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계정을 잊어버리셨나요?

by 꿈꾸는자본가 Feb 20. 2022

발품 파세요 수십억 법니다

닥치고 현장 부동산에 미치다 저자 이성주

Q. 저자 소개

닥치고현장 부동산에 미치다 저자이며.. 현장을 수년간 누린 현장맨... 남호이성주입니다. 산천초목이 푸른 경남 함안에서 자랐기에.. 순진하진 않지만 순수한 사람이며.. 부동산 이론보다 실전을 중시여기며.. 남쪽 호랑이이기에 남호 이성주입니다^^

Q. 지금까지의 대략적인 투자이력 (가장 크게 수익을 본 것)

세금 문제로 예민하기에 금액을 이야기하기엔 좀 그렇네요^^ 단 npl토지, 상가투자로 인한 큰 수익률이 발생이 되었답니다.

Q. 부동산 투자에서 현장을 굉장히 중요시 생각하시는데 그 이유가 있나요?

이론과 현장은 차이가 큽니다. 책을 통해 또한 유튜브를 통해 막상 관심 있는 지역에 가면.. 매도자 우위 시장인 지역에 간다면 예로 아파트를 보면 매물이 없습니다. 또한 지역분석, 현장분석, 물건분석을 하면 왜 현장이 중요한지 알게 됩니다. 언덕인지? 정말 역과의 거리는? 지역민들이 살고 싶어 하는 곳인지? 유해시설은? 등 현장 가야 알게 되는 부동산들이 많습니다. 그만큼 현장답사가 아주 중요합니다.

Q. 요즘 데이터를 가지고 부동산 시장을 보시는 분들도 많은 것 같습니다. 어떻게 생각하시나요?

데이터는 과거를 보기에 아주 좋습니다. 나쁘다고 보지는 않습니다. 제가 자주 보는 사이트는 손품왕입니다.

과거 사례, 현재 가격, 부동산 흐름 등을 파악을 할 수 있습니다. 발품 황제인 저 또한 현장답사 전에 손품으로 사이트를 보고 흐름을 체크하고 움직입니다. 그만큼 데이터는 부동산 파악에 중요하다고 생각합니다.

Q. 수없이 다닌 현장 중에서 가장 기억에 많이 남는 현장 에피소드가 있다면?

지방도시에 현장답사(발품) 중에 갑자기 소나기가 엄청 내려서 생쥐처럼 비를 흠뻑 맞고, 가까운 부동산 사무실에 갔는데.. 제 외모가 젊어 보이잖아요^^ 아들 같았는지? 수건을 주며...어떻게 왔냐? 이런저런 소통을 했답니다. 전 혼자 부동산 사무실에 가면.. 인생 이야기 등 소장님과 편하게 대화를 나눈답니다. 제 책을 보면(닥치고 현장 부동산에 미치다) 얼마나 사람이 중요한지? 소장님의 소중함 임차인과의 관계 잘 나와 있습니다. 그래서 소장님과 소통 후.. 막상 전화가 왔는데.. 급급매 나온 매물을 찾았답니다. 그래서 매수한 사례가 기억에 남습니다. 물론 현장에 다니며.. 많은 에피소드가 있습니다. 서울 모 단독주택 경매물건을 파악하러 갔는데. 그 물건에 대해 소장님들이 말씀을 안 해주셔서.. 이상하다 생각하고 계속 파악을 하다가.. 그 해당 물건이 아들은 자살, 어머니는 목메고 죽은 현장 에피소드도 있답니다. 수 없이 많은 에피소드 중에 이 정도만^^

Q. 발품을 많이 파시는데 현재의 현장 분위기는 어떤가요?

지역마다 편차가 있습니다. 인구 100만 도시의 흐름 인구 50만 도시의 흐름 그 이하의 지방 소도시의 흐름

또한 규제지역과 비 규제지역의 흐름 다 다릅니다. 그 흐름 속에 타 지역과 대비해서 과거 가격을 보면서 저평가인 지역도 있고, 아닌 지역도 있답니다. 늘 투자는 가성비입니다. 나의 투자금 대비 기회비용이라는 걸 꼭 명심하셔야 합니다.

Q. 부동산 가격을 결정하는 건 무엇이라고 생각하시나요?

부동산 가격을 결정하는 건..? 지금 분위기에서는 정부 정책이 가장 영향을 미친다고 봅니다. 세금 규제, 대출규제 등으로 인한 가격의 흐름 그리고 결정에 중요한 요인이 됩니다. 다른 걸 찾는다면.. 사람들의 심리(주변인들의 수익) 이야기를 듣고 조바심내서 투자를 하는 사람들.. 그리고 정책으로 인한 투자 트렌드...

썩빌, 썩아(공시지가 1억 미만) 붐도 생겼습니다. 예전에는 입주물량이 가장 큰 영향을 미쳤는데..

