폭탄 공급으로 잠재웠다(집값 잡는 데는 공급이 최고).
2. IMF 외환위기로 인한 집값 하락은 1998년 한해뿐이었고 그마저도 -13% 수준에 불과했다.(평균의 함정엔 주의)
3. 실업자가 넘쳐나고 대우그룹 같은 재벌이 망해가던 1999년부터 집값은 상승하기 시작했다.
4. 참여정부 이전, 김대중 대통령의 국민의정부 시절에도 집값은 폭등했다(이상하게 이때의 집값 폭등은 사람들 이미지에 없다).
5. 노무현 대통령의 참여정부 시절에도 집값은 폭등했다.
Q. 2008년~2019년 청년들이 기억해야할 특이점
1. 2008 글로벌 금융위기 때 집값은 1년 정도 일시적으로 하락했을 뿐이다.
2. 2009~2010년 다시 오르던 서울과 수도권 집값은 이명박식 그린벨트를 풀어 마구 공급하는 ‘반값 아파트’와 서울 뉴타운(재개발) 공급, 도시형 생활주택(빌라) 공급, 참여정부 시절에 추진한 신도시의 입주 물량 때문에 2013년까지 하락했다(공급이 집값을 하락시킨다).
3. 집값이 떨어졌던 시기로 이명박 정권을 기억하는 것은 서울과 수도권 사람들의 야무진 착각이다. 이 시기 지방은 집값이 폭등했다(지방 공급 부족과 국토균형발전으로 인한 지방 개발 효과, 공급이 부족하면 금융위기고 뭐고 집값이 오른다). 하지만 서울 공화국인 우리나라는 이때 제대로 된 보도가 나오지 않아서 수도권에 살던 사람들은 지방의 집값이 그렇게 올랐는지 잘 알지 못한다.
4. 서울과 수도권 집값은 문재인 정권이 아니라 2013년 여름 박근혜 정권 시절부터 서서히 오르기 시작했는데, 서울과 수도권 구도심 재개발·재건축을 위해 의도적으로 올렸다(박근혜 정부에서 왜 다음 정부까지 영향이 가도록 의도적으로 집값을 올리려 했는지에 대해 뒤에서 설명하겠다).
5. 그러나 2016년까지 서울과 수도권에 미분양 아파트가 많이 있었고, 상승폭이 적어서 ‘사람’들은 집값이 올랐는지 알 수 없었으며, 저금리여서 집도 여전히 거저먹기로 쉽게 살 수 있었던 시기였다.
6. 2017년 이후 집값이 본격적으로 오르기 시작했다. 2019년까지는 공급물량도 적지 않았다. 하지만 문재인 정부의 부동산 정책 실패와 함께 뉴스테이를 통한 기업형 재개발·재건축, 민간 재개발·재건축도 하지 않았다. 그리고 공공 재개발·재건축도 실패했다. 신도시 개발도 시작단계로, 규제만 하면서 시간을 끄는 바람에 21년 현재 집값, 전세값이 크게 상승했다
Q. 음모론에 빠지면 평생 집을 사지 못하는 이유
지식과 경험이 부족해서 체득된 경험과 능력이 없는상태는 늑대들 앞에 놓여진 ‘양’과 같은 상태입니다.
내가 판단 능력이 없는상태에서 그럴듯한 통계나 자료 논리로 집을 사면 안되는 이유를 들이밀면 절대 집을 살수 없습니다. 음모론은 언제나 그럴듯하거든요. 예를들면 15년간 우리나라를 휩쓴 인구론이 있을것이고, 지난몇년간 내집마련을 못하게 만든 ‘김현미’장관의 ‘공급은 충분하다’ 투기꾼이 집값 올렸다 집사면 안된다는 이야기가 있을것입니다.
