[딩딩리포트] 용산 초고밀 개발, 비욘드 조닝 뭐길래?
2022년 8월 2일(화) / 싱가포르 찾은 오세훈 시장의 도시계획 복안
[ 비욘드 조닝 ]
싱가포르를 방문한 오세훈 서울시장이 규제 완화를 통한 초고밀도 개발 청사진을 제시했습니다.Q. 비욘드 조닝, 이거 영어단어 인가?
- 네, 바로 서울시 도시계획 관련 단어인데요. 일단, 영어로 존(Zone)은 구역이란 뜻이죠. 세이프티존, 이런 식으로 쓰잖아요. 그런데, 이렇게 존을 나누는 행위, 도시 구역을 나누는 행위를 존에다 –ing를 붙여서 조닝(Zoning)이라고 합니다.
이렇게 도시계획상 용도 별로 구획을 나누는 걸 조닝이라고 합니다.Q. 조깅이 아니고 조닝. 쉽게 말해, 존을 나누는 거네.
그렇죠. 도시 계획을 구획을 나누는 행위를 의미하는 거죠. 여기는 상업지역, 여긴 주거지역 이런식으로요. 그런데 바로 조닝 앞에 영단어 비욘드(Beyond)가 붙었죠?
Q. 비욘드, 무언가를 ‘너머~’, ‘뛰어넘어’ 이런 뜻이잖아.
- 그렇죠. 무언가를 건너뛰는 거죠. 저 너머 있는. 그러니까 비욘드조닝은 도시 구획 구분을 건너뛴다. 이런 뜻이에요. 싱가포르에서는 이걸 도입한 도시계획을 ‘화이트 사이트’라고 부르는데요. 사이트가 지역이란 뜻이니까 하얀 지역이란 뜻입니다. 즉, 백지상태란 뜻이죠. 쉽게 말해 용도를 벗어나서 개발 사업자가 별도의 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지 용도를 자유롭게 개발할 수 있도록 한다는 겁니다.
서울시 보도자료에 등장한 단어가 바로 비욘드 조닝입니다. Q. 그래서 ‘비욘드 조닝’이 도시계획 용어구나. 아직, 우리나라에서는 이런 곳은 없는 거지?
- 그런데, 바로 오세훈 서울시장이 세계도시정상회의 참석차 지금 싱가포르 방문 중인데요. 싱가포르의 화이트 사이트 개발 사례인 마리나원을 방문해서 서울에도 이런 제도를 도입하겠다고 밝혔습니다. 그러면서 서울 용산이나 세운상가 개발에 적용할 것을 시사했습니다. 개발의 자율성을 주겠다는 거죠.
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022073110500005390?did=NA
Q. 그럼 그 지역들은 개발 규제가 풀리는 셈이네.
- 그렇습니다. 초고층도 가능하고요. 그래서, 초고밀도 개발을 추진한다. 이런 기사가 많이 나오는데요. 단순히, 서울 일부 지역의 개발 호재를 소개해 드리려고 제가 소개해 드리는 건 아니고요. 다만, 이런 움직임이 갖는 의미를 좀 짚어보려고 합니다.
얼마 전 서울시는 용산에도 초고층 랜드마크를 짓겠다고 밝힌 바가 있습니다. Q. 어떤 게 있을까?
- 일단, 부동산 시장에 미치는 영향인데요. 부동산 가격을 좌우하는 변수들은 여러 가지가 있는데요. 그중에 가장 큰 게 금리입니다.
실제로 금리랑 부동산 가격은 대체로 반대로 움직이는 경향성을 보입니다. Q. 아무래도 금리가 오르면 부동산 가격은 조정을 받는 거지?
