[요약] 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하려는 임대인이 실거주 의사에 대한 증명책임을 져야 한다는 첫 대법원 판단.
[판결 내용] "임대인이 거주하려는 경우 증명책임은 임대인에게 있다" "임대인의 직장이나 학교 등 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 여부, 이사 준비 유무 등을 종합해 판단해야 한다".
[판결의의] 앞으로 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 계약갱신을 거절할 때 구체적인 사유를 밝히는 등 갱신 거절 절차가 좀 더 명확해질 것 //구체적으로는 임대인의 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교를 비롯한 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부까지 종합적으로 판단해야 한다고 판시
[해외사례] 독일 / 임대인이 실거주 사유가 실제 발생한 사실에 대한 입증책임을 부담. //프랑스/ 계약 해지를 위한 정당한 사유로 임대인의 실거주를 규정하면서 실거주를 위한 해지가 현실적이고 중대하다는 점을 임대인이 입증
[문제] '실거주하려는 의사'를 어떻게 증명할 것인가. 시장에서는 '도대체 어떻게 증명하라는 것이냐' /"임차인이 못 믿겠다고 하면 믿을 때까지 증명해야 할 텐데 집주인이 이를 어디까지 감당해야 하느냐. 소송만 늘어나는 악법이 될 것"
[기존 제도] 집주인의 '허위 실거주'를 파악할 수 있도록, 주택임대차보호법 시행령 제6조에 따르면 계약갱신을 거절 당한 임차인은 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간을 비롯한 정보를 확인할 수 있도록 규정
[혼잣말]
전형적인 클리세가 가득 담긴 기사다. 놀라운 판결. 부조리의 개선. 개선 뒤에 드리운 짙은 어둠.
갈등이 들어 있는 기시는 내 위치에 따라 읽으면 된다. 세입자는 '집주인 고민'하지 말고, 집주인은 ' 세입자' 고민하지 않으면서 읽으면 된다. 그래야 문제가 명확히 보이고 개선할 것이 보인다.
