양도소득세(부동산)
세금 문제는 꼭 전문가와 상의해야 한다.
양도소득세 쉬운 정의
대가를 받고 자산(=돈 되는 물건)을 넘길 때 생기는 이득에 따라 세금을 매기는 것이다. 아파트로 한정해서 보면 아파트를 5억 주고 샀다가 10억에 팔면 5억의 이득이 생겼으므로 5억에 대한 세금을 내야 한다. 어려운-그러나 정확한-양도세 정의는 국세청 홈페이지에서 찾아본다.
부동산 세금은 꼭 집값과 관련해서 봐야 한다.
부동산은 우리나라의 경제를 뒤흔드는 거대한 요인이다. 정부에서는 부동산 가격이 폭등해도 문제, 폭락해도 문제다. 정부가 할 수 있는 수단은 세금이나 대출정책, 공급(재건축, 재개발, 신도시) 조정이 대표적인 방법이다. 세율을 높이는 등 세금을 강화하면 부동산 집값을 잡겠다 또는 안정화시키겠다는 신호고, 세율을 낮추거나 감면해주는 등 세금을 덜 받겠다면 경제를 부양하겠다는 의미다.
양도소득세는 '투기하지 마라!'에 초점
'집'이라는 물건의 특징 때문이다. 집은 상품처럼 사고팔면서 매매차익을 노릴 수도 있지만, 사람이 살기 위해서 꼭 필요한 물건이기도 하다. 그래서 '투기'라고 부를 땐 '거주 목적이 아닌'이란 말이 포함되어 있다고 봐야 한다. 서울의 공간은 한정되어 있기 때문에 아무리 사람들이 원한다고 해도 계속 늘릴 수 없다. 무작정 고층 아파트를 짓는다고 해결되지 않는다. 사람이 사람답게 살기 위한 곳이기 때문에 닭장처럼 지을 수 없다. 그래서 서울의 아파트는 항상 수요가 높고, 공급은 적다. 가장 근본적인 이 문제는 누구도 해결할 수 없는 기본 전제가 된다. 혹시, 통일돼서 수도의 역할이 나뉘면 모르겠지만 짧은 시간에 생길 일은 아닌 듯하다.
'거주 목적'엔 혜택을 '투기 목적'엔 어려움을!
1세대 1 주택자에게는 2년 보유를 할 경우 양도세가 비과세 된다. 거주목적이라고 본 경우다. 하지만, 실거래가가 9억 원이 넘으면 과세 대상이 된다. '똘똘한 한 채'라는 표현을 많이 들어봤을 것이다. 여러 채의 고만고만한 아파트 말고 비싼 아파트 한 채를 가지고 있는 것이 더 낫다는 의미다. 이 경우에는 거주목적보다는 투기목적이 포함되었다고 보는 것이다.
거주와 투기의 가장 큰 차이점 보유 기간이다. 거주목적이면 특별한 경우를 빼고 '오래오래' 사는 것이 상식이다. 수익 목적이면 오래 가지고 있으면 재미(?)를 못 본다. 빨리 사고 팔고를 반복해야 한다. 식당의 매출을 평가할 때 쓰는 '회전율'이라는 개념을 적용해 보면 된다. 따라서, 집을 오래 가지고 있으면 투기목적이 아니라고 보고 양도세를 많이 깎아준다. 10년 이상 가지고 있으면 9억 원이 넘어도 80%의 세금을 깎아준다. 세금을 깎아준다는 뜻은 내지 않아도 되니 그만큼 돈을 번다는 의미다. 하지만, 2019. 12. 13 대책에서는 기준을 강화했다. 10년 동안 가지고 있는 것뿐만 아니라 그 집에서 살아야 한다. 이 말이 잘 이해가 안 된다면 경제 초보 맞다. '자기 집을 두고 왜 안 살아?'라고 질문하는 사람이라면 대한민국에서 부동산으로 돈 벌 준비가 안되어 있는 사람이다. 여러 가지 이유로 자기 집을 두고 다른 곳에 사는 대한민국 사람은 참 많다. 아무튼, 2012년 1월부터는 거주도 10년을 채워야 80%의 감면을 받을 수 있다. 뉴스에서는 기준 강화로 선의(?)의 피해자를 강조하는 기사들이 나온다.
제목이 자극적이다. 기사의 내용은 의도하지 않게 손해를 보는 경우를 강조하고 있다.
10억원에 사서 5년을 직접 살고, 10년을 보유하다 20억원에 아파트를 판 경우 지금은 4억4000만원(공제율 80%)을 공제받아 2273만원을 양도세로 내야한다. 그러나 2021년부터는 같은 경우라도 거주 기간 요건이 반영돼 3억3000만원(60%)만 공제가 된다. 이 경우 양도세는 6325만원으로 지금보다 4000만원 이상 많이 내야 한다.
약 2천만 원 양도세를 내면 되는데 4천만 원을 더 내야 한다고 하니 일면 '날벼락'같기도 하다. 하지만, '소득'에 대한 이야기는 빠졌다. 10억 원에 샀다가 10년 만에 20억에 팔았다. 10년에 10억을 번 사례다. 남들이 부럽게 이야기하는 억대 연봉을 집이 벌어줬다.
다주택자는 그래서 중과세
별장도 아니고 서울에 여러 채의 집을 가지고 있을 이유는 딱히 없다. 늘 집이 모자란 곳이 서울이다. 경제용어로 수요가 공급을 항상 초과하는 경우다. 집값이 떨어지기 어려운 서울의 현실적인 상황이다. 정부에서는 집을 많이 가지고 자주 매매하면서 집값을 올리지 말고 팔라는 신호를 보낸다. 대신, 이번 정책에서는 '한시적 중과세 면제'에 '장기보유 할인'도 적용해주기로 했다. 이유는 '공급을 늘리기 위해서'다. 중과세를 내야 한다면 좀 더 버티면서 정부가 바뀌기를 기대하는 것이 나을지 모른다. 그래서 '당근'이란 표현이 제목에 나온다.
최근 집값을 부추기는 요인인 ‘공급 부족 우려’ 해소를 위해 한시적인 당근을 제시해 다주택자들이 집을 팔도록 유도하겠다는 의도다. 다만 대상이 10년 이상 보유 주택으로 한정돼 정부 의도만큼 매물이 많지는 않을 거란 지적이 나온다.
하지만, 기준이 까다롭다. 10년 이상 보유한 주택일 경 우만이다. 9년도 안된다. 그래서 시장에 나올 물량이 많지 않을 것이라는 추측이 당연 가능하다.
양도세는 집값에만 부과되지 않는다.
대표적인 것은 토지나 건물도 있다. 그보다 더 현실적으로는 '주식'에도 부과된다. 게다가 최근엔 '암호화폐'에도 부과할지 모른다고 한다. 우리나라에서 암호화폐 광풍은 지나갔지만 혹시 모를 일이니 암호화폐에 관심 가진 사람들은 챙겨봐 둬야겠다.
거듭 말하지만 세금과 관련된 내용은 꼭 전문가와 상의해야 한다. 뉴스나 경제 초년생을 위한 글에서는 모든 내용이 실려 있지 않다. 게다가 세법은 계속 바뀐다. 경제초년생에게는 '개념'이 더 중요하지, 세율이 더 중요하지 않다. 만약 당신이 세금에 대해서 고민해야 된다면 무조건 '감사'부터 해야 한다. 세금 걱정은 '부자'가 되었다는 증거이기도 하기 때문이다. 감사후에는 욕할지 말지 본인의 선택이다.