분명 내집마련을 하지 않고 기다리는 것이 좋은 시가라는 것은 있지만 이런 음모론자들은 그런 객관적인 데이터 분석에 의해서 내집마련은 해야하지만, 지금은 아니다라는 말을 하는 것이 아니라, 언제나 집값은 비싸다는 결론으로 유도한다는것입니다.
서울 집이 너무나도 저렴하고 금리도 저렴하고, 서민이 가장 좋은 내집마련하기 좋았던 2013~2016년 사이에도 교수님들, 부동산 전문가들은 공중파 방송까지 나와서 이러이러해서 지금 집값은 거품이고 마지막 불꽃이며 빚으로 받치는 모래성일 뿐이라는 이야기를 했습니다. 폭락론에 빠지면 언제나 내집마련하기 좋은 시기는 없습니다. 반대로 폭등론에 빠지면 언제나 집을 사지 말아야하는 위험한 시기는 없습니다. 폭락론 만큼 폭등론도 위험합니다. 우리는 올바른 ‘지식’과 ‘경험’으로 체득한 경험과 능력을 갖춰야 합니다.
Q. 금리가 내리면 집값이 오르고 금리가 오르면 집값이 폭락할까?
저도 많이 반성하는 부분인데 이번 하락장이 오기전까진 금리는 우리나라 집값에 영향이 크지 않았습니다.
과거 국책기관에서 연구한 자료를 봐도 우리나라의 금리인상에 따른 부동산 가격에 미치는 영향은 해외 선진국의 1/10 수준으로 영향이 적었습니다.
금리 상승기에 집값이 오른적도 많고, 금리 하락기에 집값이 떨어진적도 있습니다. 실제 집값에 훨씬 영향을 많이 주는 것은 금리보다 수요와 공급 그리고 정부의 정책입니다. 다만, 2022년의 경우 부동산 가격이 소득대비 역사상 가장 비싼 PIR 지수 24까지 오를만큼 거품이 많은 상태에서, 일반적인 금리인상이 아닌 급격한 금리인상을 맞아버리는 집값이 크게 하락조정되고 있는 양상입니다.
2가지 요인이 있을 것 같습니다. 첫 번째는 집값이 너무 비싼상황이다. 두 번째는 과거와 달리 부동산의 금융화가 많이 되면서 대출을 많이 받아서 집을사는비율이 높아졌다는것입니다. 90년대 2000년대 중반까지만 해도 대부분의 사람들은 주택담보대출을 60% 70% 받지 않았습니다. 30% 50% 이하였고, 그마저도 빨리 갚으려고 10년 15년 이렇게 만기를 짦게빌렸습니다.
반면 지금은 대출액도 많고 기간도 길고 하면서 내자본이 적다보니 금리인상에 더 취약한 구조가 되어 버린 것 같습니다. 그럼에도 여전히 장기적인 부동산 가격 상승, 하락에 가장중요한 것은 수요와 공급입니다.
다만 단기적으로는 과거와달리 금리와 유동성, 경제상황이라는 측면을 중시해야한다 정도로 말씀드릴수 있을 것 같습니다.
Q. 국가 입장에서 전세가 싫은 이유
저출산 고령화와 연관되어 있는이야기입니다. 국가는 돈이 필요합니다. 더욱 많은 세금이 필요한데, 월세는 집주인에게 팍팍 세금을 거둘수있지만 전세보증금은 돌려줄 빚이라서 세금을 거둘수가 없습니다(이마저도 이미 돈이 필요한 국가는 간주임대료라고 집주인에게 찔끔 세금을 걷어가고있습니다. 전세입자에게 돌려줄 빚조차도 이미 소득으로 간주하는게 세금이 필요한 국가입장입니다)
그래서 월세화 되는게 나쁘지 않습니다. 또 정부 정책도 돈많은사람 내집, 돈없는사람 월세 살면 부동산 정책을 피기 깔끔합니다. 전세입자는 틈틈이 갭투자로 내집마련 하려고하는 골치아픈 세력입니다.
