아파트 투자한다면 읽어볼 책
[북리뷰] 부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다, 앨리스허
부동산도 결국 인사가 만사
부동산에 관심을 가지면서 관련 책과 자료들을 찾아보기 시작했다.
그러다 서점에서 발견한 게 바로 이 책이다.
저자의 진정성과 직접 경험하며 얻어낸 정보가 알차가 정리돼 있다.
문장력도 좋고, 편집도 깔끔해 술술 읽히는 덕분에 앉은 자리에서 다 읽어버렸다.
책을 읽으면서 인사가 만사라는 말이 다시 한번 떠올랐는데, 저자 앨리스허는 타고난 열정과 노력도 있지만 인간에 대한 배려심이 남달랐다. 이게 그녀가 부동산 투자에서도 좋은 결과를 얻어낸 무기가 아니었을까, 생각했다. 공부하면 할수록, 하면 할수록 사업이란게 결국은 관계라는 생각이 든다.
부동산도 결국 사람들이다. 중개자, 판매자, 세입자, 세무사, 공무원 등등 여러 사람이 얽혀있는데 원만하게 일을 해나가려면 이 관계를 잘 해야 한다. 책에는 임장에 대한 정보가 특히 잘 나와있었는데, 저도 이번달부터 본격적으로 서울 시내 위주로 한번 다녀보려고 합니다. 여행삼아, 일삼아 다녀보면서 안목을 길러야겠다.
※한줄평: 부동산 임장(특히 아파트 투자) 의 좋은 길라잡이 책 ★★★★
아파트 투자에 관심있는 사람이라면 눈여겨볼 내용과 정보가 많다.
아래는 나중에 임장할 때 적용해보려고 책에서 발췌한 내용들이다.
아파트 투자의 기본
-집값이 왜 오르고 떨어지는지에 대한 기본적인 이해
-앞으로 가격이 오를 지역이 어디인지를 찾는 방법 배우기
-돈 되는 아파트를 고르는 방법 알기
-어떤 물건을 고르고 어떻게 흥정과 계약을 하고 또 언제 팔아야 하는지 알기
부동산 경매 입찰가 정하는 법
키포인트는 ‘나는 이 아파트를 얼마에 팔 수 있을까?’를 물어보는 것.
입찰가격=예상 매도 가격 - (수리비+명도비+기대수익)
입찰 받아 전세 월세를 놓은 후 최소 2년 뒤 매도가격을 예상하려면 그 지역 흐름을 어느 정도 알고 있어야 한다.
어디를, 언제 사고 팔 것인가?
결국은 지역분석, 입지와 타이밍이다.
투자 필독서
(양질의 책으로 부동산 투자 원리와 흐름을 미리 익히기)
부의 추월차선, 엠제이 드미코
나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다, 유대열
부동산투자의 정석, 김원철
노후를 위해 집을 이용하라, 백원기
아기곰의 재테크 불변의 법칙, 아기곰
아파트 수요예측
지역별 인구수 알기, 해당 도시 인구수에 0.5% 곱한 숫자가 1년동안 필요한 주택수요로 추정
해당년도에 입주물량이 많으면 공급과잉,적으면 공급부족으로 파악
아파트 분양가는 다음 앱 활용하여 확인: '부동산114', '닥터아피트', '네이버 부동산'
아파트가격설정
매물을 볼 때는 반드시 건당 장단점을 메모하고 사진을 찍어두자
1.가격기준잡기
1)로열동과 로열라인의 가격을 파악한다.
동배치도 살펴본다. 남향을 가장 선호
남동향은 아침이 좋고 남서향은 저녁이 좋다.
2)동배치도를 보면서 주변 동선과의 거리를 본다.
상권, 초등학교, 그리고 길가 도로 등을 확인한다. 동별로 장단점을 꼼꼼히 따진다.
