신용불량자였지만 지금은 부동산 경매 전문가가 되었습니다
카니발 판 돈으로 시작한 부동산 경매 전문가가 된 김기환 대표
Q. 저자 소개
안녕하세요. 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업 한다! 의 저자 김기환 입니다.
Q. 돈 없어도 경매할 수 있다는 책이나 얘기들이 많은데 정말 그런가요?
정확하게 말하자면 돈 없이도 경매를 할 수 있다는 말은 잘 못 된거구요! 대신 일시적으로 자금을 융통할 수 있다면 예를 들어 지인한테 빌리거나 대출을 받는다거나 해서 낙찰 받고 임대를 놓았을 경우에 실질적으로 내 돈이 하나도 안들어가고 잡을 수 있는
물건들이 있습니다. 그걸 무피투자라고도 하지요!
Q. 법을 좀 알아야 경매도 할 수 있는거 아닌가요?
저도 처음엔 그렇게 생각했는데 사실 조금만 노력하면 누구나 다 할 수 있습니다. 예를 들어 핸드폰만 있으면 네이버나 다음 같은 검색사이트를 통해서도 모르는 경매용어나 이런건 얼마든지 알 수 있구요! 그래도 어려워하는 분들이 계서서 쉽게 알려드리고자 제가 책을 쓴 부분도 있고 최근에는 경매강의나 유튜브 등을 통해서도 알려드리고자 하고 있습니다.
Q. 경매 낙찰받아도 조폭 같이 무서운 분들이 집 안주고 버티는 경우도 있다던데?
하하..제 책에서도 보면 어깨형님들과의 동침이라는 내용이 있는데요. 사실 경매를 제가 만으로 18년 거의 20년이 되가는데요 그런경우는 극히 일부구요! 경매가 공매나 신탁공매등과 달라서 법원에서 진행하고 있고 인도명령이라는 제도를 통해서 법의 도움(공권력의 도움)을 받을 수 있어서 사실 그부분은 크게 문제가 되지
않습니다. 그분들이 가장 불편해 하시는 분들이 그쪽 분들이잖아요.
Q. 어려운 사람한테 어떻게 집을 나가라고 하나요? 좀 죄책감이 드는 것 같은데요.
많은 분들이 경매하면 예전보다는 나아졌지만 아직도 뭔가 나쁜 것 같이 생각하시는데 사실 그렇지 않습니다. 사실 경매는 보통 은행에서 대출을 받아 집을 사고 그 이자를 납부하는 경우가 대부분인데요! 그 이자를 3개월이상 미납했을 때 경매가 진행되고 실제 진행되어 낙찰되기까지는 최소 6개월에서 1년 정도 시간이 필요합니다. 만약 경매라는 제도가 없다면 사실 은행이 망하게 되겠죠! 그럼 경제자체가 순환되지 않을 겁니다. 그리고 앞서 말한 것처럼 사실 이자만 납부 잘해도 경매가 진행되진않습니다. 그러니깐 경매를 통해 낙찰 받은 분은 사실상 경매당한분의 채무를 가장 많이 갚아주는 좋은 사람인겁니다. 낙찰을 받으려면 1등이 되야하니깐 결국 그분이 가장많은 금액을 썼고 그만큼 그 채무자의 빚을 갚아주는 셈인거죠! 예를 들어 1억짜릴 물건에 제가 9천만원에 입찰했고 사회자님이 8천만원에 입찰을 했다고 치죠! 그럼 만약 제가 입찰을 하지 않았다면 사회자님이 8천만원에 낙찰을 받으셨겠죠! 그럼 결국 채무자의 빚이 8천만원 밖에 없어지지 않은 겁니다. 제가 낙찰 받아서 9천만원의 빚이 없어진거죠! 그러니까 낙찰자가 나쁜사람이 아니죠? 대신 경매사건 내용을 보면 정말 이분이 어려운 분이신지 아닌지도 알 수 있습니다. 정말 어려운 분일 경우에는 원칙적인 부분은 아니지만 이사비용이라도 하시라고 실제 지불할 의무는 없으나 이사비용을 몇백만원이라도 드리기도 합니다. 그리고 마지막에는 작지만 두루마기 화장지라도 하나 사드리면서 사장님 재기하세요! 또는 힘내세요!라고 하고 인사드리면 상대방도 웃으시면서 떠나시더라구요! 물로 안그런분도 계시지만요.
