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Jan 24. 2023
규제 풀자 매수심리 '꿈틀'… 집값 본격 반등 '글쎄'
[오늘의 기사]
https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005078291?date=20230124
[기사 요약]
○ 상황
- 정부 대대적 규제완화 (왜? 경착륙 막기 위해) → 매수심리(buy 심리) 살아나는 조짐
- by 한국부동산원 : 1월 9일 기준 하락폭 줄고, 진정세 (특히, 강남, 서초, 양천구 하락폭 0%)
- 매수심리 : 살아나는 움직임 (전국 상승 0.6p, 서울 상승 0.7p). 아직 100보다 낮기 때문에 '살아났다'라고 보기는 어려움
- 사례 : 송파헬리오시티 연간 계약의 34% 연말에 발생, 둔촌주공 계약률 선방
○ 전문가 의견 "더 확인해야"
1) 미국 금리 추이
- 하반기 고점 찍고 하락해야 → 압박요소 제거
2) 미분양 감소 추이
- 2021년 12월 1.8만 가구 → 2022년 12월 6만 가구
- 전세시장 급락세도 진정돼야
3) 실수요자라면 '전세가격 추이' & '거래량 회복 확인 필요
[구조적으로 보기 위한 정리]
[경제 용어]
○ 경착륙
정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 대대적인 규제 완화에 나서며 얼어붙었던 매수심리가 다소 살아나는 모양새다.
원래는 항공분야의 용어다. 비행기가 착륙을 할 때 '비행기가 부서지는 것 아닌가?' 싶을 정도로 강하게 내리는 것을 경착륙. 반대말이 '연착륙'으로 '언제 내린 거야?'싶게 내리는 것을 말한다.
경과 연이란 한자를 써서 어려워 보이지만 영어로 표현하면 Hard Landing과 Soft Landing으로 훨씬 이해하기 쉽다.
경제에서 경착륙이란 '부서지는 느낌'처럼 여러 경제적인 충격파(=경제 침체, 고용 감소 등)를 주면서 과열되었던 경기가 진정되는 것을 말하고, 연착륙이란 경제적인 충격파가 별로 없는 것을 말한다.
정부에서는 폭등하면서 과열된 부동산 시장이 진정되는 것을 원하지만, 경착륙(≒집값 폭락 및 이에 따른 건설, 금융 등 연관산업이 같이 망가지는 후폭풍) 대신, 연착륙을 희망한다는 뜻이다. 그래서, 대대적으로 부동산 규제를 풀었다.
○ 매매수급지수
서울의 경우 지난해 5월 이후 계속 떨어지던 매매수급지수가 올해 1월 들어 반등하는 양상이다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에서 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다. 아직 '매수자 우위' 시장인 것은 분명하지만 수요자들 심리가 일부 살아나고 있는 것으로 해석할 수 있다.
어떻게 계산되는지 까지 알지 못하더라도 보통 지수 해석과 유사하게 해석하면 충분하다. 100을 기준으로 100보다 높으면 사려는 사람이 많은 것이고, 100보다 낮으면 팔려는 사람이 많은 것이다.
사려는 사람이 많다(=수요가 많다 = 가격이 오른다)가 되고, 팔려는 사람이 많다(=공급이 많다=가격이 내린다)는 가장 기본적인 수요공급의 원리가 적용된다.
사려는 사람이 많을 경우엔 팔려는 사람(매도자=seller)이 유리하다.
팔려는 사람이 많을 경우엔 사려는 사람(= 매수자=Buyer)이 유리하다.
그럼 지금은 당연히 '사려는 사람이 유리한'(=매수자 우위) 시장이다.
○ 미국 금리
미국 금리가 올해 하반기 고점을 찍고 하락해야 부동산 시장을 짓누르는 압박 요소가 누그러지기 때문이다. 미국 금리 인하가 2024년 이후로 미뤄지면 반등 시기는 그만큼 지연될 수 있다. 또 경기 침체가 얼마나 심하게 올지도 확인해야 한다.