- 빚 안 나고 집사는 경우는 드무니까 금리에 영향을 많이 받고요. 실제로, 금리가 오르면서 조정 국면으로 접어들었단 분석이 많죠. 그런데, 사실 부동산은 정부 정책 영향도 많이 받거든요. 그런데, 이런 개발 계획들은 다시 부동산 가격 인상 요인이 될 수도 있는 부분입니다. 이건 시장 전체에 영향을 줄 수가 있죠. 그리고, 또, 한 가지는 수익률 부분입니다.
http://news.tvchosun.com/site/data/html_dir/2022/07/31/2022073190037.html
Q. 수익률은 어떤 이야기야?
- 일단, 저런 대규모 개발을 하려면 당연히 돈이 많이 필요하죠. 그럼, 아까 말한 대로 대개는 빌려다가, 투자받아서 해야겠죠. 자 그럼 남의 돈 끌어다 해야 한다는 얘긴데.. 만약에 금리가 크게 오르면 어떻게 될까요? 내야 될 이자보다 더 많은 수익을 내야 개발이 잘 되지 않겠어요?
금리가 오르면 그만큼 위험이 커지기 때문에 해당 사업에 대한 요구수익률도 올라갈 수밖에 없습니다.Q. 아무래도 금리가 오르면 그만큼 개발 수익도 커야 하겠네.
- 그래야, 개발할 유인이 생기잖아요. 그럼, 사업의 수익성을 높여야 하는데, 지금처럼 경기가 좋지 않은 상황에서는 어려울 수 있죠. 투자자들이 주저하잖아요. 그러면 이 사업을 성사시켜야 하는 정부나 지자체 입장에서는 호재를 몰아줄 필요가 있는 거죠. 규제도 완화하고, 지하철도 놓아주고. 공원도 조성하고. 이런 식으로 말이죠. 선택과 집중이 가속화될 수 있죠.
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/07/658678/
Q. 하긴, 각종 인프라가 구축되면 그만큼 사업성이 높아지겠네.
- 이 경우, 공적 자원이나 인프라가 특정 지역에 쏠릴 수도 있겠죠. 실제로, 최근에 발표된 용산 개발 마스터플랜을 살펴보면, 하늘 나는 자동차인 UAM부터, GTX까지 다 연결이 되거든요. 그래서, 서울의 초고밀 개발 과정에서 부동산 정책 운용상의 부작용은 없는지, 균형 발전 문제나 양극화 문제 등이 불거져 나오진 않는지 잘 살피는 것도 중요할 것 같습니다.
[ 일단 안전 ]
최근 시민단체에서 손 선풍기의 전자파 유해성을 지적했는데요. 이에 대해 정부가 검증한 결과, 안전한 것으로 나타났다고 밝혀 논란이 일었습니다.Q. 일단 안전, 이건 어떤 소식일까?
- 손선풍기 관련 소식인데요. 얼마 전에 충격을 준 뉴스가 있었죠. 바로, 우리가 흔히 많이 쓰는 전동식 손 선풍기에서 전자파가 많이 나온다는 거였는데요. 환경보건시민센터가 모두 10개 제품을 수거해 자체 검사한 결과를 지난 26일 발표했는데 심지어는 세계보건기구 기준에 따라 암을 유발할 수 있을 정도로 많이 나온다고도 밝혀 충격을 줬었습니다.
https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=287997
Q. 맞아. 이거 보고 놀랐었는데..
- 그래서, 이거 사실이면 큰 일이잖아요. 국민들 불안도 커지니까 정부에서 검증에 나섰는데요. 결론부터 말씀드리면 검사 대상 선풍기 전 제품이 모두 인체 보호 기준을 충족했다고 밝혔습니다.
https://www.donga.com/news/article/all/20220801/114763206/1
Q. 아, 그러면 정부에서 조사한 결과는 안전하다는 거야?
- 과학기술정보통신부는 시민단체가 조사했던 10개 제품에다 추가로 10개를 더 확보해서 모두 20개를 조사했는데요. 국제적으로 권고된 인체 보호기준의 2.2%에서 37% 수준으로 안전하다고 밝혔습니다. 그래서 오늘의 키워드, 일단 안전입니다.
손선풍기와 목 선풍기 제품을 조사했는데, 모두 안전한 범위 내에 있는 것으로 나왔다는 게 정부 입장입니다. Q. 아 그럼 시민단체에서 조사한 게 오류가 있는 건가?
- 일단, 정부에서는 환경보건시민센터가 시행한 전자파 측정법이 국제 표준과 달라 신뢰성이 떨어질 수 있다고 밝혔는데요. 시민단체에서 사용한 계측기나 전자파 측정 안테나가 국제표준에 미달할 수 있다고 밝혀, 오류 가능성을 시사했고요. 국립전파원에서 국제 표준에 따라 검사한 결과로는 이상이 없다고 설명했습니다.
