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Jun 23. 2022
집 값 '떡상'이 다시 대출금리를 올리는 이유
집 값과 대출 금리와의 관계, 모든 건 되돌아온다
오늘 이야기할 주제.
집 값, 지난 2년 간 대한민국 국민들을 울리고 웃게 했던 키워드가 아닐까 생각됩니다. 코로나19 이후로 우리나라의 집 값은 이른바 '떡상'의 시기를 겪었는데요. 수 억 원의 서울 아파트는 이제 10억 원은 가뿐히 넘기게 되었고, '영끌 거지'라는 단어를 탄생시키며 우리 사회를 많이 바꿨습니다.
오늘 칼럼에서는 집 값 '떡상'이 다시 돌고 돌아 우리의 대출금리를 올리게 될 수도 있다! 는 주제에 대해 경제 펀더멘털과 채권 금리와의 관계를 엮어 이야기해보려 합니다.
칼럼을 읽고 얻게 될 지식들.
칼럼을 읽고 나면, 1) 대한민국 집 값이 만드는 대한민국의 매력에 대해 이해하실 수 있고 그렇게 만들어진 2) 대한민국의 매력에 투자 자본의 반응에 대해 다뤄보고자 합니다. 그리고 이러한 투자 자금들의 변화가 3) 왜 다시 대출금리를 올리는지 차근차근 짚어보고 알 수 있게 되실 겁니다.
너무 많이 오른 대한민국 집 값
대한민국 집 값, 올라도 너무 많이 올랐습니다. 다들 너무나도 잘 알고 계신 문제니 긴 설명을 하지는 않겠습니다.
그렇다면 왜 집 값이 이렇게 오른 걸까요? 사실 2019년만 하더라도 집 값 버블에 대한 우려가 전문가들 사이에서 많이 흘러나왔습니다. '이제 곧 버블 터진다' 등의 소리가 점점 커지던 와중에 코로나19 팬데믹 상황을 맞이하게 되었죠.
목숨보다 소중한 건 없기에 미국 연준을 필두로 한 전 세계는 기준금리를 제로(0)에 가깝게 만들면서 유례없는 유동성 완화 정책을 펼쳤습니다. 인류 역사상 가장 낮은 금리 시대였다고 지금 재평가되기도 합니다.
버블이 한 번 빠지고 건강해졌어야 할 부동산 시장이 뜻하지 않은 이벤트로 다시금 그 몸집을 어마어마하게 키웠습니다.
한국은 국내총생산(GDP)을 넘어서는 가계부채를 갖고 있는 전 세계 유일의 국가입니다. 국가에서 만들어내는 총생산보다도 빚이 더 많다는 의미죠. 이 빚의 대다수는 '영끌 열풍'을 통해 은행의 신용 창조와 함께 콜라보로 만들어진 '버블'입니다.
이 버블이 결국 국내 집 값을 떠받치게 되었고, 2019년 하락세를 경험하지 못한 집 값은 유례없는 고공행진을 하게 됩니다.
오른 집 값만큼 불안한 채권자들의 시선
전 세계 자산시장이라고 하면 어떤 것이 가장 먼저 떠오르시나요? 주식? 부동산?
정답은 바로 '채권'입니다. 전 세계 채권시장 규모는 약 120조 달러로 주식 시장 규모 40조 달러의 3배에 달하죠. 그만큼 채권시장은 전 세계 투자자들의 투자 자금이 몰리는 곳이라고 해도 과언이 아닙니다.
주식 시장에서는 기업의 성장성을 가장 중요하게 보지만, 채권에서 기업의 성장성은 사실 크게 중요하지 않습니다. 어찌 되었건 빌려준 내 돈과 이자만 잘 받아내면 되는 게 채권이기 때문이죠.
그래서 채권 시장에서 투자자들은 '채권 발행 집단이 망하지는 않을지'를 가장 우선적으로 고려하게 됩니다. 망하지 않아야 빌려준 내 돈을 안정적으로 잘 받을 수 있는 건 당연합니다.
자, 이제 대한민국을 봅시다. 대한민국 정부 역시 국가를 운영하기 위해 국채를 발행합니다. 그리고 이 국채를 매입(사면서 돈을 정부에 빌려주는)하는 투자자들은 '대한민국이 망하지 않을까?'에 대해 심각하게 고려하고 돈을 빌려주게 되죠.
근데 엄청난 대출로 전 세계에서 손꼽히는 가계부채를 지니고 있는 대한민국. 더불어 자영업자 대출도 어마어마한 규모이고 자영업자 파산은 당장 2022년 6월부터 엄청난 속도로 진행되고 있습니다.
뿐만 아니라 미국 연방준비제도는 6월 자이언트 스텝에 이어 7월 자이언트 스텝을 예고했으며, 연말까지 4~7% 기준금리를 만들어야 한다는 보고서도 뽑아놓은 상태죠.
이미 원달러 환율이 1,300원에 육박하였고, 미국 연준의 엄청난 기준금리 인상 속도가 예상되는 만큼 한국은행도 비록 가랑이가 찢어지겠지만 기준금리를 연준과 비슷하게 올려야 함은 '검토가 아닌 선택'임에는 틀림없습니다.
이제 채권시장의 어마어마한 투자자들은 의심의 눈초리를 보낼 수밖에 없습니다. 부채가 세계적인 기준으로도 어마어마한 대한민국에 내 돈을 빌려준다? 빌려줄 수는 있겠지만 예전만큼의 RISK는 아닐 겁니다. RISK는 확실하게 올라갔죠.
불안한 채권자들이 올리는 국채 금리
High Risk, High Return. 리스크가 올라간 만큼 채권자들은 더 많은 Return을 원하게 될 겁니다. 그 Return이 바로 대한민국 국채를 저렴하게 매입하는 것, 즉 다시 말하면 채권 금리를 높게 매입하는 것을 의미하죠.
투자자들의 의심 어린 눈초리에 국채를 발행하는 한국 정부는 더 높은 이자로 채권자들을 유혹해야 합니다. 자연스레 국채 금리는 상승하면서 채권에 대한 '기준'이 올라가게 되고, 이는 금융채 금리를 함께 올리며 수많은 대출 상품들의 금리 또한 상승하게 만들 겁니다.
묻지 마 주택 매입으로 아슬아슬해진 국가 신용도는 결국 국채를 저렴하게 만들 확률이 높고, 저렴해진 채권의 기준(국채)은 금융채 가격을 저렴하게 만들며 시장금리를 상승시킵니다. 상승된 시장금리로 80%에 해당하는 변동금리 대출자들의 금리 수준 역시 상승할 가능성이 높죠.
한국은행에게 놓인 두 가지 선택지
한국은행 앞에는 이제 두 가지 선택지가 놓여 있습니다.