Q. 경매는 어떻게 시작을 하시게 된 건가요?
제가 처음이자 마지막이었던 직장을 그만두고 돈을 벌어 보겠다고 사업을 시작했었는데요 지금도 그렇지만 그때도 애견에 대한 관심이 많았을 때인데 저도 개인적으로 강아지들을 좋아하기도 해서 이왕이면 애견을 수입해서 한국에서 팔아 보겠다는 생각으로 중국수입을 알아보고 있었는데. 그때 비용을 절약하고 시장조사하기 위해 여행사업이라고 한국에서 중국 여행객들을 모집해서 데리고 가면 인당비용이 나오는 여행사업을 하게 되었고 그때 거기서 우연히 만난 야생화라는 분이 무료경매강의를 해주신다고 해서 우연히 들었는데 '아! 이런 세상이 있구나!' 라고 충격을 받았고 그때부터 따라다니며 배우고 같이 공동투자도 하면서 경매라는 부동산의 꽃중의 꽃이라는 신세계를 만나 시작하게된 저의 터닝포인트였죠!
Q. 지금은 굉장히 많은 부를 축적하셨지만, 과거에는 경제적 어려움도 겪으셨더라고요. 이야기좀 해주세요
하하 ~사실 아직도 많이 부족하고 그런데요..아까 말씀드린데로 부동산을 하기전에 사업을 했고 근데 사업이라는게 그리 쉽지가 않아요! 애견을 수입해서 나름 잘해보겠다고 한국에 병원이랑 협력해서 예방주사도 맞고 했는데 처음엔 중국에서 사모예드라는(시베리안허스키) 비슷한 하얀 강아지들을 수입하고 통관하고 이런저런 비용합해서 70만원 정도에 들여와서 140만원 정도에 팔고 괜찮았거든요. 근데 이게 쉬운게 아닌게 어느날 갑자기 판매했던 분에게서 전화가 온거예요. "강아지가 아파요! 어떻하죠?" "네! 그러세요! 좀 더 상황보시고 말씀해주세요!" 이렇게 했는데 얼마후에 강아지가 죽었다고 연락이 오는거예요! 그래서 죄송하다 말씀드리고 다른 강아지로 바꿔드렸는데 다른 분들에게도 똑 같이 연락이 오는거예요! 알고 봤더니 파보장염이라고 강아지들이 전염성이 강한 병에 걸렸었고 한 마리가 죽더니 씩씩하게 잘키우던 나머지 한 마리까지 죽게되더라구요! 알고보니 지금도 중국이 좀 그런면이 있지만 그때 당시에 수입해오던 강아지들이 한국에서 인기있는 강아지들을 교배시켜서 염색까지 하면서 키우는데 우리처럼 사료도 제대로 안주고 위생관리도 안돼있다보니 얘내들이 면역력이 없었던 거예요! 결국 애완견이 죽으니깐 이건 어떻게 할 방법이 없더라구요! 그래서 그후 애완용품 도.소매도 하고 남대문에 영창상가라는 곳에서 장사도하고 동물병원이나 애견 샾 같은데를 거래처로 만들어서 영업을 했었지요! 한때는 잘돼서 거의 100여곳에 거래처도 만들었었는데 2000년도 초반에 경제가 좀 어려울 때가 있었어요! 그때 사람도 살기 어려운데 무슨 동물이냐하면서 소비가 급격히 위축됐었거든요! 그러다보니 결국은 업체에서도 하나둘 문닫거나 물건을 안받거나 하면서 결국은 사업을 접게되었죠! 그때 진 빚으로 신용불량이 되기도 했었고요. 다시 경매로 돈을 많이 벌어도 보고 했는데 또 상가건물 잡은 물건들을 직적운영도 해보자 해서 많은 수업료도 냈습니다. 사실 그 후에도 경매는 잘됐지만 좀 큰물건을 해보자고해서 사람을 모아 법인을 만들어서 공동투자를 하다보니 결국 돈에 문제가 생기고 다툼이 생기고 법적 소송으로까지 번져 많은 물질적 정신적 고통을 겪었습니다. 그 후로는 굳이 크게 모르는 여러 사람이랑 같이 하려하지 않고 정말 마음에 맞는 사람들과만 함께 투자하고 있습니다.
Q. 많은 사람들이 전문가들의 예측을 신봉합니다. 부동산 전문가는 부동산 가격의 미래를 알수 있나요?
사실 신이 아닌 이상 미래를 알 수는 없겠죠! 다만 그동안의 경험과 통계치를 근거로 어느정도 흐름을 예상 할 수는 있습니다. 그러나 I.M.F 코로나 같은 천재지변 같은 부분 또는 시장의 흐름을 억지로 조정하려는 정책이나 금리변화등이 생긴다면 사실 예측하기 어려운게 사실입니다.
Q. 버블을 구분하는 방법이 있다면 어떻게 확인할 수 있을까요?
버블을 구분하는 법
물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 빠르다 → 버블이 있다
물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 비슷하다 → 적정하다
물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 느리다 → 저평가됐다
Q. 사람들이 가지고 있는 경매에 대한 선입견은 어떤 것이 있을까요?
경매는 나쁜거다 어려운 사람 힘들게 하는거다라는 건데요! 그건 아까 설명드린것처럼 사실 그렇지 않고 자연스러운 경제흐름의 역확을 한다라고 말씀드리고 싶네요!