지금은 정책의 영향이 매우 큽니다. 그리고 개발호재 특히 수도권은 gtx라인에 의한 가격의 결정에 매우 큰 역할을 합니다.

Q. 부동산 투자를 하는데 있어서 반드시 있어야 하는 앱 BEST 3를 꼽으신다면?

1. 투자금

2. 마인드

3. 체력

마지막은 실천입니다. 돈이 있어야 내가 원하는 부동산을 매수할 수 있습니다. 마인드 꾸준하게 간절하게 셋팅이 되어서 공부하고 열심히 종잣돈을 모아서 가는 마인드가 중요합니다. 체력은 임장(발품에서) 아주 중요합니다. 건강한 신체에 건강한 마인드가 생깁니다. 또한 실천을 해야 수익이 나든지? 손실의 경험을 얻을 수 있답니다.

Q. 부동산 중개 사무소 소장님을 잘 찾는 법이 있나요?

먼저 제 책을 보면 부동산 소장님 찾는 팁도 있는데. 네이버 부동산을 통해 소장님을 찾아서 입품을 파는 겁니다. 그리고 매물을 많이 가지고 있는 소장님과 사진을 올린 소장님들이 설명도 잘해주십니다. 그렇게 메모를 해서 약속을 잡고 발품을 팔면 시간도 절약되면서 발품을 아주 유익하게 할 수 있습니다. 매매 잘 하는 분들의 외모는 대체적으로 입이 튀어나왔고 눈이 부리부리 합니다^^ 임대 소장님은 반대로 생각하시면 됩니다.

Q. 현장답사를 잘하는 노하우가 있다면 무엇이 있을까요?

did입니다. 들이대 융통성 있게 다가가는 게 아주 중요한 포인트입니다. 먼저 위에 설명했듯이 초보분들은 미리 손품과 입품을 먼저 판 후.. 현장 가면 답사가 수월하며.. 어느 정도 자신이 생기면.. 내가 관심 있는 지역 부동산 사무실에 그냥 편하게 들어갑니다. 면박을 당할 수 있으니.. 강한 마인드 아님 거울보고 연습을 수 없이 해서 들어가는 게 중요합니다. 철물점에 개밥의 팁이랍니다^^

Q. 현장에 가면 무엇을 보아야 하나요?

현장에 가면 내가 파악한 매물이 예로 아파트라면... 해는 잘 드는지? 지하주차장과 엘리베이터 연결은?

내부를 보러 갔는데 누수되는 건 없는지? 수리는 어느 정도 해야 하는지? 윗집, 아랫집, 맞은편 집까지 벨 눌러서 확인도 합니다. 학생들이 많은지? 아이들 키우기 좋은 환경인지? 실제 네이버 부동산에 나온 매물과 일치하는지? 전세, 월세의 수는? 그 지역 소장님이 생각하는 부동산희 흐름은? 등 이렇게 현장에 가면 파악할 것들이 너무나 많습니다.

Q. 부동산 투자에서 꾸준함이 중요한 이유(철물점의 개밥)

예로 내가 몸짱이 되려면... 식단 조절, 꾸준한 운동과 유산소를 해야 되듯이.. 부동산에서 투자 또한.. 꾸준함이 아주 중요합니다. 사람들은 나이에 따라 잊어 가는 속도가 다릅니다. 힘들게 배운 나의 부동산 스킬도 시간이 지나면 녹이 슨답니다. 꾸준하게 매일 투자금이 없더라도 보고 파악하며 현장을 다니며 체크하는 습관이 투자에서 그 흐름을 잃지 않는다는 말을 전합니다. 그만큼 꾸준함은 투자뿐만 아니라 삶에서도 아주 중요한 것임을 강조합니다.

Q. 싸게 나오는 물건들은 어떤 물건들인가요?

싸게 나오는 매물들은.. 사연이 있는 매물입니다.

1. 비과세 매물(일시적 2 주택이든지 1 주택자가 비과세 받기 위한 매물)

2. 이혼

3. 상속(자년들의 분쟁)

4. 이직

5. 사업을 통한 매도

6. 자녀들의 사고(도박, 등)

이런 사연으로 매물이 급매로 나오게 된답니다.

Q. 에버노트를 투자에 잘 활용하시던데 에버노트를 실전에서 활용하는 실사례를 가지고 알려주세요.

제 에버노트의 수는 약 2만 개가 됩니다. 과거에 지역을 파악한 정보들이 다 저장이 되어 있으며 에버노트의 강점은 빠른 검색입니다. 저렇게 많은 에버노트의 수가 있지만 몇 초 만에 검색이 됩니다. 사람은 망각의 동물이다 보니 필요할 때 소장님 명함 법무사 명함 인테리어 명함 등 바로 찾을 수 있답니다. 나만의 개인비서입니다. 그만큼 에버노트는 투자에서 없어서는 안 될 중요한 비서랍니다. 또한 계약 문구가 갑자기 생각나지 않을 때도 에버노트를 통해 찾아서 바로 투자에 접목합니다.

