부동산 관련 세금
※ 주의사항 : 설명 내용이 모든 부동산 관련 세금의 전부라 믿으면 안 된다. 경제 초년생들의 경제공부를 위해 요약한 내용이다. 아파트로 범위를 좁혀서 단순하게 설명한 내용이니 실제 사례는 전문가와 상의해야 한다.
부동산 관련 세금
부동산 관련 세금은 크게 세 부분에서 발생한다. 첫째는 부동산이 생길 때. 둘째는 부동산을 가지고 있을 때. 마지막으로 부동산을 넘길 때이다. 부동산이 생기는 방법도 크게 두 가지다. 하나는 가장 흔한 방법으로 내가 돈을 주고 사는 경우다. 돈을 주고 사는 경우에도 새 아파트를 분양받는 방법과 기존 아파트를 구매하는 방법으로 달라진다. 주택의 경우는 더 복잡하다. 땅도 사서 집을 짓는 경우, 집을 허물고 다시 짓는 경우, 주택을 허물고 다세대 주택을 짓는 경우, 빌딩으로 만드는 경우 등 많다. 게다가 '토지'(=땅) 이야기는 꺼내지도 않았다. 이 사례까지 알면 좋겠지만 경제 초년생들에게는 역시 '아파트'라고 범위를 좁혀서 설명하고 이해하는 것이 가장 좋은 방법으로 보인다.
생길 때 내야 하는 세금
'집을 마련한다'는 말에 대부분의 경우가 담겨있다. 집을 마련하는 방법은 사는 것과 남에게 받는 것으로 나눌 수 있다. 대부분은 사는 방법이다. 분양을 받던, 지어져 있던 집을 사던 아무튼 내가 돈을 모으로 빌려서 마련한다. 이렇게 나에게 '자산'이란 것이 생기면 내야 하는 세금이다. 보통은 '취득가액'이라고 해서 지불한 가격에 비례해서 세율이 정해진다. 집을 살 때는 집 값 말고도 돈을 좀 더 (많이) 준비해야 한다.
상속이나 증여로 집이 생기는 경우도 있다. 이때는 상속세와 증여세를 내야 한다. 그리고, 당연히 취득세도 내야 한다. 하지만, 주택을 가지고 있지 않은 경우(=무주택자)가 상속을 받는 경우에 취득세가 감면(=내지 않아도 됨)된다.
정리하자면, 내가 돈을 주고 아파트를 살 때 취득세를 낸다. 우연히 부모님에게 집을 받게 되는 경우에는 상속세 또는 증여세, 그리고 취득세를 내게 된다.
집을 가지고 있을 때 내는 세금
'재산세'를 내게 된다. 만약, 당신에게 '재산세'고지서가 날아온다면 화를 낼 일이 아니라 '감사'해야 할 일이다. 정부가 인정해 준 재산가이기 때문이다. 재산세는 1년에 두 번 납부하게 된다. 비싼 집을 가지고 있다면 '종합부동산세'도 내야 한다. 1년에 한 번이다. 종합부동산세를 내야 한다면 역시 '매우 감사'해야 할 일이다. 정부에서 인정해 준 상당한 부자이기 때문이다. 재산세와 종부세를 더해서 뉴스에서는 보통 '보유세'라고 표현을 한다.
집을 넘길 때 내는 세금
집을 남에게 팔 때 내는 세금이다. 남에게 양도(=남에게 권리를 넘기는 것)하는 경우에 모두 내는 것이 아니다. 양도로 인해 소득이 생길 때 내는 세금이 양도소득세다. 예를 들어, 내가 집을 살 때 1억 원이었는데 팔 때 2억에 팔았다면 당신은 1억 원의 소득이 생긴 것이다. 부동산 투자에서는 이런 걸 보통 '시세차익'이라고 부른다. 집을 팔면서 발생한 소득에 따라 내는 것이 양도소득세다. 이론적으로 1억 원에 사서 1억 이하에 팔았다면 양도소득세는 내지 않아도 된다. 증여하거나 상속으로 집을 넘길 때는 증여를 받거나 상속을 받는 사람이 부담한다. 받을 게 없는 사람은 걱정하거나 고민할 내용이 아니다.
세금과 세율 그리고 기사 읽기
직접 닥치기 전에는 크게 고민할 일이 없다. 직접 닥칠 때 따져 보는 것이 낫다. 지금은 '대략 이렇다'정도만 알고 있어도 살아가는데 큰 어려움이 없다. 세법은 계속해서 변한다. 그렇기 때문에 세율도 변하고, 세금을 깎아주거나 올리는 기준도 수시로 변한다. 각 사람의 상황이 다 다르고 시기마다 다르기 때문에 이 일로 밥을 먹고사는 사람이 아니면 대략적인 것을 파악하는 것만으로 괜찮다고 생각한다. 예를 들어, 1 주택자인지 다주택자인지, 내가 집이 있는지 없는지, 투기지역인지 아닌지, 사회적 배려를 받는 층인지 아닌지 온갖 상황에 따라 세율이 달라진다. 당장은 아니더라도 가까운 미래에 세금을 내야 할 일이 생긴다면 그때부터는 본격적으로 고민해야 한다. 내야 할 세금을 안 내는 것은 불법이지만, 몰라서 더 내는 것은 권장할 일이 아니다.
부동산 관련 세금을 '강화', '올린다'는 내용이 기사에 나오면 부동산 정책을 강화한다는 의미로 받아들이면 된다. 집값을 잡기 위해서 정부가 세금으로 뭔가 대책을 마련하고 있다는 뜻이다. 아파트를 마련해야겠다는 생각이 들었을 때 어느 정도에 사는 것이 좋을지 가늠하는데 도움이 된다. 팔 때도 마찬가지다. 역시 '완화', '낮춘다'는 기사들이 나오면 부동산 경기를 띄우기 위한 신호로 받아들이면 된다. 어느 정부도 '집값을 띄우는 정책'을 직접적으로 내세우지는 않는다. 이때는 '경기 활성화'라는 목표를 내세우고 수단으로 부동산 경기를 활성화시키는 정책을 사용한다. 그래서, 대략적인 내용을 머리에 넣어두고 기사를 읽으면서 시장의 반응과 정부의 대응을 가늠하며 나의 선택을 해야 한다. 정부의 정책은 크게 '세금'과 '대출'로 수요시장을 조정하고, '공급정책'으로 공급시장을 조정하려 한다. '공급 정책'은 '신도시', '재건축', '재개발' 등으로 기사에 등장한다.
세금 말고도 비용은 별도 발생한다
집을 사는 경우만 생각해도 세금이 이것만 있는 것이 아니다. 뭉뚱그려서 말하지만 그 안에 온갖 자잘한 세금이 붙는 경우도 많다. 별도 비용도 발생한다. 예를 들어 부동산을 취득한 후에 등기를 하는 등의 업무를 할 때 혼자 해도 되지만 보통은 법무사의 도움을 받는다. 이러면 법무사 비용이 발생한다. 집을 사고팔 때 직거래하는 경우는 고가의 주택일수록 흔치 않다. 부동산 중개소의 도움을 받게 되고 이때도 수수료를 지급해야 한다. 이사비용도 발생한다. 집에 '도배장판'이라도 해야겠다고 해도 돈이 든다. 어느 정도 들까? 맞는 것은 아니지만 집을 사는 경우라면 집값의 5%~10%는 집 값 외에 들어갈 비용이라고 생각해서 준비해 두는 것이 좋다.
[관련 세금]
취득세