Q. 재테크를 적극적 재테크와 방어적 재테크로 구분 하셨는데 이 둘은 어떻게 다를까요?
적극적 재테크란 내가 배워 수익을 추구하려는 방식이고, 방어적 재테크란 상대방의 공격으로부터
내 재산을 지키는 방식을 말합니다. 흔히 적극적 재테크를 하려는 사람이 경매를 배운다고 생각합니다. 틀린 말은 아니나 경매는 적극적 재테크와 방어적 재테크를 동시에 추구할 수 있는 학문입니다. 돈을 버는 것도 중요하지만 소중한 내 돈을 지키는 것이 무엇보다 중요하기 때문입니다.
Q. 2천만원을 가지고 1층 상가를 마련한 이야기좀 해주세요. 이거 정말 가능한 이야기인가요?
실자본 2,000만 원으로 마련한 1층 상가 <2009타경 16492> 상가 경매는 대출 활용도가 매우 높다. 일반적으로 감정가의 60%와 낙찰가의 80~90% 중 적은 쪽의 대출이 나오지만, 이 상가는 낙찰가의 90%인 1억 4,000여만 원을 대출받았습니다. 감정가의 60%가 1억 6,000여만 원이므로 낙찰가의 90%인 1억 4,000여만 원을 대출받는 게 무리가 아니었습니다다. 실제 낙찰금액은 1억 5,700여만 원이지만 대출을 활용하다 보니 등기비용을 합해도 내 자본은 2,000만 원이 약간 넘는 수준이었습니다. 낙찰받고 보증금 2,000만 원/월 110만원으로 임대를 놨는데 금세 커피숍을 운영하려는 새 임차인과 계약할 수 있었습니다. 참고로, 임대를 빨리 나가게 하는 여러 가지 방법이 있지만 그중 대표적인 게 임대료입니다. 기존 임대료는 보증금 2,500만 원/월 120만 원이었지만, 저는 보증금 2,000만 원/월 110만원으로 낮췄습니다. 괜히 기존 임대료를 고수하다가 임대가 지연되면 그동안 월세도 못 받는 상태에서 대출이자와 관리비가 지출되므로 주변 정황을 빨리 파악해 신속한 방법으로 대처하는 게 좋스니다. 임대료는 수익률에 직접적인 영향을 끼치니 기존 임대인 입장에서는 쉽게 낮출 수가 없겠지만, 이렇게 경매를 통해 저렴하게 취득하면 얼마든지 임대료를 조정할 수 있다는 장점이
있습니다. 임대료를 낮추는 대신 임대 기간은 보통 1년으로 했다. 이유는 1년 후 갱신 시기에
9%(당시 기준, 현재는 5%로 개정)의 임대료 인상이 가능하기 때문입니다.
대출을 활용해 실자본은 2,000만 원가량 소요됐지만 이내 보증금 2,000만 원이 들어오면서 실제는 내 자본이 한 푼도 들어가지 않은 무피 투자 효과로 1층 상가를 소유하게 되었습니다. 그에 반해 커피숍 임차인이 쓴 비용을 알아보자. 우선 임차보증금 2,000만 원이 소요되었습니다. 커피숍 인테리어에 4,000만 원, 기계·집기·커피머신 등 부대비용이 2,000만 원이 소요돼 총 8,000만 원의 비용이발생했다. 다시 말해 저는 2,000만 원으로 건물주가 됐는데, 임차인은 오히려 8,000만 원을 쓴 것입니다.
Q. 상가를 투자할 때 중요하게 생각해야하는 원칙이 있다면?
① 입지와 상권 사전 분석은 필수다.
② 유망 업주 유치에 노력하라.
③ 공실 발생 시 응급조치가 필요하다.
④ 출구 대책을 반드시 세운 뒤 매입하라.
⑤ 장밋빛 청사진만 맹신하지 말고 현실을 직시하라.
Q. 1천만원으로 수원의 지하상가 150평을 낙찰받은 이야기가 인상깊더라고요. 어떻게 투자를 하시게 된거에요?
상가물건을 검색하던 중 수원에 있는 상가 하나가 눈에 들어왔습니다. 수원시 장안구의 아파트 지하상가가 감정가 1억 5,000만 원에서 2번 유찰돼 최저가 9,600만 원에 나온 것입니다. 처음에는 대수롭지 않게 훑어보고 있었는데, 자세히 보니 전용면적이 144평이나 되는 것이 아니겠습니까. 사진을 자세히 보니 공실로 방치돼 있었고, 상가도 별로 좋아 보이지는 않았습니다. 그러나 자세히 물건 내역을 보다 보니 대지 지분이 105평이었습니다. 보통 상가건물 같은 경우 건평 150여 평이라 해도 대지 지분은 많아야 10평 내외인데, 이곳은 비록 아파트 상가이지만 건평144평에 대지 지분이 105평이라니 일반 상가와 심하게 차이가 났습니다.