3)아파트 구조도 보기
판상형 구조가 타워형보다 더 인기가 좋다 (통풍이 잘 되는 구조)
(판상형: 네모 반듯한 구조. 거실과 주방이 맞통풍이 되는 구조
타워형: 방이 탑처럼 쌓여져 있는 구조. 거실과 주방 맞통풍이 안 되는 구조)
2.매물 내부 환경
집 안으로 들어가서 내부 상태를 꼼꼼하게 체크한다
체크 리스트
-집안 거실에서 내려다보는 전망이 어떤가, 해는 잘 들어오는가
-수리가 어느 정도 되어 있는가, 수리 상태는 어떤가, 수리가 되어 있다면 어느 부분이 되어 있는가 (내가 수리를 해야 한다면 어느 정도 해야 하는지도 미리 체크)
-확장은 되어 있는가, 새시는 설치되어 있는가
-집에 누수나 결로 등 문제는 없는가 (집의 호수가 제일 끝집은 아무래도 결로가 생기기 쉽다. 특히 앞뒤 베란다 및 북쪽 작은방 쪽 벽이나 천장에 결로가 없는지 꼼꼼하게 살핀다)
-엘리베이터가 지하주차장까지 연결이 되어 있는가, 주차난은 어떤가
과거 최고가를 확인하고 최근거래가격을 비교해보자. (아파트실거래가 앱 이용)
임장 지도 만드는 순서
임장 가기 전 사전조사를 통해 지도를 만든다.
어느 지역이 중심지인지, 선호하는 주거지가 어디인지, 자연환경이 어떤지, 생활 인프라는 어떤지, 대장역할을 하는 곳이 어디인지를 대충 파악할 수 있다.저자는 화면을 캡쳐해 엑셀에 붙인 뒤 출력해서 썼다고 한다. 그리고 거기에 색깔별 형광펜으로 입지를 표시한다.
1. 다음 지도 사이트에 접속한다https://map.kakao.com/
2. 특정 지역; 종로구 등을 검색하면 빨간색 테두리로 표시된다.
(축소나 확대를 해도 경계선이 없어지지 않아 가급적 다음지도를 사용한다고 함-근데 네이버도 경계선이 나오기는 마찬가지. 그냥 편한 걸 쓰는게 좋겠음)
3. 빨간색 테두리 안의 지역을 확대 및 축소해가면서 무엇이 있는지 눈으로 익힌다.
전체적인 지리적 위치와 어느 도시와 경계를 두고 있는지, 어떤 교통수단, 자연환경, 편의시설을 갖추고 있는지 등에 대한 정보들을 간단한 사전 체크로 알아본다. (다음이나 네이버 지도의 지적편집도를 이용하면 공업지역이나 중심 상업지역을 확인할 수 있다. )
4. 아파트 동까지 보이게 확대하면 지도가 너무 커지므로 이름까지만 보이도록 확대 내지 축소한다.
5. 지도 가장 왼쪽 상단부터 순서대로 화면을 캡쳐해 엑셀로 옮긴다. 이어붙이기를 완료하면 전체적인 해당 구역 지도가 엑셀로 옮겨진다.
6. 출력할 때 사방여백을 5mm로 적게 준다. A$용기 5장씩 2줄을 붙인 크기 정도로 줄여서 출력
풀로 이어붙이면 지도 완성
임장 지도에 꼭 들어가야 할 정보
지도가 완성되면 다음의 사항들을 찾아서 표시해야 한다
1. 교통수단 (지하철, 고속도로, 특별 교통수단)
아파트 가격을 높이는 가장 큰 요인중 하나가 교통이다. 얼마나 접근하기 쉬운가에 따라 집값이 결정된다고 해도 과언이 아니다.
지하철, 고속도로, KTX, SRT역, 버스터미널 등 어떤 교통수단이 있는지 표시한다.
집값을 결정할 땐 지하철의 이용 빈도수와 상관없이 지하철역과의 거리에 따라 가격 차이가 존재한다.
2.중심 상권 (백화점, 마트, 병원, 상업시설)
네이버 지적도를 이용하면 토지 이용 용도에 따라 색깔이 달리 표시된다.
지적도를 보면 어디가 중심구인지, 공업지역인지, 주거지연인지, 자연녹지인지 알 수 있다.
네이버 지적도 기준으로 핑크로 표시된 중심상업지역을 임장 지도에 표시한다.
중심상업지역을 도보로 이용할 수 있는 지역은 주거만족도와 선호도가 높다.
