10년 전에는 부린이, 지금은 임장의 여왕입니다
임장의 여왕이 알려주는 5060을 위한 부동산 투자법, 태재숙 작가
Q. 자기 소개
대학에서 가정관리학을 전공했으며 전업주부로 생활하다 1999년에 남편 직장생활 9년을 끝으로, 그때부터 아르바이트며 간단한 경제활동을 하다가 2006년 남편이 사업을 시작하여 동참하게 되었습니다. 9년간의 외식사업을 마치고 부동산을 접하게 되었습니다. 현재는 임대사업자로, 투자자로 활동하고 있습니다.
네이버카페 월급쟁이부동산연구소를 운영하고 있으며, 네이버블로그 태작가, 유튜브 강남언니 태쌤, 인스타 jaesooktae 으로 활동하고 있습니다.
저서로는 <부동산투자는 최고의부업이다> <임장의 여왕이 알려주는 부동산투자전략>외 〈보물지도 20〉 <의욕없던 삶이 다시 두근거리는 하루10분 글쓰기의 힘> <나를 사랑하게 되는 자존감회복 글쓰기 훈련>등 공저 3권를 포함 총5권의 저서가 있습니다.
Q. 언제부터 부동산 투자를 시작하셨는지 궁금합니다
2014년부터 부동산 투자를 하게 되었습니다. 예기치 않는 사업에 어려움을 겪고서 준비되지 않는 폐업으로 인해 원금만이라도 보장하자라는 심정으로 부동산투자를 하게되는 계기가 책까지 내는 오늘을 맞이하게 되었습니다.
Q. 5060부터 시작해도 부동산 투자로 노후준비 할수 있을까요?
가능합니다. 현재 수입소득이 있으신 분이라면 미래가치가 높은 부동산을 권합니다. 시간과 함께 커나갈 부동산을 레버리지 일으켜 수입으로 이자를 감당하면서 말입니다. 그리고 현재 수입이 없으신 분들은 과거의 라이프 스타일을 잊으시고 실주거를 다운사이징하셔서 월세나오는 세팅을 하시는걸 추천드립니다. 대형평형에 사신다면 중형이나 소형으로 갈아타시고 아파트였다면 비아파트로 옮기시어 나머지 자금으로 월세나오는 흐름을 만드시는 것입니다.
Q. 퇴직금으로 1~2억이 있는 은퇴자가 있다면, 어떻게 해야할까요?
고액연봉자가 많은 지역의 대단지 오피스텔을 추천드립니다. 월세가 나오면서 자본수익까지 발생하는 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 또한 비규제지역 분양권도 추천드립니다. 전매제한의 규제도 없으면서 시세차익에 대한 수익을 창출할 수 있습니다.
Q. 노후준비를 위해 투자할만한 부동산에는 어떤 것들이 있을까요?
지역을 다운사이징하여 현금흐름을 만드는 것이 중요합니다. 예를들어 서울 아파트 보유자라면 처분하시어 지방에 주택을 매입하여 리모델링이나 신축으로 실거주와 월세를 받을 수 있는 대안도 좋은 방법이라고 생각합니다.
유튜브 <너와 나의 은퇴학교> 인터뷰Q. 5060의 부동산 투자는 2030의 부동산 투자와 무엇이 달라야 할까요?
5060은 수입이 줄어들거나 끊기는 세대이기 때문에 무리한 대출을 일으켜 부동산을 매입하는 것은 지양하고 매달 현금흐름이 발생하는 것에 주안점을 두어야 합니다. 2030은 시간이 갈수록 수입이 불어나므로 대출과 레버리지를 일으켜 자본수익에 포인트를 두고 부동산투자를 하는 것이 유용해 보입니다.
Q. 월세를 받으면서 노후준비를 하려면 무엇을 주목해야 할까요?
수익률에 주안점을 두는것보다는 수익형 부동산도 결국 자본소득이 메인이기 때문에 월세보다 미래가치가 있는 부동산을 투자하는 것이 중요합입니다. 수익률 몇%에 집착하다보면 결국 원금까지 훼손하는 경우가 있을 수 있으므로 월세라는 명목아래 자본소득에 대한 부분을 간과하는 우를 범하지 않으실 바랍니다.
Q. 아직 집이 없는 5060이라면 무엇을 하는게 좋을까요?
우선 내집부터 마련하십시오. 왜냐하면 내집이 있으므로 인해 돈의 헷지 역할뿐만 아니라 시간이 지날수록 내 집값이 오를 수밖에 없어 결국 자산이 불어나는 구조입니다. 그리고 나중에 주택연금을 활용할 수도 있는 많은 장점과 생활의 안정성을 보장해 줍니다. 돈이 없을수록 내집마련은 꼭 하시라고 추천드립니다. 공공임대가 아닌 내집을 추천드립니다.