‘잘 확인해봐야겠구나’란 느낌이 들어 곧바로 주변 지도와 사진 등 좀더 자세한 사항을 검토하기 시작했습니다. 아주 좋은 위치는 아니지만, 초·중·고가 모여 있는 초등학교 사거리 코너에 위치하는 왕복 4차선 길에 접해 있어 제법 괜찮아 보였습니다. 사무실 식구들에게도 물건을 보여주고 임장을 가기로 마음먹었습니다. 수원지역 다른 물건들을 몇 개 더 뽑은후 임장을 하러 출발했습니다. 서울에서 고속도로를 타고 출발한 지 1시간가량 돼 수원 성균관대 인근에 위치한 상가에 도착했습니다.
아파트 주차장에 차를 세워놓고 아파트를 비롯한 상가 주변을 천천히 돌아보기 시작했습니다. 기존 마트가 사용하던 건물인데 철수하고 공실로 남아 있는 상태였습니다. 지하 입구와 상가는 물론, 인근 상권이 살아 있는 상가위치와 학교, 대형 마트, 관공서 등 주변을 모두 둘러보고 나니 ‘아, 좋은 물건이구나’라는 생각이 머릿속을 스쳐 지나갔습니다. 그렇게 해서 낙찰을 받기로 결정했고, 우여곡절 끝에 낙찰을 받았습니다.
Q. 상가 투자를 할 때 관리비를 꼭 확인해야 하는 이유?
상가분양의 경우 분양면적 대비 전용면적 전용률이 낮아 실제 사용할수 있는 공간이 적지만, 부담해야 할 관리비는 크게 증가합니다. 일반 상가의 경우 지역에 따라 많은 차이가 있지만, 평당 대략 1만 원에서 많게는 5만 원까지도 나옵니다. 실평수 기준이 아닌 평당으로 말입니다. 다시 말해 전용 평수 40평을 분양 평형으로 환산하면 대략 80평형이 되는데, 평당 1만 원으로 계산해도 매월 기본 관리비가 80만 원 정도 나오는 것입니다.
실제 인천의 어느 한 분이 감정가보다 싸다고 분양 평수 300평 상가(전용면적 150평)를 낙찰받았는데 사용해보지도 못하면서 지불하는 매달 관리비용이 300만 원이라고 들었습니다. 임대가 안 나가 다달이 대출이자 또한 300만 원으로 총 600만 원의 돈이 매달 빠져나가는 것입니다. 600만 원을 벌어도 시원치 않을 텐데…… 자금의 여유가 있는 분이라면 그나마 괜찮겠지만 여기에 올인한 분이라면 빠져나가는 돈에 입이 바짝바짝 마를 것입니다. 결국, 이런 상가는 나중에 다시 경매 시장에 등장할 확률이 높습니다. 충분한 조사 없이 막연하게 잘되겠지라는 안일한 생각의 결말이 어떻게 되는지 보여주는 단적인 예라 할 수 있습니다.
Q. 임대인들이 임차인에게 월세를 받지 않으려고 계좌를 없앤다던데, 왜 그럴까요?
요즘은 임대차법이 바뀌어서 사실 임차인에게 굉장히 유리하게 되어있습니다. 그런데 사실 임대인 입장에서 무언가 해보고 싶다거나 더 나은 조건의 임차인을 들이고싶은데 바뀐 임대차법 때문에 할 수가 없단 말이예요! 그런데 그중에도 예외조건이 있는데 그중에 하나가 임차인이 임대료를 3회이상 납부하지 않으면 해지사유가 되는거예요! 그러니깐 그걸 이용해서 해지 조건을 만드는 거죠! 물론 모든 임대인분들이 그러진않겠지만
법을 악용하는 경우도 있으니 조심해야 합니다. 사실 임차인 입장에서는 요즘 어렵고하니깐 차라리 잘됐다 싶을 수도 있는데 그렇지 않다는걸 꼭 명심해야합니다!
Q. 경매 물건들을 살펴보다보면 재경매 물건들이 있더라고요. 왜 재경매를 하는 건가요?
•알고 보니 시세보다 고가로 낙찰받았을 경우
•대항력 있는 임차인을 간과한 경우
•대출 실행이 안 되는 경우
•예상보다 시설 상태가 엉망인 경우
•임차인 물색의 난항으로 지속적인 공실이 우려되는 경우
•미납된 관리비를 파악하지 못한 경우
•명도 저항이 강한 경우
•폐문부재로 점유자를 파악하지 못하는 경우 등
Q. 전세로 집을 얻지 말아야 하는 이유?
초등학교 때와 중학교 때의 생각이 다르듯 사원일 때와 과장일 때 또 사장일 때의 위치와 생각하는 방식은 너무나 다릅니다. 집으로 비교하자면 집주인의 위치와 세입자의 위치는 매우 차이가 큽니다. 남들 5~10년 걸려서 집 살 것을 경매를 통해서 지금 즉시 집주인이 된다는 것은 참으로 매력적입니다. 집이 갖는 의미는 단순히 우리가 잠을 자고 밥을 먹고 휴식을 취하는 것 이상의 의미를 갖습니다.