3. 일자리 (대기업, 산업단지, 법원, 검찰청, 시청, 구청 등)
일반 공업지역은 하늘색으로 표시된다. 국가 행정기관들은 주로 도심에 자리 + 고급일자리가 있어 학군수요를 동반. (창원시는 한국 최초로 상업, 거주, 공업구역을 분리해놓은 계획도시. 도청과 시청이 있고 대기업 공간이 있어서 일자리가 많고 학구열도 높다. 향후에도 계속 성장세)
4. 랜드마크 아파트
랜드마크는 보통 그 지역을 대표하는 아파트 (요즘은 신축아파트가 가장 비싼 아파트가 되고 랜드마크로 등극하는 경우가 많음)
호갱노노 사이트에서 해당지역 지도를 띄운다. 검색필터에서 아파트, 매매평형에서 30평대, 입주 5년 이내를 선택하면 빨간색 (입주 예정)과 파란색(구축)으로 표시된 아파트가 뜬다. 집 모양 위 왕관은 월간 방문자 1위 아파트로 그만큼 많은 사람들이 관심을 갖고 있다는 뜻이다.
특정 지역 부동산 시세의 기준이 되는 랜드마크 아파트는 꼭 가봐야 한다. 왜 그 아파트가 랜드마크가 되었는지 직접 가서 보고 주변 입지를 분석해보면 바로 지역 공부가 된다.
5. 입주 연도와 세대수
해당 지역의 나이(노후도)를 알기 위해서는 아파트들의 입주 연도를 파악해야 한다. 각 아파트별 입주 연도를 지도에 표시하면 해당 지역에 얼마나 오래된 아파트가 많은지, 또는 신축이 많은지를 알 수 있다.
연식 대비 비싼 아파트는 입지가 좋다. 입지가 곧 가격을 형성하는 좋은 예다.
시간이 다소 걸리더라도 그 지역의 노후도를 알기 위해서는 모든 아파트의 입주 연도와 세대수를 지도에 표시해야 한다. 세대수는 최소 500세대는 되어야 매매, 전세 순환이 잘된다. 1,000세대 정도는 되어야 조경이 되어 있다.
(저자는 깔별로 연도를 표시한다고 한다. 신축은 핫핑크, 2010년대는 녹색, 2000년대는 노란색, 1990년대는 무색. 핫핑크나 녹색이 많으면 도시 나이가 젊은 것이고, 다양한 색깔이 보이지 않으면 도시 노후화는 심각한 수준이다. 핫핑크나 녹색이 많은 지역은 시세를 리드하는 중심지가 될 것이므로 사전조사단계부터 어느 지역에 중점적으로 임장을 가야하는지 알 수 있다)
6. 주요 아파트 시세 (매매 가격, 전세 가격)
해당 지역 주요 아파트의 매매가격과 전세가격을 찾아서 적는다.
네이버 부동산이 가장 정확하나 시세변동이 크지 않은 지역이거나 시간이 부족할 경우 호갱노노 시세를 이용해도 좋다. 주로 24평과 34평을 기준으로 적는다. 잘 구분되도록 색을 달리해서 표기하는 것도 방법.
-24평 매매/ 전세 3.0/2.5
-34평 매매/전세 4.0/3.3
(예전에는 모든 아파트 시세를 조사했는데 이제는 신축과 신축이 될 아파트 위주로 조사한다고 한다. 90년대 아파트는 경쟁력이 떨어지기 때문에 더 이상 시세조사하지 않다고 있다고.)
시세를 적다보면 가장 비싼 아파트도 알게 되고, 매매가와 전세가의 차액도 알게 된다. 이상하게 시세보다 비싼 아파트와 반대로 시세보다 싼 아파트가 보인다면 표시해두었다고 현장에 가서 이유를 찾아보는 것도 투자 포인트가 된다.
같은 평형인데 가격이 매물별로 다르다면 중층 가격중에서 평균가격을 적는다. 집중 임장을 나가는 경우는 실제로 매물을 보고 집을 매수하는 단계이므로 급매 위주로 매물을 보게 된다. 이때는 저층이나 탑층을 제외한 중층 가격 중에서 가장 싼 가격을 표시한다. 급매 가격기준을 알아두고 중개소에 가면 급매가격에 나온 좋은 물건을 매수할 수 있다.
7. 아파트별 평형 구성
앞선 주요 아파트 시세조사에서 아파트별 구성평형을 함께 체크한다.
대형이 많은 동네인지, 소형이 많은 동네인지 지역 특성을 이해하기 위해 구별해볼 필요가 있다.