Q. 부동산 가격이 지금 많이 오른 것 같은데 투자해도 될까요?
결론부터 말씀드리자면 “네”입니다. 비규제지역의 분양권이나 갭투자로 자산형성에 지금도 길은 있다고 봅니다
Q. 부동산을 좀 싸게 사고 싶어서 경매나 급매물을 잡아볼까 하는데 어떤가요?
좋은 방법이 될 수 있습니다. 이모든 것 부동산시세를 파악하고 있어야 가능합니다. 시세를 파악하다보면 급매인지 아닌지를 알 수 있습니다. 꼭 한가지 방법만 고집하지 마시고 여러경우의 수를 두고 공부하다보면 수익이 날 수 있는 물건을 접하게 되므로써 수익을 거둘수 있게 됩니다. 그러므로 부동산시장에 발을 담그며 계속 공부해 나가는 수밖에 없습니다.
Q. 급매물이 나오는 이유에는 어떤 것들이 있을까요?
세금회피형, 자금압박형, 상속증여형, 현지 사정 모르쇠형, 개인사정형 등이 있습니다. 대체로 상속증여형, 사업부도형, 이혼형을 급매물로 사면 매우 쌉니다. 지금 당장 돈이 있다고 해서 원하는 부동산을 살 수있을 것 같아도 실제로 그렇지 않습니다. 선행학습과 로컬중개사와의 끈끈한 유대관계로 매복하고 있다가 이런 사유로 급매물이 출현하면 바고 실행해야 합니다.
Q. 노후준비를 위해서 투자할 만한 물건이 경매에 나올까요?
삼성전자 정문앞에 있는 건물 등기부등본 고시원으로 표기되어 있으며 주택으로 보지 않는다는 것입니다
경기도 수원시 영통구 원천동 352-9번지 대지 95평 건물 286평 숙박시설
감정가 2,410,799.670
최저입찰가(49%) 1,181,292,000
입찰보증금 118,129,000
경매개시일 2019, 7. 5
입찰일 2021, 4, 29
유치권이 있는 물건이었습니다.
1층 커피숍, 공인중개소, 쎄븐일레븐, 내부도 깨끗, 원룸 5개씩 1~4층 5개씩, 5~6층 6개씩, 옥탑 방이있고 유치권 때문에 50% 떨어졌습니다. 유치권 성립요건은 건물을 유치권자가 점유하고 있어야 합니다. 공사대금 미지급으로 인해 유치권을 형성하고 있다가 지급이후에 다른 부채에 대한 상환목적으로 건물점유는 유치권이 성립되지 않습니다. 이와 같이 유치권을 주장하고 있지만 미성립된 경우가 90%가 넘습니다.
그래서 유치권 성립은 거의 되지않는 물건임에도 유치권에 대한 권리관계가 있다 하면 사람들로부터 외면을 당하는 물건이 의외로 많습니다. 이런 부동산은 알짜 경매물건입니다. 임차인이 23명입니다. 월세 2백9십만원입니다. 보증금만 받는것도 있고 월세을 받는것도 있습니다. 싸게 살 수 있는 아주 좋은 물건입니다. 유치권자가 임대를 다놓을 수 있습니다. 그러나 소유자와 임대계약을 했으면 간접유치권이 성립이 안됩니다. 그러므로 유치권이 100% 성립이 안됩니다. 유치권 금액이 3억2천만원입니다. 보증금만 받아도 11억 받습니다. 그리고 월세 2백9십만원 받습니다. 내 돈 안들이고 살 수 있는 물건입니다. 그리고 주택이 아니므로 은행 대출이 가능합니다.
공업지역 용적률 400%, 일반공업지역 용적률 350%, 일반공업지역내에서도 건축행위가 가능하고 3종일반주거지역 용적률보다 높습니다. 리스크는 삼성전자의 이전일 경우인데, 이전할 경우는 아주 희박해 보입니다.
이런 상가건물로 10억 남짓한 건물은 없습니다. 유치권에 대한 부분 때문에 투자자들의 관심밖 물건이 되었습니다. 유치권에 대한 간접점유부분을 확인은 경매 개시 7일 전에 수원지방법원 기록열람서에 가서 사건목록철을 열어보고 세입자들 임대계약서를 확인하면 됩니다. 설령 유치권이 인정된다 하더라도 저렴한 물건이므로 이런 물건은 경매로만 만날 수 있는 귀한 기회라고 볼 수 있습니다.