인류 초창기부터 집은 외부 자연환경과 위협으로부터 우리를 보호해줬습니다. 현대사회에 와서도 소유한 집이 주는 안정감은 다른 어떤 자산의 소유와도 비교되지 않습니다. 집은 삶의 보금자리고 가족이 함께 생활하며 추억을 쌓는 공간인 동시에 개인의 경제 수준을 나타내는 상징입니다.
내 집이 주는 안정감 집주인 눈치 보지 않고, 전세금 올려줄 걱정 없이 살 수 있는 내 집이 있다는 것은 심리적으로 커다란 안정감을 줍니다. 그러나 이런 심리적 안정감만 바라고 사람들이 집을 사는 것은 아닙니다. 집값이 올라서 내 자산이 불어나리란 기대 또한 집을 사는 이유 중 하나입니다. 자본주의 사회는 통화(화폐)량이 팽창하고, 이는 화폐가치의 하락을 불러옵니다. 집값은 오르는 게 아니라 통화량 팽창으로 주변에 돈이 점점 더 많아진 것입니다. 결국, 같은 집을 구입하기 위해 과거보다 더 많은 돈을 지불해야 한다는 말입니다. 흔히 장기적으로 집값이 더욱 오른다는 말은 실제 집값이 오르는 게 아니라 돈의 가치가 더 빠르게 하락하니 집값이 오른다고 보이는 것입니다. 자본주의 사회에서 통화량 증가는 필연입니다.
일반적으로 결혼 후 내 집 마련까지 얼마의 기간이 걸리는지 아시나요? 국토교통부에서 발표한 ‘2018년도 주거실태조사’에 따르면 생애 첫 집을 마련하기까지 평균적으로 7.1년이 걸려 전년도의 6.8년에 비해 소요연수가 증가했습니다. 지역별로 보면 수도권은 7.6년, 지방광역시는 7.3년, 도 지역은 6.3년으로, 첫 집을 마련하는 데는 많은 시간이 소요됨을 알 수 있습니다.
Q. 경매로 부동산을 산다면 어떤 것이 좋을까요?
각자의 스타일에 따라 다를 것 같은데요. 우선 내집마련은 필수 일 것이고요! 그다음에는 수익형 부동산과 장기투자 할 수 있는 땅이라던가 자신의 성향에 맞게 비율을 정해서 단기 30% 중기 50% 장기 20% 이런식으로 수익형 부동산과 장기투자형으로 분산 투자하는 것이 좋다고 생각합니다.
Q. 제일 싫어하는 낙찰자와 제일 좋아하는 낙찰자
* 제일 싫어하는 낙찰자
낙찰받자마자 낙찰받은 집으로 온 가족을 데리고 출동한다. 마치 개선장군이라도 된 듯 밤늦게
낙찰받은 집 문을 두드립니다.
‘쾅쾅쾅!’
“여보세요, 문 열어요.”
“누구세요?”
“나 이번에 이 집 낙찰받은 사람인데 집 좀 보러왔으니까 문 좀 열어봐요.”
“(문을 열며) 누구시라고요? 이 밤중에 무슨 일로…….”
“(문을 비집고 들어가며) 여기 낙찰받은 집주인이라고…….”
문이 채 열리기도 전에 비집고 온 식구가 우르르 들어갑니다. 당황해하는 채무자를 무시하고 거실에 앉아서는 다짜고짜 말을 이어나갑니다.
“내가 이번에 여기 낙찰받았는데 집 언제까지 비워 줄 거예요?”
“(부인도 놀란 기색으로 같이 나와서는) 아니, 언제 낙찰받으셨는지는 모르지만,
갑자기 이 밤중에 오셔서 이러시는 건 좀…….”
“(말을 자르며) 이 사람들이 내가 누군 줄 알아? 이 동네 경찰서장이 나랑 친구고……
(물어보지도 않은 이 지역의 유지니 힘쓰는 동생들이 어쩌니 떠들고는) 나 이런 사람이야!
괜히 험한 꼴 당하지 않으려면 알아서들 하라고. 딱 한 달 시간 줄 테니 그때까지 집 비워요.
내 처제가 한 달 뒤에 이사해서 여기 들어와 살 거니까 그때까지 꼭 집 비우라고
( 큰소리를 치고는 또 우르르 간다)!”
그 후에도 수시로 드나들며 이사 독촉을 합니다.
“저기 죄송한데 갑자기 이사하려니 집도 그렇고 돈이 너무 부족해서 그러는데, 이사비 좀 주실 수 있을까요?”
“(펄펄 뛰며) 지금 무슨 소리 하는 거요? 이사비라니 내가 왜 이사비를 줘? 약속한 날까지 안 나가면 집행관들 불러서 짐 모두 뺄 테니까 험한꼴 당하고 싶지 않으면 알아서 하라고!”