마지막으로 전세사기 그리고 국민이 국민에게 서로 빚을지는 전세보증금이라는 사채구조입니다. 이는 장기적으로 경제에 큰 문제를 일으킬 수 있는 위험한 사금융 구조입니다. 그래서 IMF같은 기관에서 전세 없앨 때 되지않았냐고 권고하고 하는것입니다. 미래의 세금으로 보나, 정책효과측면으로 보나, 경제안정성 측면으로 보나 국가는 전세를 적극적으로 지켜야할 이유가 없습니다.
Q. 집값 올리는 진짜 투기꾼
긴말 하지 않겠습니다. 1960년대부터 공무원생활을 하시다가 교수님으로 은퇴후에 서울 도시계획이야기라는 책을 쓰신 손정목 교수님의 책을읽어보시면 강남 개발, 여의도 개발때부터 어떻게 권력층의 부동산 투기로 돈을 버는지 나와있습니다. 이미 알고 미리 사서 돈을 버는것이지요. 각종 신도시, 역세권개발, 혁신도시 지금도 다르지 않다고 봅니다. 3기신도시에 미리 투자해둔 LH직원들의 사태는 그야말로 깃털에 불과하지요.
LH 말단 직원들이 미리 개발정보를 이용해서 땅을 사두고 막대한 돈을 벌었다면, 윗세계의 권력자들은 어땠을지는 여러분이 한번 상상해보시기 바랍니다.
Q. 미래의 행복을 위해 현재의 행복을 위험에 빠뜨릴 수 있는 투자란?
부동산은 주식과 함께 대표적인 ‘위험자산’이다. 예금, 채권이 ‘안전자산’이고 비트코인은 ‘초 위험자산’이다. 나를 포함해서 부동산 경험이 좀 있고 최근 몇 년 혹은 길어야 참여정부 시절부터 돈 좀 벌었다고 전문가 행세하는 사람의 말은 말 그대로 조언으로만 받아들여야 한다. 물론 제대로 된 전문가에게 받는 유료상담, 유료강의, 강연 개별상담 같은 것은 큰 도움이 된다. 나에게 상담받은 분들은 진짜 큰 도움이 되었다고 말한다. 그런데 전제 조건이 있다. 그것은 바로 스스로 공부하고 노력하면서 투자의 ‘기본원칙’을 지켜야 한다는 것이다. 미래의 ‘행복’을 위해 현재의 ‘행복’을 위험에 빠뜨릴 수 있는 투자는 하지 않는다. 바로 이 원칙이다.
다음의 보기 중 여러분은 어떤 선택을 하겠는가?
1. 80% 확률로 5억 원을 벌 수 있다.
10% 확률로 3억 원을 벌 수 있다.
5% 확률로 1억 원을 잃을 수 있다.
5% 확률로 파산할 수 있다.
2. 80% 확률로 5,000만 원을 벌 수 있다.
10% 확률로 2억 원을 벌 수 있다.
5% 확률로 한 푼도 벌지 못할 수 있다.
5% 확률로 3,000만 원을 잃을 수 있다.
1번인가 2번인가? 대다수 사람들은 1번을 택한다. 특히 내 집 마련을 했다가 얻어걸려서 돈 좀 만져본 사람들은 눈이 벌게져서 현금을 쌓아놓아 봐야 화폐가치 하락에 앉아서 손해를 보는 것이다. 레버리지 투자를 할 줄 모르는 것은 바보다. 지금은 실물자산을 사야 한다고 하면서 공격적인 투자를 하는데, 대부분 1번을 선택한다.
투자자문이나 컨설팅을 해주는 용하다는 ‘선생님’들도 1번을 권한다. 그래야 그 과정에서 선생님이 먹을 ‘수수료’가 생긴다. 5,000만 원 벌 수 있을 확률이 80%인데 2,000만 원 컨설팅비로 달라고 하면 주겠는가? 5억 원 벌 테니 2,000만 원 달라고 해야 주지.
