세아이 워킹맘은 어떻게 건물주가 되었을까?
열정잇기 작가님의 부동산 투자 이야기
Q. 저자 소개
안녕하세요. 저는 “세 아이 워킹맘은 어떻게 건물주가 되었을까”의 저자 열정 잇기입니다. 아이들을 키우며 자연스럽게 육아휴직을 통해 시간을 갖게 되었고, 그때 책을 많이 읽으며, 경제적 자유에 대해 관심을 갖게 되었습니다. 그래서 재개발 아파트 투자나 신축 등 투자에 관심을 갖게 되었습니다.
Q. 부동산 투자를 시작하게 된 계기
처음에 종로 재개발 투자를 하게 된 계기는 신혼에 남편이 오래된 소형 아파트를 가지고 있었지만, 평촌이라 실거주가 어렵다고 생각했고, 우리가 살 집은 하나 필요하겠다는 생각해 종로 재개발 지역에 투자하게 되었습니다.
Q. 신혼 첫 집으로 종로 재개발 투자를 하셨던데, 어떤 상황이었고 왜 투자를 결정하신 건가요?
신혼 때 남편이 가지고 있던 소형 아파트는 평촌이라 직장과의 거리도 있고, 너무 노후됐다고 생각해서 입주하지 못했고, 혼자 사시는 시어머니가 걸려서 시댁에서 신혼생활을 시작하였습니다. 시댁이 왕십리였고, 거기서 가까운 숭인동 쪽에 재개발을 한다는 소식을 아주버님이 전해주셔서 입지가 좋아서 임대를 놓아도 좋겠다는 생각의 망설임 없이 투자를 하게 되었습니다. 어차피 지금 당장 대출을 많이 받아서 아파트에 사는 것보다는 나중에 아파트로 들어갈 생각이었기 때문에 재개발 투자가 저한테는 적합하다고 생각이 되었습니다.
Q. 종로 재개발 투자 후, 은평 뉴타운 투자 아파트를 사시게 된 계기
종로 재개발 아파트가 완성되니, 전세를 맞추었는데 원금 회수가 다 되어 대출을 갚고 살고 있는 집도 좀 더 좋은 곳으로 이사할 수 있었습니다. 그때 실거주하던 지역에서 친정 부모님이 큰 애를 봐주셨고, 물가도 저렴한 지역이라 입주를 하는 것보다는 임대를 놓고, 실거주는 하던 곳에서 계속하는 것이 더 낫겠다고 판단했습니다. 그리고, 아이가 초등학교를 들어갈 때쯤 좀 더 좋은 환경이 필요했고, 사립학교를 보내는 비용을 쓰는 것보다는 환경이 좋은 곳으로 이동하는 게 좋겠다는 생각이 들어 근처 뉴타운으로 이사를 했고, 살아보니 실거주 만족도가 좋아서 집값이 떨어지는 시기였음에도 불구하고 집을 매입하게 되었습니다. 아이 셋을 데리고 매번 이사하는 것도 어려울 것 같고, 집값이 떨어져도 내가 만족스럽게 살았으니, 그 비용이라고 생각하자고 마음먹었습니다.
Q. 용산 재개발 투자를 한 이유
용산 재개발에 투자할 때도 다가구 등에 관심이 많았는데, 보는 눈을 가지고 있다 보니, 그런 건물들을 매입하는 것이 너무 어려웠습니다. 남편의 반대도 많았고요. 그래서 어차피 다가구 매입을 못하고 시간만 보내는 것보다는 내가 경험이 있는 재개발 투자를 다시 한번 해보자고 생각을 했고, 서울 전체 가격 조사를 해보니, 단계마다 일정 수준 붙는 프리미엄 가격이 있었고, 그렇게 봤을 때 가장 좋은 입지를 매입하는 게 낫겠다는 생각에 용산 쪽을 선택하게 되었습니다.
Q. 다가구 신축에 눈을 뜨게 된 계기
그전에는 대출은 무조건 갚아야 된다고 생각해서 대출을 거의 받지 않았는데, 용산 재개발 투자 시에는 내가 감당할 수 있는 수준의 대출은 적극적으로 활용하는 것도 능력이라는 것으로 생각이 바뀌다 보니, 용산 재개발 투자를 하고도 투자를 할 수 있는 자금이 생겨 정말 해보고 싶던 신축을 시간이 좀 걸려도 공부해 보자는 생각에서 본격적으로 스터디를 하기 시작했습니다.
