부동산 빌딩 투자가치와 문화공간

칼럼  김완주 부동산학 박사

[포스트21 뉴스=편집부} 부동산 투자에서 가장 매력적인 한 분야를 차지하고 있는 빌딩투자는 문화공간 가치의 연관 상승과 많은 관련성을 가지고 있다. 빌딩은 지역 문화의 발전과 부동산 건물의 가치상승으로 부동산의 꽃이 되어가고 있다. 

현대인들에게 빌딩은 다수의 대중이 만나고, 소통하는 장소로 풍성하고 행복한 삶을 제공해주는 공공의 장소로 변해가고 있다. 대중들은 해당지역의 랜드마크가 되는 건물이나 장소를 찾아가는 경향이 있다. 

현대인들은 공간 활용의 의미가 대중에게 오픈되는 공간으로써 사람들 간의 소통, 자유로움, 복합적인 공간기능에 가치추구를 높게 인지하는 것으로 해석할 수 있다. 

현대사회에서 문화공간은 사회구성원으로 자신과 공동체와 세계를 이해하고 삶을 통찰하는 공간으로 인간의 정신적 활동이 행위나 표현을 통해 구현되는 장소이다. 사람들 간의 소통과 유희의 장으로 문화예술 활동과 수용이 이루어지는 문화시설의 장소를 말한다. 

권역별로 서울의 대표적인 핫플레이스 4곳 중 홍대 지역의 KT&G상상마당 건물, 인사동 지역의 쌈지길 건물, 강남 지역의 애플 건물, 이태원 지역의 현대카드 뮤직라이브러리 건물을 지정하여 부동산 가격변동률을 살펴본 결과 지역별로 다소 차이는 있으나, 대체적으로 IMF 이후 2002년까지는 정체기를 보이다 2003∼2008년까지는 상승률을 보이고 있다. 

사진제공 김완주 박사 / 출처 KT&G상상마당

2009∼2014년까지는 재정체기, 2015∼2020년 현재까지 꾸준히 상승하고 있는 것을 확인할 수 있다. 위 장소들의 공통적인 특성을 보면 복합문화공간 장소가 형성된 이후 해당지역은 꾸준한 부동산 가격 상승이 이루어지고 있는 것을 볼 수 있다. 

지속적인 창조와 새롭게 변화되는 문화공간 개발 지역은 해당 지역을 성장시키고, 문화서비스를 제공하는 장소로 그 문화가치와 부동산 가치를 동시 상승시키는 역할을 하고 있는 것이다. 

현대의 도시공간은 다양한 기능과 감성을 가진 상업공간, 패션공간, 엔터공간들이 지역별로 확대되어 문화 충족의 공간을 제공하고 있다. 

소비자의 문화적 감수성을 자극하는 도시공간은 먹거리, 볼거리, 놀거리 등의 개인적·집단적 활동을 즐기는 동안 자연스럽게 소비자들의 공간감을 자극하고 그 공간적 감수성은 더욱 더 활성화된다. 

이러한 문화가치와 공간의 소구는 인간의 행복추구와도 연결될 수 있다. 현대인들은 행복을 추구하는 다양한 방안을 모색하고, 불안한 현실과 정서를 정제해 줄 수 있는, 문화가치를 담은 공간이 있는 지역을 찾아가는 것이다. 

문화가치와 공간성 인식이 높아지면서 문화의 가치가 내재된 새로운 공간에 대한 추구는 강해지고 있으며, 문화공간에 사람들이 몰리고 지역경제가 활성화되면서 문화가 도시를 새롭게 변화시키는 촉매 역할을 하고 있는 상호보완적일 수도 있다. 

사진제공 김완주 박사 / 강남대로 

부동산을 개발하면서 ‘문화’를 이용하여 문화마케팅을 이입하거나 문화시설을 도입하여 부동산 건물의 가치를 상승시키는 요소로 활용하고 있다. 

이는 문화시설 자체가 수익을 창출하는 부동산 상품으로 변화되면서 부동산의 가치가 동반상승하고 있는 것으로 볼 수 있다. 

이는 문화 프리미엄이 부동산의 가치상승을 끌어올리는 것이라 볼 수 있다. 서울시의 문화정책을 기반으로 성장하고 있는 지역 중 문화가치와 공간성이 강조된 지역을 분류해서 살펴보자.  

첫째, 복합문화코드를 부여한 상업적인 가치가 되는 지역으로 강남역(패션, 카페, 음주, 기업문화)이나 홍대거리(클럽, 공연, 음악, 미술) 주변상권 등이 있다. 