결국, 채무자는 아무 소리도 하지 못하고 약속한 날짜에 짐을 빼고 이사합니다.
경매로 인한 물질적 고통과 심적 고통에 명도로 인한 아픈 마음까지 간직한 채. ‘아, 세상 참 무섭구나!’라는 생각을 하며 떠나는 것입니다.
이 사건은 내 주변에서 실제로 있었던 사건입니다. 물어물어 내게도 얘기가 들어왔을 땐 이미 너무 늦은 상황이라 큰 도움을 드리지 못했습니다. 만약에 그런 사람을 내가 만났더라면 고생 좀 시켜줬을 텐데 말입니다.
이런 사람 때문에 경매인 전체가 욕을 먹습니다.
* 제일 좋아하는 낙찰자
낙찰받고 낙찰허가가 떨어진 후 저녁 무렵 포스트잇(채무자가 집에 없을 경우 연락처를 남길 메모지)과 볼펜 등을 가지고 낙찰받은 집으로 찾아갑니다.
“(주위에 들릴까 봐 조심스레 문을 두드리며) 계세요?”
“누구세요?”
“네, 안녕하세요? 밤늦게 죄송합니다. 이번에 낙찰받은 사람인데요. 잠시 뵐 수 있을까요?”
“(잠시 후 문을 열어주며) 네, 어쩐 일이세요?”
“다름이 아니라 이번에 이 집을 낙찰받은 사람인데요. 앞으로의 과정에 대해 말씀 드릴 게 있어서 이렇게 찾아뵙습니다.”
“아, 그래요. 그런데 조금 있으면 고 3짜리 아들이 학교에서 돌아올 시간이라 지금은 좀 그렇고 다음에 좀 뵈면 안 될까요?”
“네, 그럼 그렇게 하세요. (연락처를 주고받고) 다음에 연락드리겠습니다.”
며칠 후 통화로 만날 약속을 하고 점심 무렵 찾아갑니다.
“안녕하세요. 힘드실 줄은 알지만 앞으로의 진행 상황에 대해서 말씀 드려야 할 것 같아서요.”
“남편 사업이 망하고, 소식도 끊기고, 온갖 채무로 도시가스비도, 전화도 끊긴 상태예요. 아이는 고3이고……(잠시 흐느끼시며 사정을 말한다).”
“큰 도움은 못 드리지만 제가 할 수 있는 부분에서는 최선을 다하려고 합니다.”
“말씀만이라도 감사합니다. 선하게 생기신 분이 마음도 좋으시네요.
아까도 말씀드렸지만 아이가 고3 수험생이라 예민해요. 그래서 아이 수능 끝날 때까지만 여기에
머물면 안 될까요?”
낙찰받은 때가 4월경이었으니 수능까지라면 11월입니다.
“죄송합니다. 생각을 더 해봐야겠지만 그때까지는 좀 힘드네요. 차라리 제가 이사비용을 좀 더 드릴게요. 지금 사시는 곳만큼 좋은 곳을 찾기는 힘드시겠지만 불편하시더라도 아드님과 같이 계실 수 있는 곳을 알아보세요.”
“(아쉬워하며) 한 번 더 생각해보시고 말씀해주세요. 그래도 다행인 게주변에서도 많이 챙겨주시고, 낙찰자분도 좋은 분 만난 것 같아 안심되네요. 기도 많이 하고 있으니까 좋은 일이 있겠죠.”
“네, 그러실 거예요. 그럼 다음에 다시 뵙겠습니다.”
결국, 두 달여간의 시간을 더 주고 집에 있던 에어컨 50만 원과 이사비 400만 원을 주기로 하고 이사 당일 찾아갔습니다.
“안 오셔서 이웃집에 키하고 편지 맡기고 가려고 했는데 마침 오셔서 다행이네요.”
“아, 그러셨어요. 이사는 잘하셨고요?”
“여기 있던 짐은 거의 다 버리고 재활용센터에 팔았지만, 다행히 방2칸짜리 월세를 얻을 수 있어서 아들이랑 떨어져 있지 않게 돼 다행이에요.”
32평 아파트에 사시다가 방 2칸짜리 월세방으로 이사하려니 어떠셨을지 상상이 됩니다. 작은 평수에서 큰 평수로 이사 가는 건 쉽지만, 큰 평수에서 작은 평수로 가는 건 정말 겪어본 사람만 제대로 이해할 것입니다.
“(편지를 하나 건네주시면서) 그리고 이거…… 못 만나 뵙고 갈 것 같아서 감사한 마음을 몇 자 적어 본 건데 정말 감사합니다. 복 받으실 거예요.”
“아니 뭐 이런 걸 다…… 힘드시지만 기운 내시고요, 건강하세요. 다시 재기하셔서 아드님이랑 행복하세요!”
