[부동산투자스쿨 컬럼] 강남 건물주 되기

부동산

21.06.14

강남 건물주 되기

부동산 가치는 질로 승부하고

가격은 양으로 승부한다.

부동산.

저 아파트 한 평당 5천만원이라고 할 때

저 아파트의 가치는 얼마일까?

이 때 5천만원 중

프리미엄은 얼마가 플러스 되었을까?

예로 강남에 도산대로

상업지가 평당 1억이라고 할 때

이 1억에 거래된 땅값의 가격 중

1억은 시세보다 싼 걸까? 비싼걸까?

부동산 투자는 가치에서 기준한다고 할 때

우리는 가치의 기준을 어디에 둘까?

강원도 태백 광산촌 앞에 APT도

전체 매매가 1억 시대

저기 속초 설악산과 바다뷰 APT

최고가 17억 찍었다는 기사.

이 때, 우리는

무엇에서부터 기준해서

저 APT 는 비싸다 또는 싸다고 평가할까?

부동산을 가치투자라고 볼 때

① 희소가치 ② 내재가치 ③ 미래가치

당신은 어떤 기준으로

가치평가 대비 가격 금액을 환산하는가?

흔히 저평가 되었거나,

오히려 버블이 끼었다는

단어를 꺼내 쓸 때

당신이 판단하는 저평가와 버블의 기준은

무엇이 중심이 되어있을지

자본 투자자가 되고 싶으면

공부를 해야 하고

단순히 도박개념으로 투기하고 싶다면

이 글은 쓰레기일 뿐이다.

싸다 vs 비싸다 기준은 없다고 본다.

단지 스스로 투자한 물건에 만족한다면 말이다.

그리고 가격이 상승장일 때는

사실 아무거나 사두어도

다 오르기 때문에 더더욱 그럴 수 있다.

그러나 시장은 늘 오르기 보다

보합기에 오래 접어들거나 불황이 오면

자신이 투자한 물건에

대체적으로 만족하기 힘들다.

왜냐면, 아무리 좋아도

환금성이 떨어지면 절대 팔리지 않는다.

이 때 갭투자 대열에 합류한 투기꾼들은

결국 묶이고 만다.

가치란 수요와 공급인데

물량 앞에 장사가 없다.

즉 공급이 과잉이거나 매물이 많아질 때

급매가의 매도 물건이 튀어나오면

아무리 좋은 물건지에 있다 하더라도

호가는 커녕 가격이 내려갈 수밖에 없다.

즉, 가치는 리스크다.

고위험 고수익, 저위험 저수익

투자자는 꼭

하락기에 리스크가 크다고 판단할 때를

고려해 투자를 한다.

결코 수익률을 보기보다

주식처럼 손절매가 쉽게 가능한

통제적 가격을 마지노선으로 잡고 투자한다.

그래서 투자는 냉탕, 온탕 그리고 중탕.

당신이 언제 사서 언제 매도할지의 범위 안에서

투자 대상지와 영역을 구체화하고

매도시점도 계획 후 탕 안에 들어가야 한다.

시장에서 최고의 시기, 최적의 시기는 없다.

오르면 올라서 좋고

내리면 투자의 영역이 커져서 좋고

부동산 투자는 따로 대목이 없다.

그래서 투기꾼과 투자자는

다른 사람 다른 부류다.

먼저 투자자는 적어도 10년 이상

매일 뉴스기사를 체크한다.

우리 카페 왕비재테크 드림워커님들처럼

열공회원 정도에 들어 갈 만큼

자신의 시간을 투자한다.

첫째, 하루일과에서 관련 커뮤니티

<예로, 왕비재테크>에 접속해 동향을 살핀다.

둘째, 시간을 정해 경제관련 기사를 올리거나 읽고

직접적으로 정독하며

리플을 달거나 참여한다.

셋째, 일반인들과 달리

한 달에 적어도 2~3회 月 8시간 이상의

투자마인드나 투자동향 강의를 꾸준히 듣는다.

넷째, 발품을 팔거나 현장에서 확인한 물건지를

관심있는 멤버나 드림워커들과

서로 필수적인 특이사항, 장단점, 리스크 등등

물건분석에 대해 서로 의견을 교환한다.

그리고 마지막 다섯째,

긴 안목으로 시장을 이해하고

분위기를 지배할 수 있기 위해

전문가 과정을 시작해서

자신이 무엇을 모르는지 카운셀링 받으면서

자신의 기술 실력을 쌓기 위해

멘토나 스승을 평생 곁에 둔다.

그래서 일생 동안 투자를 해야 한다.

단기, 중기, 장기가 아니라

평생, 죽는 날까지.

부동산을 양에서 질로,

지방에서 서울로,

서울에서 강남으로,

강남에서도 탑클래스 위치로

이동에 이동을 계속해야 하며,

평생 보유할 부동산을 지니고 가져야 한다.

그리고 다시 증여와 상속을 통해

부를 대물림하는 사람이

진짜 자본 투자가다.

그런데 투기꾼은 다르다.

평생 APT 갭투자로 전전하거나

월세 나오는 수익형 상가에 몰빵하거나

기획부동산 필지 분할한 땅을

조금 가지고 있으면서

평생 돈 좀 있다고

떠벌리고 다니거나, 골프치면서

부동산 많이 가지고 있다고 자랑하거나

어설픈 공짜강의만 기웃거리며 찾아다닐 수 있다.

그런 사람 정말 많이 봐 왔다.

공짜강의 들으러 다니면서

아는 체는 얼마나 하며

좀 안다며 수업수준을 평가하는 사람들 중

물건 오픈 했을 때

강남이나 서울에 투자한 사람은

아직 한명도 보지 못했다.

즉, 부자는 이런 강의

안 듣는다 생각도 할 수 있지만

진짜 부자는 아는 체 있는 체 하는 걸

본 적이 없는 것 같다.

투자는 언제 어디에 어떻게 할 것인가?

반대로 당신이

언제 어디에 어떻게 투자한 것인지 보면

답이 나온다.

부동산,

아무리 온 동네 휘젓고 다니며 발품 팔아도

무작정 물건만 많이 본다고

실력이 쌓이는 건 절대로 아니다.

투자는, 호재와 악재가 없다.

그리고 내집마련은 선택이 아니라 필수고

건물주는 자손대대로 이루어내야 할 숙제다.

부동산,

1. 사이트에 맹신하지 말고

2. 토지이용 계획확인원만 보고도

판단이 가능해지고

3. 물건이 나오면 바로 가보면 된다.

이것이 초보의 시작이자 고수의 시작이다.

투자자로 산다는 건

프리미엄을 볼 줄 안다는 것이다.

그러나 투기꾼은 가격만 본다.

‘싸니까 좋고’는 없다.

진짜 좋은 위치는

가격 비싸고 나쁜 것도 없다.

투자는 자신만의 눈이다.

결국 당신이 소유한 부동산이

당신 실력이다.

늦게 가더라도 더디더라도

꼭 강남에 입성해야 한다.

그것이 죽기 전이라도 나쁘지 않다.

부동산투자스쿨 카페에서

꼭 강남건물주가 되시길.