현금흐름 300, 그리고 단순함의 힘

아파트가 떨어질 때마다 마음이 흔들린다. 집값은 우리 사회의 기준점이고, 그 기준점이 내려앉으면 내 선택도 함께 무너지는 것처럼 느껴진다. 하지만 최진곤님은 『가장 효율적인 부동산 투자법』에서 말한다. 투자의 본질은 단순하다고. 복잡하게 휘둘리지 말고, 내가 원하는 결과를 가장 단순한 구조로 만들어내야 한다고.

내가 세운 기준은 명확하다. 현금흐름 300. 매달 300만 원이 들어온다면 최소한의 생활비는 해결된다. 상가든, 오피스텔이든, 빌라든 이 금액을 채워주는 자산이 있다면, 아파트 가격이 흔들려도 덜 불안하다. 현금흐름이 심리적 방패가 되어주기 때문이다.

물론 위험은 있다. 상가는 공실이 날 수 있고, 오피스텔과 빌라는 환금성이 떨어진다. 그렇기에 숫자를 그대로 믿지 않는다. 공실 20%를 감안해도 240만 원 이상이 나온다면 합격이다. 최진곤이 강조하는 것도 바로 이 지점이다. 단순한 금액이 아니라, 리스크를 반영한 ‘실질 수익률’을 보라는 것.

그 위에 아파트를 얹는다. 아파트는 여전히 자본가치의 보관소다. 언제든 정책과 수요가 돌아오면 가장 먼저 반등하는 건 아파트다. 나는 아파트를 오래 들고 갈 여유를 만들기 위해 현금흐름 300을 세운다. 이것이 단순한 구조다.

방법은 복잡하지 않다. 다만 상품의 성격을 제대로 이해하고, 위험을 줄이는 기준을 세워야 한다. 상가는 배후수요와 공실률이 핵심이다. 겉으로 보이는 유동인구보다 실제 소비력이 있는 세대가 얼마나 버티고 있는지가 관건이다. 최소한 연 5% 이상의 수익률, 공실률 5% 이하 지역을 고집해야 한다.

오피스텔은 꾸준한 임차 수요가 있는 대학가나 역세권이 안전하다. 관리비와 세금을 뺀 순수익률이 최소 4%는 되어야 의미가 있다. 관리비 수준, 전세·월세 비중, 전환율을 꼼꼼히 따져야 한다. 겉으로 보이는 월세만 계산하면 착시가 생긴다.

빌라는 환금성이 떨어지지만 소액으로 진입할 수 있다는 장점이 있다. 그래서 현금흐름의 첫 단추를 채우는 데는 유효하다. 다만 수요가 뚜렷한 곳이어야 한다. 대학가 원룸 밀집 지역, 외국인 근로자 수요가 뚜렷한 곳이 대표적이다. 임차인 이탈률과 전세 대비 매매가 비율을 반드시 점검해야 한다.

세 가지 상품 모두 장단이 있지만 공통점은 하나다. 수익률만 보는 것이 아니라, 위험을 감안한 실질 수익률을 기준으로 판단해야 한다는 것. 공실을 반영했을 때도 240만 원 이상이 유지된다면, 그것은 곧 심리적 방패가 된다. 이 방패 위에서 나는 아파트를 가져간다. 현금흐름이 만들어주는 버팀목 덕분에, 아파트를 오래 들고 갈 힘을 얻는다.

투자는 이렇게 정리된다.
현금흐름으로 안정감을 만들고, 아파트로 자산을 불린다.
목표는 막연한 바람이 아니라, ‘현금흐름 300’처럼 측정 가능한 숫자여야 한다. 그리고 그 숫자는 리스크를 반영해 조정해야 한다. 이 단순한 기준이 결국 나를 흔들리지 않게 만든다.