Q. 다가구 주택 신축에서 가장 힘들었던 점
다가구 주택을 실제로 지어본 사람을 만난 적도 없어서 알 수 있는 정보가 너무 한정적이었습니다. 저도 해보지 않아 확신이 없는데, 가족들을 포함한 남편의 반대로 일일이 설명하고, 설득하는 게 좀 어려웠던 것 같습니다. 하지만, 다른 대안보다 더 우리에게 필요한 일이라 생각했기 때문에 어떻게든 해볼 수 있는 방법을 찾았던 것 같습니다.
Q. 다가구주택 신축을 하기 전에 준비해야 할 것
단순한 수익 분석뿐 아니라, 수요에 맞는 입지분석을 할 줄 알아야 하고, 세금을 포함한 자금계획을 세워 신축사업이 안전하게 진행될 수 있는 기본방향을 세워야 합니다.
Q. 신축 부지를 찾는 노하우
토지 매입 부동산을 찾기 위해서는 처음부터 현장을 다니며 물건을 찾는 것보다는 포털사이트 부동산으로 일단 괜찮은 토지들을 찾아보고 괜찮은 물건을 가지고 있는 부동산을 중심으로 그 부동산이 매물로 내놓은 물건들을 확인해 보며 신축부지를 찾는 것이 좋습니다. 그 부동산에게 꼭 신축을 하고 싶다는 의지를 보이며 지속적으로 유대관계를 유지하며 직접 찾아가서 인터넷에 올리지 않은 다른 매물들이 있는지 지속적으로 확인해 보는 것이 좋습니다.
Q. 다가구 주택 신축 시 초보 건축주가 알아야 하는 법규들
신축부지 매입 시 입지가 좋다면 수익률을 따져보아야 하는데, 정확한 내용은 건축사를 통해 계획 설계를 받는다고 해도 그 내용을 이해하기 위해서는 기본적인 건축법규는 알고 있는 것이 좋습니다.
다세대, 다가구, 다중주택 등 주택의 종류, 건폐율, 연면적, 용적률, 건축선, 대지안의 공지, 막다른 도로의 길이에 따른 막다른 도로의 너비, 주차 등입니다.
Q. 다가구 주택 신축 설계사무소를 결정하는 법
설계사는 지인에게 소개받을 수도 있고, 부동산 등에서 해당 지역에서 많이 설계하는 설계사를 소개받을 수도 있습니다. 아니면 직접 해당 지역에서 건축사사무소를 찾아 건축사를 찾아볼 수도 있습니다. 가급적 신축 대상 지역에서 활동하는 설계사를 선정하면 설계 허가의 경우 해당 구청 건축과에서 관할하기 때문에 수월하게 진행할 수 있습니다. 각 구청마다 건축법 조례가 조금씩 상이하고 이러한 미세한 차이를 설계에 반영할 수 있는지 관건입니다.
설계사를 선정하는 또 다른 방법은 거리에 지나가면서 마음에 드는 건물을 발견했다면 해당 건물을 설계한 건축사 사무소를 찾아보는 것도 방법입니다. 방문하여 직접 면담해 보면서 해당 건축사와의 소통이 원활하게 진행되는지를 판단해 봅니다.
Q. 시공사 선정하는 방법
건축사 사무소와 마찬가지로 지인이나 부동산에서 소개받을 수도 있고, 신축부지 주변에 있는 신축 건물 중에서 마음에 드는 건물의 시공사를 찾아서 그 시공사를 만나볼 수도 있습니다. 아니면 대한 건설협회에 들어가서 내가 원하는 지역에 소규모 주택을 많이 건설한 시공사를 찾아봅니다. 실적, 자본금 등을 확인하고 홈페이지나 블로그가 있다면 확인해 봅니다. 시공사와의 미팅은 가급적이면 시공사 사무실에서 하는 것이 좋습니다. 회사 규모나 분위기를 느낄 수 있고, 조직 구성을 파악하고 있으며 현재 진행하는 일에 대한 정보도 쉽게 알 수 있기 때문입니다. 그리고, 지명원을 요청하여 공사 실적 및 해당 시공사가 지은 건물들에 대한 이미지 등도 확인하고, 마음에 드는 곳이 있다면 실제 방문해 봅니다.