1번과 2번의 차이는 무엇인가? 1번은 무려 90% 확률로 3억~5억 원을 벌 수 있다. 큰돈을 벌 수 있는 것이다. 반면 5% 확률로 1억 원을 잃고, 5% 확률로 파산할 수 있다.
2번은 80% 확률로 잘 되어야 겨우 5,000만 원을 번다. 10% 확률로 로또 터져야 겨우 2억 원을 번다. 5% 확률로 한 푼도 못 벌고 5% 확률로 소소하게 3,000만 원 손해를 본다.
기대수익으로 보나 확률로 보나 1번이 유리해 보인다. 문제는 인생은 게임이 아니라는 거다. 재수 옴 붙어서 5% 확률의 파산에 내가 걸릴 수 있다. 게임이라면 미친 확률 조작이네 하면서 다시 하면 되겠지만, 인생은 실전이다, 되돌리기 그런 것 없다. 그냥 끝나는 거다.
한국인이 교통사고로 죽을 확률은 1.02%라고 한다. 엄청 낮다고 생각하겠지만, 하루에도 90분마다 1명씩 교통사고로 누군가는 사망한다고 한다. 그 누군가가 내가 될 수 있는 것이다. 1% 확률도 그런데 5%의 파산확률은 무시할 수 있는 확률이 아니다. 그런데 대부분 1번 선택을 한다. 특히 청년들이 많이 한다.
Q. 돈을 버는 집 vs 돈을 지키는 집 차이
서울시 중구 사이버빌리지, 사당 우성3차 같은 아파트는 하락이 없거나 적었다는 것이다. 반면에 일산의 한 대형 아파트의 경우 10억 원에서 5억 원까지 50% 가까이 폭락하기도 했다. 나머지 용인이나 수원, 잠실의 재건축 아파트도 상대적으로 큰 하락폭을 보여준다.
집값이 거의 떨어지지 않거나 적었던 아파트들은 전형적인 ‘실수요자’용 아파트다. 약 30년 채웠다가 재건축된다고 하면서 투자자들이 몰려들지도 않았고, 여기 뭔가 대형 호재가 있다고 특별히 선호받지도 않았다. 그래서 집값 상승도 상대적으로 적은 편이었다.
반면에 집값이 30%, 60% 크게 하락한 아파트들은 생활환경 좋은 경기도 신축 대형 아파트가 집값 많이 오른다며 투자자들이 몰려간 버블세븐 지역의 새 아파트, 이미 인프라가 10년 지나며 성숙했고, 호수 전망이 너무 아름답고 살기 좋고 대형이 대세라며 집값이 폭등한 일산아파트, 이제 곧 재건축한다고, 지금이 제일 저렴할 때라며 투자자들이 몰려간 잠실의 재건축 아파트들이다. 이런 ‘투자성’이 강한 아파트들은 집값 상승도 폭등이었고, 하락도 폭락이었다.
돈을 버는 아파트는 ‘투자성’이 강한 아파트이다. 타이밍 잘 맞춰서 사고팔면 큰돈이 남는다. 하지만 하락기에 하락폭이 크다. 돈을 지키는 아파트는 ‘투자성’이 약한 아파트이다. 오르는 것도 그저 그렇고, 떨어지는 것도 그저 그렇다. 하지만 하락기에 하락폭은 적다.
자 이제 알겠는가? 왜 부동산 하락기에 어떤 사람은 폭락해서 패가망신하고, 어떤 사람은 요즘 집값이 떨어졌었나? 하면서 걱정 없이 잘 먹고 잘사는지.
지금은 상승기의 중반을 넘어섰다. 집값 많이 오르는 ‘투자성’이 강한 아파트나 빌라를 샀다가 여러분의 인생이 작살날 수 있다. 지금은 돈을 지키는 내 집 마련, 경제적 안정을 가져오는 ‘실거주성’이 강한 내 집 마련을 해야 할 때다.
