인생 첫 부동산 공부
2024년을 맞이하며
"공포는 언제나 무지에서 온다"라는 말이 있다. 그렇다면 "앎은 언제나 자신감을 주는 것일까?" 물론 그렇지는 않을 것이다. 다만 충분한 지식은 필요 이상의 공포를 느끼지 않을 수 있도록 도와준다고 생각한다.
새해 첫 서평을 부동산 관련 책으로 올리는 것도 이런 다짐의 작은 실천일지도 모른다.
내 삶에 직접적으로 영향을 미치는 개념이라면 그 개념을 충분히 숙지하고 있어야 한다. 그것이 업무 지식일 수도, 건강일 수도, 취미일 수도 있지만, 그중에서도 요즘 같은 경제 격변기에 필요한 것은 경제개념에 대한 학습이 아닐까 생각한다. 내 돈을 안전하게 지키고, 나아가 돈을 모으고 결심하겠다는 목표를 가졌다면 돈과 세상의 흐름을 읽을 수 있어야 하기 때문이다.
저자의 말처럼 부동산에 눈을 뜬다는 건 무척 중요한 삶의 과정 중 하나이고, 우리의 생애 주기라는 건 어쩔 수 없이 부동산과 연결될 수밖에 없게 짜여있다.
책의 제목은 <인생 첫 부동산 공부>이며 1. 청약 2. 매매 3. 재개발 · 재건축 · 리모델링 4. 세금의 카테고리로 목차가 구성되어 있다. 부동산 시장에서 매우 중요한 개념들이다.
저자가 강조하는 부분은 시장은 매일 변화하지만, 그 세계를 이루고 있는 골격은 거의 바뀌지 않는다는 점이다. 그리고 이 골격을 이루기 위해서 개념에 대한 이해가 필요하다.
뉴스에서 수십 번씩 들어본 금리, 기준금리, 주택담보대출, 역전세, 깡통전세, 주택임대차보호법 등등 많이 들어서 익숙한 단어이지만, 정작 이 개념들이 정확히 무슨 의미이며 어떤 맥락에서 사용되는지, 무엇보다 나의 일상과 미래에 잠재적으로 어떤 영향을 미치는지는 이해하지 못하는 경우가 많다.
이 책의 장점은 이러한 개념들을 각각의 카테고리에서 적절한 맥락과 예시를 통해 설명해 준다는 점이다. 각 목차에서 중요한 포인트만 요약하자면 아래와 같다.
1. 청약
청약은 부동산 시장에서 상대적으로 공정한 경쟁이 벌어지는 곳이며, 자신에게 가장 유리한 유형과 전략이 어떤 것 인지 파악하는 것이 중요하다. 청약에 당첨되면 계약금(20%) → 중도금(60%) → 잔금(20%) 순서로 돈이 나가는데, 10등분을 해서 계산하는 습관을 갖는 게 좋다. 통상 분양대금은 총분양가의 10% 단위로 납부하기 때문이다. 따라서 중요한 건 아파트의 전체 분양가가 아니라 내가 실제로 내야 할 돈이다. 마음에 드는 아파트를 발견하면 이 계산을 가장 먼저 끝내야 한다.
아파트 청약은 크게 '임대'와 '분양'으로 구분되며, 분양은 다시 '공공분양'과 '민간분양'으로 구분된다. 당첨자 선정 방식이 다르기 때문에 자신에게 가장 유리한 유형을 파악하는 것이 먼저이다. 세부적인 청약 당첨 전략과 기타 배경지식은 책을 통해 확인할 수 있다.
2. 매매
부동산 시장은 정보가 비대칭적이고 거래가 시장에 즉각적으로 반영되지 않는다는 특성이 있다. 그리고 투자로서의 부동산은 이 같은 폐쇄성을 이용하면서도 정부 정책의 빈틈을 파고들며 발달했다.
최우선 지표는 '입주물량'인데 입주가 늘어나는 곳은 전세 가격이 떨어질 수밖에 없다. 전세 가격이 떨어진다는 건 투자자들에게 레버리지 효과가 줄어든다는 의미와 같기 때문에 투자자들은 입주물량이 줄어드는 곳을 찾는다. 두 번째 지표는 '규제 여부'인데 정부의 통제가 강한 시장일수록 거래가 까다롭다. 가장 좋은 교보재는 내가 모르는 과거에 벌어진 일들이다. 분명히 반복되기 때문이다.
3. 재개발, 재건축, 리모델링
개발 사업의 본질은 없던 집을 만들고 그걸 팔아서 남기는 수익에 있다. 결국 아파트의 숫자 대비 조합원의 머릿수가 얼마나 되느냐, 남는 집을 얼마에 팔 수 있느냐가 사업성으로 이어지는 것이다. 장기간 진행되는 사업 단계를 제대로 이해하고 있어야 하며 '분양 자격'이 가장 중요한 열쇠이다
4. 세금
부동산 세금은 투자자와 실수요자 모두 공부가 필요한 영역이다. 매입 단계부터 정밀하게 계산된 절세 전략이 수천, 수억 원의 차이를 가져오기 때문이다. 복잡한 세제에서 가장 중요한 건 각기 다른 세대 합산과 인별 과세 개념을 이해하는 것이다. 집이 많을수록 페널티가 부과되지만 그 기준이 조금씩 다르기 때문이다.
각 목차를 읽으면서 다시 한번 확인했지만 내 집 마련의 방법은 크게 매매, 청약, 경매 3가지로 나뉜다.
그리고 주거비용이 모두에게 같지 않은 이유는 각자가 활용할 수 있는 금융, 즉 대출 한도와 이자 비용이 다르기 때문이다. 즉, 최선의 선택지는 스스로 찾아야 한다.
모든 재테크에는 나만의 시작점과 속도가 분명히 존재한다. 이 시작점과 속도를 파악하기 위해서는 현재 나의 재테크 루틴 밖에서 경험할 수 있는 작은 시도를 반복하며 성공 경험을 누적시키는 것이 중요하다.
무엇보다 집은 실전 경험이 필요한 경험재이다. 감당 가능한 수준에서 집을 사는 것이 아무것도 하지 않는 것보다는 유리한 행동이다. 그리고 평균의 함정에 빠지지 않기 위해서는 꼭 직접 찾아보는 과정이 있어야 한다.