Q. 투자 타이밍을 잡는 방법이 있나요?

현장답사 전 그 지역의 경매 낙찰가율을 체크합니다. 경매는 늘 6개월 선행하니 흐름을 어느 정도 파악이 됩니다.kb시세 매주 금요일 파악이 되는 것도 체크합니다. 또한 네이버 부동산을 통해 전세/월세 매매수가 늘어나는지? 주는지를 보고도 흐름을 체크할 수 있습니다. 요즘 투자자들이 어디를 좋아하는지?부동산 단톡방을 통해서도 초보, 중수들이 파악하는 부동산 투자처도 알 수 있답니다. 투자는 수요가 많아야 가격이 상승하니깐.. 그 움직임이 중요합니다. 그렇게 투자 타이밍을 잡습니다.

Q. 현장답사를 나가기 전, 나가면서 투자하기까지 구체적인 프로세스가 어떻게 되나요?

위에서 언급했듯이 경매로 먼저 그 지역을 파악합니다. 그리고 현장답사 전에 손품 왕을 통해 흐름과 시세 지도를 그려보고 파악합니다. 소장님 파악, 매물 수 체크, 경매물건 파악 등 갭 투자를 한다면 갭은 얼마나 되는지? 그 지역의 대장의 흐름은 상승하는지? 하락하는지? 먼저 파악을 한 후.. 현장 답사를 갑니다. 늘 가격의 흐름 매수자 우위 시장일 때는 소장님들도 친절합니다. 분양권 등 피가 붙어 있지 않고,매물이 많아서 가격이 쌀 때..현장으로 달려가서.. 그 단지의 로열동을 찾아서 싸게 매수를 합니다. 늘 전 이렇게 현장에서 매물을 매수한답니다.

Q. 남호 이성주 작가님만의 부동산 투자 철학이 있으시다면요?

부동산은 사람이다. 이게 저의 철학입니다. 사람 위에 사람 없고, 사람 밑에 사람 없다는 말입니다. 그 사람을 존중하고,임차인, 부동산 소장님, 인테리어 업자, 수많은 투자자들 등 모두 다 사람이며.. 그 사람들을 통해 부동산의 관계가 유지가 됩니다. 사람을 알면 투자도 즐겁고, 투자에서도 수익을 창출할 수 있습니다. 이게 저의 철학입니다. 그래서 사람이 답입니다. 부동산뿐만 아니라 삶에서도 아주 중요합니다.

Q. 20대로 돌아가신다면 부동산 투자 어떻게 시작하시고 싶으신가요?

20대로 돌아간다면...종잣돈을 열심히 모으고, 수많은 부동 산책을 섭려할겁니다. 젊을때는 책도 빨리 읽게 되니깐요.. 그리고 그 저자를 만나서 멘토로 만들고 그분에게 열심히 노하우를 배울 겁니다. 그런 다음... 실전을 알기 위해 부동산을 배우고 싶은 소장님을 찾아가서.. 일을 하며 실전을 배울 거 같습니다. 그 만 큰 젊음은 잃을 게 없으니 체력과 열정이 핵심이니깐요~ 간절하게 did 할거 같습니다.

Q. 내 집 마련을 꿈꾸는 부린 이에게 해주고 싶은 말씀이 있으시다면요?

조바심 내지 마시고, 꾸준하게 넘쳐나는 정보의 홍수 속에 옳은 정보인지? 아닌지? 파악하는 매의 눈을 먼저 기르시길 바랍니다. 늦었다 생각하면 늦었겠지만, 지금도 늦지 않았습니다. 금 중에 최고의 금은 지금이라는 말을 전하고 싶습니다. 공부이론을 통해 현장을 가서 수 없이 많은 부동산 그 지역 전문가(소장님)와 소통을 하고, 천천히 모의 투자하며 내공을 기르시길 권장합니다. 투자에서는 어찌 보면 투자를 해야 그 경험을 통해 또 다른 경험을 할 수 있습니다. 실천도 아주 중요합니다. 위에서 언급했듯이 나에게 맞는 부동산을 찾는 건 책을 많이 읽고 도전해보는 게 중요합니다.

Q. 구독자분들에게 해주고 싶은 말

닥치고 현장 부동산에 미치다. 책 제목이 어찌 보면 세게 느껴질 겁니다. 그만큼 현장답사(발품)의 중요함을 강조한 겁니다. 이 책은 지금껏 청음이자 마지막이지 않을까 생각합니다. 그만큼 현장에 대한 발품에 대한 책은 없습니다. 책을 통해 현장답사를 자신의 집 근처, 직장 근처에 부동산 사무실에 가 보세요.. 아마 책을 읽은 본 구독자 분들이라면 현장으로 달려가고 싶은 열정이 생길겁니다. 응원합니다.