Q. 경매를 통해 산다면 얼마나 싸게 살 수 있을까요?
물건에 따라 다릅니다. 위에서 소개해드린 물건은 내돈 한푼도 안들이고 살 수 있는 경우입니다. 비아파트일 경우 이와 같은 경우가 많고 아파트인 경우는 급매보다 비싸게 사는 경우도 많습니다. 그러므로 케이스 바이 케이스입니다.
Q. 서울에 집한채 가지고 있습니다. 노후준비를 위해 어떻게 전략을 짜야 할까요?
생활근거를 옮기기가 싶지않다면 주거사이즈를 낮추고 나머지 부분을 월세화 전략으로 짜는게 맞다고 봅니다.
@태재숙 작가Q. 서울에 집한채 있는 것, 팔아서 지방으로 가는 건 어떨까요?
큰 어려움이 없는 의사결정요인이라면 추천하는 바입니다. 그래서, 삶의 안정과 편안한 여유를 누리는 시간을 갖은 것을 적극 응원하는 바입니다.
Q. 다주택자 1주택자 무주택자 각기 다른 전략을 적용하라고 하셨던데? 각각 어떤 전략을 취해야 할까요?
다주택자는 똘똘한 한 채의 주택이 있으시다면 나머지는 월세나오는 부동산으로 전환하시는 것이 유용해 보입니다. 보유세며 양도소득세 중과로 인해 다주택은 자산증식에 메리트가 많이 떨어진 부분입니다. 1주택자는 징검다리 전략을 활용하여 핵심지역으로의 진입을 목표로 삼으라고 권하고 싶습니다. 무주택자는 지금 가용자금을 최대한 동원하여 내집마련을 최우선으로 하시라고 말씀드립니다. 시기조율하시지 마시고 내가 살때가 가장 저렴하고 매수기회임을 알아차리고 실행하시길 추천드립니다
Q. 앞으로 부동산 가격이 많이 오를 지역을 몇 개 알려주신다면?
기회는 언제나 있습니다. 나만 관심밖의 일이라 모를뿐입니다.
< 4차 국가철도망 16개 노선발표 >
1. GTX-D노선 김포~검단~부천종합운동장 용산 여의도 연장
김포,검단
2. 남양주의 대장 별내역은 잠실에서 올라오는 8호선 연장과 GTX-B노선이 교통을 책임지는 중심축이다. 별내~별가람역 연결. 4호선 연장은 별내가 아닌 별가람역이다. 별가람역이 최대수혜자이다. 별가람역까지 8호선이 연장되면 별내역에서 GTX-B이용과 창동역에서 GTX-C이용이 가능하다. 이역의 가장 큰 수혜자는 별내, 별가람역 근처 주택들이다.
3. 오산~기흥 분당선 연장.
수원에서 출발하여 분당을 통해 수서, 선릉 강남구청, 압구정, 서울숲, 왕십리, 청량리까지 서울까지 간다. 기흥역에서 동탄지나 오산까지 간다. 오산이 최대의 수혜이다. 동탄에서 GTX-A를 탄다.
4. 인천 2호선 연장.
인천서구~고양 일산서구 연결
인천서구는 GTX-D환승가능
고양 일산서구 GTX-A환승가능. 사이 환승되는 역을 잘봐야 한다. 인천서구는 GTX-D와 환승가능, 고양 일산서구는 운정~대곡GTX-A와 환승이가능. 운정역과 대곡역 한가운데 위치한 킨텍스역과 환승할 가능성이 크다. 탄현,일산쪽에서 킨텍스역으로 직통이다. 수혜지역은 탄현,일산이다.
5. 오금~하남시청연장
최대수혜지 하남시청역,교산신도시,감일지구이다.
3호선타고 강남접근성이 가장좋다. 잠실,수서,대치,도곡,양재,교대등의 접근성이 매우 좋아진다.
6. 위례~삼동선 연장
경기광주가 삼동이다 경기 경강선 하나만 있던 경기광주역에서 위례로 연결하는 삼동선이 들어서므로 삼동에서 송파까지 직결연결선이 생긴다. 판교와 강남3구를 쉽게 접근할 수 있다.
광주삼동역근처가 최대수혜지가 될 것임.
7. 강동~남양주왕숙연결
남양주 왕숙1,2지구 신도시주민이 9호선 연장선을 타고 강남까지 출퇴근을 할 수 있도록 하겠다는 것이다.
8. 부천대장지구~원종~홍대입구 연결
수혜지역은 부천대장지구,원종역 주변이다.
9. 정부과천청사~위례연결
복정역에서 위례과천선이 출발하는데 위례나 과천에서도 강남권을 쉽게 접근할 수 있다는 점이다.