“네, 감사합니다.”
채무자는 마지막으로 집 구석구석에 대한 자세한 설명과 더불어 인사를 마치고는 웃으며 헤어졌다. 편지에는 많이 힘들고 어려웠지만 다행히 좋은 분을 만나 마음고생 덜하고 아들하고 같이 살 수 있는 집을 얻어 이사 가게 됐다며 앞으로 건강하시고 복 많이 받으시라는 내용이 적혀 있었습니다.
Q. 룸살롱을 낙찰받으셨더라고요. 무섭지 않으셨나요?
사실 좀 무섭기는 했었는데 실제로 같이 물건 보러다니고 하던 친구들이 "야! 우리이거하다가
산에 끌려가는거아냐?" 라고 했을 때는 웃으면서도 사실 좀 땀이 났습니다. 근데 다시 생각해보니 우리가 낙찰받아서 영업을 하겠다는 것도 아니고 건물주가되서 월세를 받겠다는 것인데 그게 무슨 문제가 될까? 더군다나 한 지역에 짱인 형님들이라면 양아치처럼은 하지 않겠지하고 생각했고 다행히 정말 그렇더라구요!하하!
Q. 경매에서 꼭 나오는 이야기가 이사비 인 것 같습니다. 강제집행을 하지 않고 이사비를 주는 이유는 무엇인가요?
저는 개인적으로 서로간의 효율적인게 중요하다고 생각합니다. 사실 낙찰받은 사람은 최대한 빨리 입주 또는 수리해서 임대하는 것이 목적이고 나가는 분은 최소한의 이사비용이라도 받는게 좋죠! 물론 문제는 그기준이나 원칙이 입장에 따라 너무 틀리다는게 문제죠! 아무튼 핵심은 낙찰자는 시간걸려서 나가게되면 이사철 임대등을 놓친다던가 또는 대출이자가 나가는 비용등을 차라리 이사비용으로 주고 채무자 또는 임차인은 어차피 나가야하는 것은 정해져 있으니 낙찰자와 잘 협조해서 최소한의 이사비용이라도 받으려고 하는거죠! 그래서 이사비용이라는 것이 생겼습니다. 원칙적으로는 줄 의무는 없습니다.
Q. 물건을 낙찰 받을 때 가장 중요한 것은?
이물건의 가치를 판단 할 수 있어야 합니다. 그래서 저도 예를 들어 빌라를 낙찰받는다하면 해당물건과 비슷한 물건을 매도 할 것처럼, 매수 할 것처럼, 임대 할 것처럼해서 최소한3군데 이상의 부동산을 다니면서 정확한 시세를 파악한후 입찰을 합니다.
Q. 낙찰을 받으신 후, 만나게되는 소유자의 유형 3가지
하나도 모르는 스타일, 또는 내가 누구고 어쪄고 저쪄고 겁주는 스타일, 가만히 듣는것처럼
하지만 알고보면 고수!
Q. 금액을 같이 쓰면 누가 낙찰자가 되나요?
똑같은 금액을 쓰게 되면 그 자리에서 그 두사람만이 재입찰을 하게 됩니다. 그렇게 되면 처음 예상했던 입찰가보다 굉장히 높은 금액으로 낙찰 받게되죠! 그래서 저는 끝에 꼭 꼬리를 달라고 합니다.
Q. 경매를 통해 상가를 낙찰받는 것이 가장 안전한 이유
경매는 법적인 절차인 인도명령이라는 제도가 있고 또 권리금이 없습니다. 그리고 대출이 잘 나오고요! 그렇기 때문에 처음 임대를 통해 사업을 시작하시려는분들은 꼭 제책의 제목처럼 잊지 마시고 ! 월세 낼 돈으로 건물주돼서 창업하십시요!
Q. 상권과 입지의 차이
•상권(Trading area):상행위의 영향이 미치는 범위. 특정 점포를 기준으로 할 때 그 점포에서 고객을 흡입할 수 있는 지역, 공간적인 범위.
•입지(Location):점포가 있는 위치. 특정 장소가 점하고 있는 한정적이고 공간적인 곳
Q. 빈 점포에 투자해서 성공하는 경우도 있나요?
쉽지는 않지만 입찰하기 전에 미리 이곳에 무엇을 입점하면 좋겠나를 생각하고 프랜차이즈 라던가 본인만의 직업 예를 들어 학원, 헬스장, 커피숍, 등의 경험을 매치시켜서 임차인을 구해보는 겁니다. 물론 부동산을 통해서도 하고요! 만약을 대비하지 않으면 상가는 양날의 검이 된다는 것을 명심하셔야 합니다
Q. 망하지 않기위해 꼭 알아야 하는 상가투자 5계명이 있다면?
상가 투자 5계명
① 입지와 상권 사전 분석은 필수다.
② 유망 업주 유치에 노력하라.
③ 공실 발생 시 응급조치가 필요하다.
