월세 보증금으로 내 집 마련하세요
「 월세 보증금으로 부동산 산다 」 저자 신기선
Q. 저자 소개
경희대학교 국어국문학을 전공, 석사를 졸업했습니다. 전공과 무관하게 부동산 관련 자격과 경험을 쌓아왔고, 특히 경매의 이론과 실전에 많은 사례를 축적해왔습니다. 여러 경매 강의를 진행해오며 함축한 필수 이론으로 벼룩 경매 대표, 반값 경매 대표를 거치며 현재 하프옥션을 운영하고 있습니다. 실제 경매 사례를 통해 경매 투자는 알면 실패하지 않는다는 신념을 독자들에게 전하고자 합니다.
Q. 부동산 경매를 많이 하셨는데, 부동산 경매를 뭐라고 생각하시나요?
부동산 경매는 기회라고 생각합니다. 최고의 재테크 수단이라고 생각합니다. 주식이나 다른 재테크는 손해볼 수 있는데 경매는 조심하면 손해보지 않는 재테크 수단입니다.
Q. 부동산 경매가 이제 많은 사람들이 알게 되었고 대중화가 되었는데 아직도 부동산 경매로 돈 벌 수 있을까요?
돈 벌 수 있는 경우가 많습니다. 물건을 노력하며 찾아보면 돈 되는 경매를 얼마든지 할 수 있습니다.
Q. 경매로 돈 못번다는 사람들은 왜 그런말을 하는 걸까요?
글쎄요. 돈 못 벌었다는 사람은 본 적이 없어서... 아마 물건에 욕심을 내서 터무니 없이 높을 가격을 써서 받는 경우 그런 경우 아닐까 생각이 듭니다.
Q. 돈이 없어도 부동산 경매 할수 있다는 식의 말을 많이 듣습니다. 정말 돈이 없어도 부동산 경매를 할 수 있나요?
어려운 질문입니다. 하지만 가능합니다. 대출을 이용한다던가 특수물건을 잘 활용하면 가능한 부분입니다.
Q. 작가님의 부동산 경매에 대한 투자 철학이 있으시다면?
저는 무조건 욕심내지 마라 입니다. 그 말 뜻은 1) 물건에 욕심내지 말고, 2) 수익을 너무 높게 책정하지 말라는 것입니다. 많은 사람들이 욕심때문에 과도하게 높은 입찰가를 써내고 고생을 하는 경우가 있습니다.
Q. 일산에 고급빌라를 7억 7천에 낙찰받아서 2년만에 16억에 파셨더라고요?(매매를 한 것이 아니라 주변매매시세와 현시세를 확인한 것) 투자하실 때 예상하신건가요?
네. 가격이 오를 거라고 예상하고 있었습니다. 워낙 저평가되어있던 물건이었습니다. 자세한 감정이 필요했던 물건입니다. 유치권 문제, 관리문제, 입주문제 등이 있어서 사람들이 입찰을 꺼려하는 물건이었고 저는 그 문제들을 해결할수 있다는 판단이 있어서 입찰을 했고 결국 낙찰을 받았습니다.
Q. 경매 초보자와 경매 고수 어떤 차이가 있을까요?
차이는 없습니다. ^^ 노력이 승리자입니다. 굳이 따진다면 초보는 사람이 많은 곳에, 고수는 사람이 없는 곳으로 간다는 점이죠. 제가 낙찰받은 많은 것 중에 보면 단독입찰이 많습니다. 저는 사람들이 많이 몰리는 물건들은 좋아하지 않습니다.
Q. 부동산 경매가 되면 임차인들이 피해가 큰 것 같습니다. 임차인 중에서 돈을 다 돌려받는 임차인, 일부만 돌려받는 임차인, 한푼도 돌려받지 못하는 임차인은 어떤 차이가 있을까요?
그래서 임대차계약서 쓸때가 중요합니다. 경매에서는 임차인의 순위에 관한 문제입니다. 임차인의 대항력이 있느냐 없느냐의 차이가 큽니다.
Q. 1층상가를 5,600만원에 낙찰받아서 2년 후 19,500만원에 매각한 상가가 있다구요?
1층 내부의 중앙에 복도로 이용되던 오픈상가였습니다. 구획은 정해져있지만 벽체구분없이 복도로 사용중인 공간이라 아무도 입찰을 참여하지 않아 감정가에서 34%까지 떨어진 상태였습니다. 공용부분으로 사용되던 곳이라 재산권 행사에 제약이 있지 않을까 우려가 되었습니다. 현장조사를 나갔는데 관리실과 관리단에서 복도 외에 다른 용도로 사용하는 것에 극히 반대했고 구청에서도 민원발생 우려 때문에 확실한 답변을 내놓지 못했습니다. 다른 사람이었다면 여기서 포기했겠지만 저는 오히려 부딪혀보고 싶은 마음이 생기더군요. 엄연히 해당부분은 공용부분이 아닌 소유자가 따로 있고 다행히 생각보다 관리비연체도 많지 않아 벽체를 만들어서 구분상가를 만들면 수익성이 충분히 있겠다는 확신이 들었습니다. 혹시라도 나와 같은 생각을 하는 경쟁자가 있지 않을까 싶었는데 단독낙찰이었습니다. 그 후, 관리단 사람들과 잘 이야기를 해서 구분상가를 만들 수 있었고 그 결과 큰 수익으로 이어졌습니다.