가급적 신축 대상 토지 내에서 주로 활동하는 시공사를 선정하는 것이 유리하다고 합니다. 소형 종합건설사의 경우 주로 한 두 개의 구청을 주요 근거지로 하여 건축을 시행하고, 인적자원 및 물적 자원의 한계로 전방위 지역으로 시공을 하기 어려운 경우가 많이 있습니다. 해당 지역 건설사의 경우 지역 내 평판을 중요 시 여기고 해당 건축물이 어디에서 건축하는지가 다 소문이 나기 때문에 건축 시 신경을 쓸 수밖에 없습니다. 또, 거리가 근접하다면 신축 후 하자 보수나 A/S요청 시 거리가 먼 지역보다는 신속하게 대응해 줄 수 있을 것입니다.
시공사들을 몇 군데 정하여 미팅을 진행하여 지명원도 확인해 보고, 해당 업체의 건축물도 확인하였다면 마음에 드는 곳에 견적을 받아야 합니다. 허가 도면을 시공사에 주고 가급적이면 조건을 동일하게 제시하여 견적을 받는 것이 비교하기가 수월합니다.
이론적으로 가장 합리적인 방법은 도면에 준수한 건축주가 원하는 자재와 사양으로 내역서를 작성하여 개수와 가격을 받아 비교를 하는 것인데, 내역서를 작성하는데 비용이 발생하고 내역서 자체가 완벽하지 못할 경우 오히려 분쟁의 소지가 될 수 있기도 합니다. 이런 경우를 대비해 내역서로 견적을 받을 경우에는 특약 계약서를 별도로 작성하여 “내역서는 참고용이고, 도면에 있는 공사는 모두 진행한다"라는 내용을 꼭 명시해야 합니다.
견적을 받아보고, 합리적인 단가를 제시한 업체를 선정했다면 이제는 세부내용들을 맞춰나가며 다시 금액 협의를 해야 합니다. 외부 및 내부 마감재, 창호, 가전 등의 사양 및 견적 포함 여부, 민원 처리에 대한 책임 등은 매우 중요하므로 세심하게 체크하여 불분명한 부분들은 꼭 협의를 하여 명확하게 하는 것이 좋습니다.
계약서는 설계 계약서와 마찬가지로, 민간표준 계약서를 기준으로 작성합니다. 그리고, 본문 내용 외에 명확하게 하고자 하는 내용이 있다면 특약 계약서를 별도로 작성합니다.
Q. 다가구 주택 신축 비용과 대출은?
주택의 종류에 따라서 약간의 차이는 있겠지만, 현재 자재 가격이 많이 올라서 공사 면적당 650만 원 정도는 잡아야 하고, 기성 대출을 통해 60% 대출받을 수 있습니다.
Q. 공사 중에 확인해야 할 것이 있다면?
시공 견적을 받을 때 내/외부 마감재 사양을 어느 정도로 할지 정하게 되지만, 정확한 색등은 공사 중에 확정 짓게 됩니다. 다른 신축 건물들을 참고해서 원하는 스타일과 마감들을 꼼꼼하게 선택하도록 합니다. 그리고, 법정인 사항들이 맞게 신축되고 있는지도 현장소장님을 통해 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 아파트 투자 VS 다가구 주택 신축 어떤 것이 재테크로서 좋나요?
지금은 아파트 투자에 대해서는 거의 레버리지를 이용할 수 없고, 레버리지가 가능한 지역들을 엑시트 하는 것이 조금 어려울 수 있기 때문에 주택 신축이 레버리지를 투자할 수 있는 많지 않은 투자의 한 방법이라고 생각합니다. 또 전세나 월세를 활용하여 나의 필요에 맞게 원금 회수를 목적으로 하거나, 수익형 부동산으로 활용할 수 있기 때문에 탄력적으로 자금 활용을 할 수 있습니다.
Q. 구독자분들에게 해주고 싶은 말
책이나 좋은 유튜브를 보면서 생각을 발전시키는 것이 인생을 발전시키면 풍요롭게 만드는 시작점인 것 같습니다. 저 역시 책을 읽으면서 그런 시간들이 좋았고, 그런 시간들로 인생을 많이 채우려면 경제적 독립이 필요하다고 생각하면서 여러 투자 등에 관심을 가지게 되었고, 그러면서 인생이 많은 전환점을 맞게 되고 더욱 풍요로워진 것 같습니다. 여러분들도 성장읽기를 통해서 그런 경험들을 조금씩 경험해 보시면 좋을 것 같습니다.
열정잇기 작가님 인터뷰 영상 보러가기
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