용산~삼송역까지 신분당선을 연장. 지금은 신분당선이 강남역까지 연결되어있지만 신논현,논현,신사를 지나고 있는데 지하철중에서는 신분당선이 가장 좋은 노선이다. 강남신논현논현신사연결해주는 것이 신분당선이고 용산~신사~논현~신현신~강남~양재~양재시민의숲~판교까지 일자리 접근성이 정말좋은 노선이다. 이노선이 삼송까지 연결된다는 것이다.
최대수혜지는 GTX-A와 선로공유 홍은1동일 것으로 본다. 연신내와 신분당선을 타고 강남,용산을 쉽게 접근할 수 있다. 즉 최대수혜지는 홍은1동으로 보입니다.
10. 봉담~호매실
화성시 봉담신도시 신분당선하나로 인해 봉담신도시 가장큰 호재이다
Q. 3억정도로 걱정없이 월세 받을 수 있는 부동산에 투자하고 싶은데 무엇이 있을까요?
비규제지역 분양권이나 도시개발정비사업이 예정되어있는 주변 근처의 주택 매입으로 월세받으면서 자본수익까지 챙기는 전략이 유효해 보입니다.
Q. 친구가 다가구 주택 사서 월세받고 있던데 실제 어떤가요? 괜찮은가요?
요즈음 경기의 어려움으로 임대료를 낮추어 받고 있다고 합니다. 택지지구의 근생건물로 4층은 소유주가 거주하고 3층은 투룸과 쓰리룸으로 전세를 받고 있고 1~2층은 상가로 임대료를 받고 있습니다. 대토로 상가택지분양받아 기반시설 설치비용 3억 2천만원에 건물신축비용 5억이 들었는데 임대료 5년만에 원금회수했고 지금은 고스란히 수익으로 발생되며 건물값은 4배가 뛰었습니다. 노후대비로는 좋은 대안이 될 수 있다고 봅니다.
Q. 다가구주택 투자시에는 무엇을 살펴보아야 할까요?
주변의 직장수요가 가장 중요합니다. 일정한 소득을 갖춘 수요층이 대기하고 있는 지역의 부동산은 공실률이 적고 이주변동률이 적으며 임대료에 대한 부담을 갖을 이유가 없기 때문입니다. 그리고 초등학교가 있는 경우 실거주 여건을 갖춘 수요층이 안정적인 수익을 받쳐주기 때문에 직장수요와 실거주대기 수요층의 기반은 안정적인 투자요건이라고 볼 수 있습니다. 주의점은 주변에 택지지구가 들어서면 대기수요나 기존수요층의 이동이 있을 수 있으므로 주변입주물량 여부도 점검이 필요합니다.
Q. 요즘 다가구 주택 서울 및 수도권에 사려면 얼마나 있어야할까요?
요즈음 워낙 지가가 많이 상승하였고 또한, 노후대비에 좋은 관심을 받다보니 가격이 많이 오른상황임에도 불구하고 최소 수도권도 10억원 내외는 갖어야 하지 않을까 싶습니다.
Q. 노후생활비 300만원을 마련할수 있는 부동산 투자 전략을 알려주세요
월3백만원은 그리 어렵진 않습니다. 우선 국민연금 100만원정도 예정수령금액과 주택연금으로 월 150만원 정도로 예상하고 나머지는 입지좋은 대단지 오피스텔 하나 마련하면 월300만원은 가능하다고 봅니다.
Q. 은퇴학교 구독자분들에게 해주고 싶은말
뉴스에 휘둘리지 마시고 나의 재정상태부터 세밀히 진단해 본다음 현실적인 대안을 갖어보시길 추천드립니다. 우선 투자보다는 지출출처부터 점검하시어 나를 되돌아 보는 계기를 맞이하시고, 가족과도 분리된 사고로 필요이상의 지출은 과감이 정리하시어 진정한 독립과 자유를 누리기 위한 생활계획을 재정립하시는 시간이 필요하다고 봅니다. 그런 다음 냉철한 판단하에 멘토와 상의하시어 남은 생의 자산편집을 갖으시어 행복한 삶을 이어가시길 기원드립니다.
▶ 태재숙 작가님의 이야기가 더 궁금하시다면, 인터뷰 영상을 보세요!
노후자금 1~2억으로 노후준비하는 부동산 투자 I 태재숙 1부
아직 내 집이 없는 5060 노후를 위한 부동산 투자 I 태재숙 2부
노후대비, 노후생활비 나오는 부동산 급매 잡는 2가지 방법 I 태재숙 3부
무주택자, 유주택자 교통망 부동산 투자전략, 월세받는 다가구 주택까지 I 태재숙 4부
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