Q. 3천만원으로 300만원 월세를 받으셨던데, 어떤 물건이었나요?
골프연습장이었던 물건입니다. 평수가 큰 것인데 분할을 하고 임대를 놓은 물건입니다. 골프연습장에 설치된 시설물들을 과감히 철거하였습니다. 그리고 대출을 잘 활용했고 주변환경도 잘 파악했으며 유치권도 잘 활용했고 상권도 하락된 것을 잘 분석한 결과 좋은 성과를 낼 수 있었습니다.
Q. (본인투자금없이도) 1억 5천만원을 버셨더라고요. 어떻게 하신건가요?
물건을 잘 찾아보면 그런 사례들이 여럿 있습니다. 이 물건 같은 경우는 대출이 90% 나왔고 물건 자체가 34%까지 떨어진 물건이었고 임대보증금을 회수하면서 투자금은 회수가 된 사례입니다. 구체적인 이야기는 아래 유튜브 영상을 보시면 좋을 것 같습니다.
Q. 상가를 분양받는 것이 아니라 경매로 사면 어떤 점이 좋을까요?
경매로 받는 것이 훨씬 좋습니다. 분양은 임대수익을 맞추려 월세도 올리고 렌트프리란걸 주면서 거품이 있어서 비쌉니다. 반면에 경매는 일단 시세보다 싸게 삽니다. 그리고 오랜 시간 검증된 상가이기도 하고, 가치에 비해 최하한가로 매입이 가능합니다. 대개, 경매물건은 가치에 비해 상권이 죽어있는 경우가 많아 약간만 노력을 해도 정상상권으로 가치가 올라가는 경우가 많습니다. 발품을 열심히 팔고 그 상가를 어떻게 활용할 수 있는지를 고민해보시는게 좋습니다.
Q. 1천만원이면 상가 주인이 될 수 있다던데 진짜인가요?
지금도 제가 보유중인 물건 중에 그런게 하나 있습니다. 1층 같은 지하물건인데요. 지금 월세를 50만원 받고 있습니다. 매입은 3천만원에 했지만 지금 시세는 1억2천이 갑니다. (자세한 내용은 아래 유튜브 링크에서 소개하고 있습니다.)
Q. 좋은 상가를 고르는 대표님만의 방법이 있다면요?
현장답사가 중요합니다. 답사하는 기본 지식이 필요하고, 상권분석하는 것도 필요하고, 여러 가지를 총체적으로 판단해야합니다. 무엇보다 사람들이 너무 많이 몰리는 물건은 아무리 좋아도 싼값에 낙찰받기 어렵습니다. 고수는 사람들이 없는 물건을 좋아하다는 것을 꼭 기억해주세요.
Q. 부동산 경매의 꽃이라고 하시면서 공장경매를 말씀하셨습니다. 왜 공장경매가 부동산 경매의 꽃인가요?
일단 공장은 가격의 낙폭이 주거용보다 큽니다. 그래서 시세보다 저렴하게 매입이 가능하고 리모델링이 쉽습니다. 임대수요가 안정적입니다. 공장을 경매로 낙찰받을 때는 폐기물확인, 기계기구 가치 확인, 용도변경 가능여부 확인 등을 꼭 하시는게 좋습니다. 자칫 잘못하면 폐기물 처리비용으로 몇억을 쓰게될 수도 있습니다.
Q. 아파트 1층은 보통 기피하는 것으로 알고 있는데, 1층을 경매로 낙찰받으신 이유는 무엇일까요?
1층이 단점이 될 수가 있지만 경매는 1층이라는 단점 때문에 무조건 시세보다 많은 차액을 남기면서 매입을 할 수 있습니다. 1층의 수요도 공급 못지 않게 많이 있습니다.
Q. 끝으로 구독자분들에게 해주고 싶은 말
경매는 최고의 재테크 입니다. 정말 좋은 물건을 싼 값에 살수 있는 기회가 있는 곳이 경매라고 생각합니다. 많은 분들이 경매에 대해 공부하셨으면 좋겠습니다.
▶ 신기선 작가님의 이야기가 더 궁금하시다면, 인터뷰 영상을 살펴보세요!
(경매회사 대표가 말하는) 고객에게 추천하는 경매 물건 VS 내가 직접 투자하는 경매 물건 I 신기선 1부
7억 7천만원에 낙찰받아서 2년만에 16억이 된 부동산 경매 일산 고급빌라 I 신기선 2부
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