-투자성이 강한 부동산
-실거주성이 강한 부동산 차이 설명
Q. 부동산 분석하는 법
지역과 동네의 가치는 큰 개념이다. 내 집이 위치한 지역의 가치를 말한다(서울의 구보다는 작고, 동보다는 큰 개념 정도).
1. 대중교통 : 3대 직장의 지역 출퇴근 거리, 우리집과 지하철역이 얼마나 가깝게 있는가?
2. 지역 수준: 지역 주민들 수준(무섭거나 폭력적이거나, 위험한 사람들이 없는지), 주민들의 경제력 수준
3. 차량교통 : 차를 타고 이동할 때 도로가 시원시원하게 잘 뚫려있는가?
4. 자연환경 : 산, 강, 공원이 있는가? 있다면 얼마나 잘 꾸며 있고 얼마나 큰가? 저녁에도 안전하게 이용할 수 있나(여성 기준의 안전성)?
5. 편의 환경: 대형마트가 있는가? 극장, 백화점, 쇼핑몰들 편의시설들이 잘 갖춰져 있는가?
6. 학군 : 초중고가 똑똑해서 좋은 대학 잘 보내고 애들 괴롭히는 양아치 같은 애들 별로 없는 지역인가?
7. 개발 호재 : 근처에 공원이 생긴다더라, 지하철역이 생긴다더라, 낙후된 옆 동네 빌라촌이 개발되어 대단지 아파트 들어온다더라 등등.
공간 가치는 좀 더 작고 구체적인 개념이다.
‣ 내 주택단지 및 집 내부의 가치
1. 단지 규모 : 아파트 단지가 커서 입주민들 목소리 파워가 세다(1,000세대 이상). 적어도 손해는 안 본다(500세대 이상), 소규모다(300세대 이상), 나 홀로다(1, 2동짜리 아파트).
2. 단지가 클수록 관리비를 나눠 내기 때문에 그만큼 월 비용 부담도 적어진다. 단지 커뮤니티 시설(놀이터, 공부방, 헬스장, 단지 내 공원, 사우나, 수영장 등)이 잘 되어있어 아이들이 안전하게 단지 내에서 놀고 공부하고 운동할 수 있다.
3. 단지 패쇄성 : 아파트 외부 인원이 우리 아파트 단지로 잘 들어오지 못한다. or 다른 아파트 외부 인원이 적당히 지나다닌다. or 다른 빌라, 서민형 단독주택 외부 인원이 적당히 지나다닌다. or 노숙자, 외국인 노동자, 여성이 위협을 느끼는 행색이나 행동을 하는 외부 인원이 지나다닌다.
4. 주차장 : 주차대수가 모자라서 주차 전쟁이 난다 or 주차가 부족하지 않다. or 지하 주차장이 있다. or 없다.
5. 지하 주차장에 엘리베이터가 연결되어 있어 여성도 주차하고 안심하고 바로 집으로 올라갈 수 있다.
6. 연식 : 10년 이내의 새 아파트다. or 20년 이내의 쓸만한 아파트다. or 30년 이내의 오래된 아파트다.
7. 관리 : 연식에 비해 관리가 잘되고 있어 깔끔하다. or 평범하다. or 연식에 비해 관리가 잘 안 되고 있다.
8. 평면 : 24평인데 방3개 화장실 1개다. or 방3개 화2개다. or 판상형이다. or 타워형 이다. or 최신 평면이라 공간 활용이 좋다. or 나쁘다.
9. 전망 : 산과 강이 보인다. or 탁 트인 전망이다. or 평범하다. or 사방이 가로막혀서 잘 안보인다.
10. 일조권 : 햇빛이 잘 든다. or 안 든다. or 어둠 속에 산다.
11. 초등학교 접근성 : 초등학교가 단지 내에 있다. or 초등학교가 차도 하나만 건너면 있다. or 초등학교가 다른 아파트 단지를 통해서 걸어갈 수 있다. or 초등학교를 차 다니는 길을 여러 번 건너서 걸어가야 한다. or 초등학교를 버스 타고 가야 한다.