미국 금리 = 미국 기준 금리 (by 미국 연준(=중앙은행)에 의해 1년에 8번 정해서 발표)를 뜻한다. 우리나라에서는 '한국은행'이 발표하는 우리나라 '기준금리'가 있다.
첫째, 금리가 오르면 대출(=돈 빌리기)할 때 이자를 많이 내야 한다. 당연히 금리가 오를수록 대출 결정하기 어렵다. 집은 대출 없이 사는 것이 불가능에 가깝다. 따라서, 금리가 높으면 부동산 시장은 침체된다.
둘째, 미국 금리가 움직이는 대로 한국 금리는 따라간다. 가장 쉽게 설명하면 1 금융권 예금 금리를 2 금융권이 따라가는 것과 비슷하다. 만약, 2 금융권(=저축은행) 금리가 1 금융권(=일반은행) 보다 낮다면, 사람들은 당연히 1 금융권 은행에 돈을 맡긴다. 글로벌에서 보면 미국은 1 금융권, 우리나라는 2 금융권이다. 따라서, 미국 금리가 오르면 우리나라도 보통은 올린다.(요즘은 안 올려서 높은 금리에 예금하려던 사람들이 당황하고 있다)
미국금리가 내려가면 우리나라 금리도 내려갈 것이고 그럼 돈을 쉽게 빌려서 집을 살 수 있다는 의미다.
경기침체가 얼마나 심하게 올지도 확인해야 한다는 의미는 여러 가지로 해석이 가능하다. 첫 번째로는 미국의 경기침체에 따라 미국 연준의 움직임이 달라질 수 있다는 뜻이다. 미국의 경기침체가 세게 오면 금리를 내릴 수 있다. 반대로 미국 경기가 탄탄하면 물가를 확실히 잡기 위해 금리를 올리지 않더라도 유지할 가능성이 높다. 두 번째로는 우리나라의 경기침체다. 금리가 아무리 내려가도 우리나라 경기가 전반적으로 침체되면 부동산을 사려는 사람이 늘어나기 어렵다.
○ 미분양 및 전세가격
미분양이 급증하면 건설사들이 자금을 확보하고자 할인 판매 등을 실시해 주변 아파트 시세를 끌어내린다. 미분양과 함께 전세 시장 급락세도 진정돼야 한다.
말 그대로 미분양은 '분양되지 않은 물량'을 말한다. 부동산 시장이 활활 타 오를 땐 '무조건 사자'는 분위기 때문에 미분양은 생기지 않는다. 알지 못하는 동네(?)에 지어도 다 팔린다. 하지만, 부동산 시장이 하락할 땐 '정말 좋은 입지'라고 생각되는 곳도 안 팔린다.
우리나라는 돈이 있어서 아파트를 짓는 것이 아니라, 아파트를 지은 후에 팔아서 '공사비'도 내고, 수익도 챙기는 '후분양'방식이다. 그래서, 미분양이 많다 = 건설사 돈이 없다 = 줘야 할 돈은 있다가 된다. 건설사가 살기 위해서라면 '눈물의 세일'을 해서라도 미분양을 처리해야 한다.
커피숍이 많은 동네에 가보면 커피값은 굉장히 싸다. 이유는 단순하다. 옆집이 싸게 팔면, 우리 집도 내려야 한다. 미분양 물량을 싸게 팔기 시작하면 주변 아파트 시세가 같이 내려가게 된다.
전세가격은 집값과 같이 움직이는 경향이 있다. 특히, 전세가격이 오르면 높은 전세금을 활용해 집을 사려는 경향(=이른바 '갭투자')이 나타난다. 하지만, 전세가격이 내려가면 전세금을 지렛대 삼아서 집을 사려는 방식은 막히게 된다. 그래서, 부동산 가격이 오르려면 전셋값 떨어지는 것이 진정되어야 한다는 해석이다.
[어린이용, 기사로 보는 5분 경제만화}
어른들은 왜 집값 얘기만 하나요?
https://brunch.co.kr/@toriteller/633