④ 출구 대책을 반드시 세운 뒤 매입하라.
⑤ 장밋빛 청사진만 맹신하지 말고 현실을 직시하라.
Q. 공실인 상가를 살리는 대표님만의 노하우가 있다면?
위에서 언급한 것처럼 프랜차이즈라던가 이런 곳을 사전에 컨택하고 만약 안될 경우 직접 사용 할 수 있는 방법을 연구한다. 저 같은 경우에는 그래서 책에 나온 것처럼 그렇게 많은 업종의 사업을 했었고 그로인해 다양한 업종의 인맥이 생겼고 그덕분에 다른 분들 보다는 좀 더 공실상가를 낙찰받아 운영하는데 도움이 됩니다.
공유오피스, 쉐어하우스 등 공유와 무인점포 등도 좋은 방법인 것 같습니다.
Q. 대표님만의 싸게샀다는 기준이 있을까요?
낙찰가 기준 임대료(환산보증금)가 70% 정도되면 굉장히 좋은 물건을 싸게 낙찰받았다고 합니다. 예를 들어 2억짜리를 1억에 낙찰 받았는데 임대료가 보증금 1천만원에 월세60만원 이다. 이러면 환산보증금이 7천만원에 되는데 그럴 경우 싸게 잡았다고 합니다. 보통대출 받고 이자를 빼고도 수익률이 20%를 상회합니다.
Q. 부동산 공동투자도 요즘 많이 하던데, 어떤 장점이 있을까요?
매입비나 관리비 등의 투자 비용을 최소화해 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 또한, 적은 비용으로 근린상가, 소형빌딩, 원룸빌딩, 모텔 등 다양한 물건에 투자할 수 있다는 장점도 있다
Q. 공동투자 리스크를 줄이는 방법이 있다면?
1. 꼼꼼한 계약서 확인(투자 약정서)
계약서에 불리한 내용은 없는지, 실체가 없는 허황된 계약내용은 없는지 꼼꼼히 확인해야 한다.
2. 투명한 공동 투자
어떤 공동 투자를 보면 투자자들끼리 누가 투자했는지도 모르는 상황이 많다. 즉 계약 자체를 비밀리에 진행한 결과며, 제대로 확인하지 않은 결과다. 공동 투자를 성공리에 이끌기 위해서는 믿음 가는 사람 소수만 하는 것이 제일 좋지만, 여의치 않을 경우에는 공동 투자에 임하는 투자자들이 모두 모여 누가 어떻게 하는지 알고서 시작하는 게 좋다. 그래야 나중에 일이 잘못됐을 때도 대처하기가 좋다.
3. 직접 현장 확인
투자하기로 했으면 모든 걸 대표에게 맡기면 안 된다. 사람 간에 믿음도 중요하지만, 투자는 내 눈으로 직접 보고 느껴보지 않은 이상 절대 남을 믿으면 안 된다. 하지만 실제로는 이런 경우가 많으니 투자를 하더라도 건물(또는 땅)이 어디 있는지도 모르고 그냥 돈만 투입하는 결과가 벌어진다.
4. 수시로 상황보고를 들을 것
공동 투자를 할 때는 투자 대표와 임원들을 주축으로 정기 또는 수시로 상황보고를 들어야 한다. 단순히 “지금 잘돼 가고 있다”는 식의 답변이 아닌, 정확한 상황보고와 그때마다 들어가는 돈의 흐름 등이 구체적으로 보고될 수 있어야 한다. 보통 이런 정기, 수시 상황보고가 제대로 되지 않는 공동 투자치고 성공하는 경우가 거의 없다.
5. 명확한 수익배분
수익이 적든, 많든 배분이 정확해야 한다. 수익이 적기 때문에 다음에 한 번에 모아서 배분하겠다고 하면 잡음이 생기거나, 수익배분에 공평성을 잃기 좋은 상황으로 흘러간다. 그러므로 매달, 또는 분기별로 계약됐다면 그 정확한 기간에 수익을 배분하는 과정이 있어야 그 공동 투자는 투명해지고 성공 가능성이 커진다. 수익이 배분돼야 할 날이 지연되거나 미뤄진다면 공동 투자자들은 불안해질 수밖에 없고, 그로 인해 투자가 지속될 가능성이 작아져 투자자의 이탈이 심화될 수 있기 때문이다.
Q. 요즘 경매에 관심있는 사람들이 많이 늘어났는데, 경매도 이제 끝난거 아닌가요?
아닙니다. 지금도 충분히 가능합니다. 제가 처음 시작했을 때 저의 자본금이 카니발팔아서 만든 2천만원이었고 그걸로 빌라를 투자했었는데 지금도 그정도 금액으로 투자가능하고요! 차근차근 손품, 발품 팔아가면서 익히시면 지금도 충분히 월세 낼돈으로 집주인 되거나 월세 낼 돈으로 건물주 될 수 있습니다.
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