12. 중‧고등학교 접근성 : 중‧고등학교가 단지 내에 있거나 도보 거리에 있다. or 버스 타고 가야 한다.
13. 공원 접근성 : 단지 바로 옆이 공원이라 유모차 끌고 바로 갈 수 있다. or 시간은 걸리지만 차도를 건너지 않고 유모차 끌고 갈 수 있다. or 차도를 건너서 유모차 끌고 갈 수는 있다. or 차도를 많이 건너야 하고 멀어서 유모차 끌고 가긴 무리다. or 공원이 아예 없다.
14. 공원 안전성 : 공원이 밤에도 좋다, 안전하다. or 공원이 낮에만 좋다, 안전하다. or 무서워서 못가겠다(여성 기준).
15. 편의시설 접근성 : 마트, 주거상권(빵집, 학원, 병원, 세탁소, 커피숍, 깔끔한 식당)이 도보 거리에 있다.
16. 대지지분 : 대지지분이 높다. or 보통이다. or 낮다.
17. 지하철역 접근성 : 지하철역 단지 내에서 금방 가냐? 지하철역은 몇 호선이냐, 가는 길이 무섭지는 않나(여성 기준)?
Q. 용적률 200~300%의 애매한 아파트는 어떻게 될까?
위치에 따라 다를겁니다.
서울/수도권/5대광역시 핵심지라면 2028~2040년사이 재개발/재건축이 어느정도 마무리되면 리모델링으로 살길을 열어줄겁니다. 단 수도권 외곽, 5대광역시에서도 외곽 지방 소도시라면 리모델링으로 기회가 열리더라도 추가 분담금을 분양으로 감당할수없기에 그대로 낡고 슬럼화될 가능성이 많습니다. 즉 어느 입지에 있는 200~300% 용적률 아파트이냐가 운명을 좌우할겁니다.
Q. 전세보증금 법인 먹튀가 우려되는 이유
법의 문제
국세 우선제도
세입자 대응 방법 없음
Q. 구독자에게 하고 싶은 말
제 책의 제목이 앞으로 3년 부동산에 미쳐라, 부제는 앞으로 3년만 부동산 공부하면 인생이 달라진다입니다.
2022년 지금은 끝없이 오르던 집값이 크게 하락하면서 다양한 부동산 이론들과 전문가들이 가짜와 진짜로 나뉘어 지는 시기입니다. 지금처럼 여러분이 경제/부동산 공부를 시작하기 좋은 시점이 없습니다. 이번 시기에 꼭 투자를 하지 않더라도 올바른 부동산 지식과 경험을 쌓으시면 여러분이 내집마련 혹은 투자라는걸 해볼 수 있는 자본금이 만들어졌을 때 큰 부를 쌓을 수 있는 기회를 만들어낼것입니다. 인터뷰 초반에 말씀드린 ‘돈’ ‘지식’보다 중요한건 ‘경험’이고 더 중요한건 ‘올바른 지식’과 ‘경험’으로 쌓은 체득된 경험, ‘능력’이라는 사실을 잊지말아주세요. 지금이 바로 그 지식과 경험을 쌓기 어느때보다 좋은 시기입니다.
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공무원시험 준비생이 유명한 부동산 칼럼니스트가 되는 과정 I 남덕현 1부
공급부족해서 오른다면서요? 지금은 아파트 부동산 왜 떨어지는 거에요? I 남덕현 2부
노력해도 성공할 수 없는 세상에서 성공하는 법 I 남덕현 3부
절대로 전세살지 마라? 전세 살아도 됩니다 I 남덕현 4부
집값 바닥을 알려주는 하락 바닥신호 3가지 I 남덕현 5부
금리인상으로 부동산 폭락! 충분히 가능성 있습니다! I 남덕현 6부