Q. 요즘 같은 여름에 많이 쓰시는 제품이라 걱정했는데.. 그래도 빨리 결과가 나왔네.
- 어제 발표에서는 휴대용 선풍기가 아닌 일반 스탠드형 선풍기에 대한 얘기도 나왔는데요. 일반적인 조건에서는 일반 선풍기 역시, 전자파를 걱정하지 않아도 될 수준이라고 밝혔습니다. 과기정통부는 앞으로도 다양한 계절상품에 대한 주기적 검증으로 국민 불안을 해소하겠다고 밝혔고요. 이상이 발견되면 시정명령, 벌칙 부과 등으로 안전성 관리를 강화하겠다고 덧붙였습니다.
Q. 많은 분들이 걱정하셨을 텐데.. 이상이 없다니 다행이네. 최초로 문제를 제기한 시민단체 입장은 어때?
- 환경보건시민센터는 과기정통부가 주파수 대역별 전자파 측정치를 공개하지 않고 무조건 안전하다는 말만 반복하고 있다면서 오늘 오전에 다시 한번 전자파 측정을 시연하겠다고 밝혔습니다. 하지만 이에 대해 정부에서는 환경단체의 경우, 17만 원짜리 장비를 사용하는데, 정부에서는 3천만 원짜리 정밀 계측이 가능한 장비를 사용하고 있다면서 비교 수준 자체가 다르다고도 선을 그었습니다.
[ 첫 곡물 수출 ]
세계 최대 곡창지대로 꼽히는 우크라이나에서 전쟁 이후, 처음으로 곡물 수출이 이뤄졌습니다. Q. 이건 어떤 소식인가?
- 현지시간으로 어제, 우크라이나에서 전쟁 이후 처음으로 곡물 수출 선박이 출항했다는 소식이 들어왔습니다. 사실 세계 3위권의 식량 수출국인 우크라이나의 수출이 막히면서 세계 식량 시장이 큰 타격을 입은 상태였는데요. 모처럼 좋은 소식이 들어왔습니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20220801092553009?input=1195m
Q. 아직 전쟁이 끝난 건 아닌데, 수출이 이뤄졌네.
- 단순히 식량 가격 인상에서 그치지 않고, 수천만 명이 기아 위기에 몰릴 정도 문제가 심각해졌는데요. 이에 따라, 유엔과 러시아, 우크라이나, 그리고 선박이 지나가는 튀르키예까지 네 주체가 협상을 통해 수출을 재개하기로 합의한 데 따른 거고요. 이에 따라 2만 6천 톤의 옥수수를 실은 배가 출항했습니다.
곡물 수출선은 일단 튀르키예( 구 터키)를 거쳐, 안전 검사 후 수출됩니다.Q. 식량 공급이 늘어 물가도 안정되면 좋겠네.
- 이대로만 가면 연말까지 최대 5천만 톤 정도 수출도 가능할 거란 전망도 나오는데요. 다만, 수출에 합의하고도 러시아가 항구를 공격하는 등의 변수도 있었거든요. 사실 전쟁이 하루빨리 끝나는 게 근본적인 해결책인데.. 그건 쉽지 않고요. 흔히, 정치는 생물이라고 하는데.. 사실 전쟁 양상이 어떻게 번질지 예측할 순 없어서 국제사회도 긴장 속에 이번 수출 소식이 앞으로 계속 이어지게 될지 지켜보고 있습니다.
출처 : 유튜브 딩딩 대학 총장 염규현
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그가 18년간 대통령이었다는 사실 알고 계신가요?�
가난한 러시아를 부국으로 만들고 외교에서도 강한 모습을 보이며 상남자로 주목받았지만
한순간 세기의 빌런이 된 이유는 뭘까요? 세계 평화를 기원하는 양총장, 염총장과 함께 알아봅시딩
**본 콘텐츠는 정부의 지원을 받아 AI 딥러닝 검색 기술을 활용하여 제작하였습니다
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https://www.youtube.com/watch?v=UXH0n-UGDNg
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