둘째, 생활문화와 테마문화가 혼합되어 상업적인 가치가 상승하고 있는 지역은 연남동(먹거리), 성수동(패션공방, 먹거리), 가로수길(패션, 영화) 등이 있다. 

셋째, 전통과 현대문화가 공존하는 복합문화 코드를 입힌 역사적 정체성을 결합한 상업적인 가치가 있는 지역은 인사동, 삼청동, 북촌, 서촌 등이 있다. 

넷째, 이국적인 문화코드를 결합한 상업적인 가치가 있는 지역은 이태원, 경리단길, 퀴논길, 가리봉동, 대림동, 자양동(이슬람문화권, 베트남문화권, 중국문화권) 등이 있다. 

사진제공 김완주 박사 / 출처 쌈지길

시장경제와 어우러져 침체 된 경제 활성화 할 수 있는 진정성 있는 부동산정책 시급 

이러한 문화와 공간성의 이야기를 나눌 수 있는 지역이 부동산의 가치가 상승하고 발전하는 것을 보면 이는 문화가치의 상승이라 볼 수 있다. 

문화가치 상승은 새로운 도시의 문화공간을 만들어 내고 있는 것이다. 본 필자가 지역의 문화가치와 공간 관련 연구 조사에서 나타난 내용을 살펴보면 지역을 대표하는 랜드마크 선호나 트렌드 리더의 성향을 지닌 20∼30대 젊은 층은 유흥, 패션, 음식 등의 문화요소 측면이 상권방문에서 만족의 의미를 높여주는 것으로 알 수 있다. 

그리고 소득이 낮은 10∼30대 젊은 층이 강남지역의 매니아적 특성으로 재방문의 비율은 높아지고 있으나, 소비성이 높아지면서 가격에 대한 부담감을 갖고 있는 게 현실이다.

강남지역을 예로 들면 공간 유희적인 성향이 강한 먹거리공간, 카페공간이 활성화되면서 먹거리, 볼거리, 쇼핑꺼리 등의 관심이 유희, 상업적인 체험 만족 강화로 강남의 장소가치가 높아지고 있는 것으로 볼 수 있다. 

이로 인해 많은 유동인구들이 모여들고, 지역가치의 상승으로 부동산의 건물들은 더욱 더 상승해가고 있는 것이다. 여기에서 상승효과를 더하는 것은 교통의 중심이 강남을 향하고 있다는 것이다. 

현대적인 공간에서 다양한 기능과 감성을 가진 상업, 패션, 엔터공간들이 강남지역 곳곳에 확대되면서 소비자들이 직접적으로 다양한 체험이 용이해지면서 강남을 더 선호하게 되는 것으로 해석할 수 있다. 

방문목적에서 유희적인 성향이 강한 놀러옴의 목적이 가장 강했다. 방문 결정요인에서도 먹거리, 카페, 패션 등은 놀거리, 쇼핑꺼리 등의 선호로 나타났다. 

사진제공 김완주 박사 / 테헤란로 

결론적으로 강남지역을 찾아오는 요인은 유희적인 체험만족이 강화되면서 재미와 흥미로 이어져 방문 빈도가 높아지고, 타인 추천이나 재방문의 빈도가 높아지는 것을 알 수 있다. 

현대인들의 장소나 공간에 대한 문화가치 기준은 점점 높아지고 있는 상황에서 지역 방문 시 다양한 공간들과 차별화될 수 있는 그 지역만의 공간 정체성은 방문자들의 만족과 재방문의 횟수를 증가시키고 있는 상황이다.

이러한 다양한 이유로 강남의 부동산 특히, 빌딩이 투자상품으로 가격상승이 지속적으로 이어지고 있는 상황이다. 물론 현 빌딩소유주들은 환영할 일이겠지만 일반기업이나 서민들에게는 강남진입이 더욱 더 힘들어지고 있는 것이 현실이다. 

다주택자들의 투기억제책으로 가장 핫한 이슈가 되고 있는 부동산정책이 매일 뉴스에 연이어 나오고, 현 정부의 다양한 부동산 대책이 나오고 있지만, 강남의 집값과 전국적인 부동산 가격상승을 잡지 못하고 있는 현실이다. 이는 시장경제의 원리를 억제책으로만 대응하려는 대책법을 만들어내고 있기 때문이다. 

시장경제의 가장 기본적인 원리를 무시하고 정책을 펼쳐나간다 하더라도 지금의 21세기 현대경제사회에서는 톱니바퀴처럼 맞물려가기가 쉽지 않은 것이다. 억제책이 아닌 시장경제와 어우러져 침체되어 있는 경제를 활성화 할 수 있는 진정성 있는 부동산정책이 나오길 기원하는 마음이다. 제이에스부동산중개 김완주 박사