(예를 들어 청라국제도시는 대형평형이 많다 보니 소형 평형 비율은 13%밖에 안된다. 24평형 있는 아파트가 드물다보니 입지 좋고 주거만족도 높은 청리힐데스하임은 꾸준히 인기가 높다. 학군이 받쳐주고 학원가가 형성된 부촌이라면 소형보단 대형이 인기가 높다)
*아파트 평형 정보 확인하기
네이버 부동산 사이트에 들어가 아파트 이름을 검색하면 단지정보, 시세와 함께 평형 정보도 한번에 확인할 수 있다.
8. 매물 현황 사전 조사
네이버 부동산 매물 리스트에 관심을 가지고 매매물건과 전세 물건 개수를 확인해보자. 매물이 많으면 공급이 넘쳐나는 것이고 매물이 적으면 공급이 부족한 것이다.
내가 청정 지역이라고 부라는 투자 지역에 선진입할 때는 매매 물건에 나와 있는 물건 숫자가 꽤 많을 시기다. 아무도 매수를 결심하지 않는 바닥 시점에는 좋은 물건을 골라 싸게 살 수 있다. 그때는 반드시 전세 매물 개수를 먼저 확인한다. 매수하려는 아파트 전세가 3건 이상 있으면 섣불리 매수하지 않는다. 전세가 거의 없거나 1~2개 있을 경우, 내가 사고자 하는 물건과 시장에 나와있는 전세 매물의 점수를 비교한다. 내 쪽이 좀더 우위라면 큰 걱정하지 않고 매수를 결심한다.
9. 신규 분양 아파트 조사
신축에 관심이 많으므로 신규분양은 반드시 관심있게 지켜봐야 한다. 특히 완공되고 나면 랜드마크가 될 만한 아파트는 필히 지도에 표시한 뒤 직접 현장에 가서 입지 분석을 해둬야 한다.
분양아파트 정보를 쉽게 하려면 호갱노노가 가장 편리하다. 해당지역에서 빨간색으로 표시된 곳은 전부 분양 아파트다.
전매가 가능한 물건은 네이버 매물에서 분양권으로 찾아보면 현재 분양권 시세를 알 수 있다. 프리미엄이 얼마나 붙었는지도 함께 확인하여 임장 지도에 적어두면 그 지역의 신축에 대한 관심도를 측정할 수 있다.
(*전매: 분양받은 특정 동호수를 독점으로 매매 하는 것, 즉 분양권 매매)
향후 랜드마크가 될만한 분양 아파트는 그 지역의 시세를 이끌어갈 것이 분명하니 지속적으로 분양권 가격 변화를 체크하고 있어야 한다. 자주 가볼 수 없으면 중개소에 전화라도 해서 최신 소식과 변화를 인지하고 있어야 골든 타이밍을 놓치지 않는다.
10. 재개발 및 재건축 정보
노후화가 심각해 거들떠보지도 않던 지역에 브랜드 대단지 아파트가 입주하면 지역의 입지가 바뀌기 시작한다. 부동산 상승장에서 가장 마지막까지 불꽃을 태울 수 있는 항목이 재개발 내지 재건축이므로 어떤 변화가 일어나는지 반드시 알고 있어야 한다.
임장 가려는 지역의 재개발 내지 재건축 정보를 임장 지도에 표시해보자. 서울시는 클린업시스템 (재개발 재건축 클린업시스템), 서울 이외의 지역은 각 지역의 시청이나 구청 홈페이지에 들어가면 도시정비사업에 대한 관련 정보를 얻을 수 있다. 절차도 알아두자. 어느 단계까지 와 있는지에 대한 정보도 각 구청, 시청 홈페이지에서 찾을 수 있다.
관리처분인가가 나면 이주 및 철거가 시작된다. 이주 수요가 움직이면 인근 지역 아파트 가격을 높이기도 하는데 이는 사업지역이 어디냐에 따라 다르다.
이외에도 임장 관리 방법이나 부동산 중개소 방문시 질문 리스트 등의 좋은 내용들이 정말 많다.
이후 내용은 아래 블로그를 통해서 확인가능하다. 더 궁금하다면 아래를 클릭!
https://blog.naver.com/tjkmix/221960179787
